Несовершеннолетний собственник: как правильно совершать сделки с недвижимостью?

Специалисты Роскадастра рассказали как проводить сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.
Ребенок может стать собственником недвижимости, например, при использовании родителями материнского капитала. Как известно, по закону в новой недвижимости, при таких обстоятельствах, нужно выделить доли ребёнку.
Несовершеннолетний может стать собственником жилья, получив квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Ребенок, не достигший совершеннолетия, не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью зависит от возраста ребёнка:
-до 6 лет дети считаются полностью недееспособными. Решения о продаже жилья принимают родители, ребёнок может не присутствовать при подписании договора;
-от 6 до 14 лет дети считаются частично дееспособными. Сделки с недвижимостью от их имени совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах, однако, присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора;
- от 14 до 18 лет ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия ребенка этого возраста продать квартиру нельзя.
На сегодняшний день по закону продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Это значит, что при сделке с недвижимостью, родители должны обратиться в ведомство и подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
Опека одобрит сделку, если:
- в собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители планируют купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить;
- на счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Но даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Пакет документов, сопутствующих при обращении в органы опеки:
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
- паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);
- свидетельство о регистрации (расторжении) брака;
- постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;
- документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;
- документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.
Органы опеки могут не назвать причины отказа, но в большинстве случаев такое решение принимается в следующих случаях:
- ущемление имущественных интересов ребёнка — новое жильё хуже/дешевле предыдущего, доля в новой квартире меньше;
- отказ от сделки одного из родителей;
- приобретаемое жильё не достроено;
- ребёнок не вступил в права наследника по завещанию (сначала нужно оформить недвижимость на него, а потом получать разрешение опеки на продажу);
- новое жильё приобретается в другом городе или регионе с плохой экологией и слабо развитой социальной инфраструктурой.