Микродоли или незначительные доли - о чем идёт речь? Специалисты Роскадастра рассказали о доле имущества, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Ее принято называть “незначительная”. А под ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании и тому подобное. Как проводить сделки с незначительной долей. Квартиру и доли в ней разрешено делить при получении наследства, разводе или последующих продажах. В результате в собственности у человека может оказаться всего пара квадратных метров. В силу малого размера доли, она может быть признана незначительной. Основанием для признания доли незначительной может являться, например, отсутствие в квартире отдельного жилого помещения или комнаты, соразмерного доле участника долевой собственности. “Приведу пример, если речь идет о четырехкомнатной квартире, то доля в размере одной четвертой не будет считаться незначительной, зато в однокомнатной квартире аналогичную долю, скорее всего, таковой признают. Невозможность выделить доли в натуре определяется экспертным путем. Квартиры, как правило, являются неделимыми вещами. Ведь, чтобы полноценно пользоваться даже самой маленькой комнатой, человеку нужен доступ к коридору, кухне и санузлу”, - поясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин. Статья 252 Гражданского кодекса РФ поясняет, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами. В пункте 4 этой статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно трех условий: доля по размеру незначительна; выдел ее в натуре невозможен; собственник доли не заинтересован в использовании общего имущества. Справочно: 1 сентября 2022 года вступил в силу федеральный закон № 310, направленный на борьбу с мошенническими сделками. С этого момента ведомства перестали регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м. То есть собственник микродоли не может продать свои пару метров кому-то, кто будет портить жизнь другим совладельцам жилья и вынуждать выкупить долю втридорога. При этом существенно проще стал процесс признания микродолей незначительными: маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в той же квартире. Вдобавок, если доля незначительная и собственники не смогли договориться о стоимости, принудительная продажа возможна только через суд и по рыночной цене. Потребовать больше за нее не получится. При вынесении решения суд будет опираться на совокупность факторов: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста; каково состояние его здоровья, где работает, есть ли дети; также учитывается фактически сложившийся порядок пользования квартирой; есть ли у ответчика интерес в использовании имущества (реально ли он проживает в спорной квартире); может ли этот человек жить в квартире, не нарушая прав собственников, владеющих большими долями. При этом сам по себе факт отсутствия у ответчика другого жилья основанием для отказа в иске о признании его доли незначительной не является. Также интерес ответчика в использовании общего имущества должен соизмеряться с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам. Суд может учесть наличие конфликтов между совладельцами и невозможность совместного проживания. Истцу надо подкреплять документами любые обстоятельства, которые помогут суду принять решение в его пользу. Это могут быть квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья (ее можно получить через нотариуса, иначе персональные данные будут скрыты). Если в квартире делали ремонт, пригодятся чеки на материалы и услуги рабочих. Если судья решит, что представленных доказательств достаточно, начнется исковое производство. Собственника незначительной доли также пригласят на заседание. Если тот не появится, суд назначит ему адвоката в качестве представителя и вынесет решение без участия ответчика. Кстати, если собственника незначительной доли так и не удалось найти, не стоит рассчитывать стать единоличным владельцем квартиры бесплатно. Судья, скорее всего, потребует внести стоимость доли на банковский счет регионального судебного департамента. После вынесения решения в пользу истца в течение месяца владелец микродоли может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст жалобу, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, собственник большей доли получает судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. С этим документом он уже может обращаться в МФЦ, чтобы зарегистрировать свое право на оплаченные квадратные метры. Точно так же по решению суда можно снять бывшего собственника с регистрационного учета как утратившего право пользования. Разбирательство о признании незначительной доли в квартире может инициировать любой участник общей долевой собственности на жилплощадь, в том числе и сам владелец незначительной доли с целью получения денег. Однако в случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому закон чаще встает на сторону тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцы микродолей защищены в меньшей степени, поскольку запрещено нарушать права одних ради формальных прав других. Зарегистрировать в квартире родственника или сдать долю внаем без согласия другого сособственника такие граждане не могут. В результате спорные метры могут годами висеть на владельце доли, за который ему надо платить налог на недвижимость, а также оплачивать коммунальные услуги. При этом он не может выделить их для собственного проживания или сдать в аренду третьим лицам. Единственное, что может сделать собственник микродоли, это зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно (ст. 288 ГК РФ). Еще один важный нюанс: собственники большей доли могут через суд заставить других владельцев продать им доли. Хотя владелец микродоли может заявить другим собственникам требование о выплате ее стоимости, обязать кого-то сделать это нельзя. Если у владельца основной доли нет денег (или желания) выкупить даже один метр у собственника микродоли, тот может попытаться сдать свою долю жильцам, постоянно проживающим в квартире. Если договориться и тут не получается, деньги за пользование долей можно получить через суд. Другой вариант — отказаться от микродоли. Этот процесс можно начать, если сама доля не очень нужна владельцу, не хочется возиться с документами, уплатой налогов и оплатой коммуналки. Отказ оформляется через МФЦ.
Долевое владение.
Микродоли или незначительные доли - о чем идёт речь?
Специалисты Роскадастра рассказали о доле имущества, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Ее принято называть “незначительная”. А под ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании и тому подобное. Как проводить сделки с незначительной долей.
Квартиру и доли в ней разрешено делить при получении наследства, разводе или последующих продажах. В результате в собственности у человека может оказаться всего пара квадратных метров. В силу малого размера доли, она может быть признана незначительной.
Основанием для признания доли незначительной может являться, например, отсутствие в квартире отдельного жилого помещения или комнаты, соразмерного доле участника долевой собственности.
“Приведу пример, если речь идет о четырехкомнатной квартире, то доля в размере одной четвертой не будет считаться незначительной, зато в однокомнатной квартире аналогичную долю, скорее всего, таковой признают.
Невозможность выделить доли в натуре определяется экспертным путем. Квартиры, как правило, являются неделимыми вещами. Ведь, чтобы полноценно пользоваться даже самой маленькой комнатой, человеку нужен доступ к коридору, кухне и санузлу”, - поясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Статья 252 Гражданского кодекса РФ поясняет, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами. В пункте 4 этой статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно трех условий:
доля по размеру незначительна;
выдел ее в натуре невозможен;
собственник доли не заинтересован в использовании общего имущества.
Справочно: 1 сентября 2022 года вступил в силу федеральный закон № 310, направленный на борьбу с мошенническими сделками. С этого момента ведомства перестали регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м. То есть собственник микродоли не может продать свои пару метров кому-то, кто будет портить жизнь другим совладельцам жилья и вынуждать выкупить долю втридорога.
При этом существенно проще стал процесс признания микродолей незначительными: маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в той же квартире. Вдобавок, если доля незначительная и собственники не смогли договориться о стоимости, принудительная продажа возможна только через суд и по рыночной цене. Потребовать больше за нее не получится.
При вынесении решения суд будет опираться на совокупность факторов:
насколько человек нуждается в квартире в силу возраста;
каково состояние его здоровья, где работает, есть ли дети;
также учитывается фактически сложившийся порядок пользования квартирой;
есть ли у ответчика интерес в использовании имущества (реально ли он проживает в спорной квартире);
может ли этот человек жить в квартире, не нарушая прав собственников, владеющих большими долями.
При этом сам по себе факт отсутствия у ответчика другого жилья основанием для отказа в иске о признании его доли незначительной не является. Также интерес ответчика в использовании общего имущества должен соизмеряться с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам. Суд может учесть наличие конфликтов между совладельцами и невозможность совместного проживания.
Истцу надо подкреплять документами любые обстоятельства, которые помогут суду принять решение в его пользу. Это могут быть квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья (ее можно получить через нотариуса, иначе персональные данные будут скрыты).
Если в квартире делали ремонт, пригодятся чеки на материалы и услуги рабочих. Если судья решит, что представленных доказательств достаточно, начнется исковое производство. Собственника незначительной доли также пригласят на заседание. Если тот не появится, суд назначит ему адвоката в качестве представителя и вынесет решение без участия ответчика.
Кстати, если собственника незначительной доли так и не удалось найти, не стоит рассчитывать стать единоличным владельцем квартиры бесплатно. Судья, скорее всего, потребует внести стоимость доли на банковский счет регионального судебного департамента.
После вынесения решения в пользу истца в течение месяца владелец микродоли может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст жалобу, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, собственник большей доли получает судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. С этим документом он уже может обращаться в МФЦ, чтобы зарегистрировать свое право на оплаченные квадратные метры.
Точно так же по решению суда можно снять бывшего собственника с регистрационного учета как утратившего право пользования.
Разбирательство о признании незначительной доли в квартире может инициировать любой участник общей долевой собственности на жилплощадь, в том числе и сам владелец незначительной доли с целью получения денег.
Однако в случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому закон чаще встает на сторону тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.
Владельцы микродолей защищены в меньшей степени, поскольку запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.
Зарегистрировать в квартире родственника или сдать долю внаем без согласия другого сособственника такие граждане не могут. В результате спорные метры могут годами висеть на владельце доли, за который ему надо платить налог на недвижимость, а также оплачивать коммунальные услуги.
При этом он не может выделить их для собственного проживания или сдать в аренду третьим лицам. Единственное, что может сделать собственник микродоли, это зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно (ст. 288 ГК РФ).
Еще один важный нюанс: собственники большей доли могут через суд заставить других владельцев продать им доли. Хотя владелец микродоли может заявить другим собственникам требование о выплате ее стоимости, обязать кого-то сделать это нельзя.
Если у владельца основной доли нет денег (или желания) выкупить даже один метр у собственника микродоли, тот может попытаться сдать свою долю жильцам, постоянно проживающим в квартире. Если договориться и тут не получается, деньги за пользование долей можно получить через суд.
Другой вариант — отказаться от микродоли. Этот процесс можно начать, если сама доля не очень нужна владельцу, не хочется возиться с документами, уплатой налогов и оплатой коммуналки. Отказ оформляется через МФЦ.