Вы ИПэшник и собираетесь продать квартиру.

Что с налогами делать?
Такой вопрос периодически задают мне клиенты и по этому поводу я нашла у коллег подробные разъяснения.
В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%. Какой налог нужно будет заплатить при продаже?
Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.
Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.
Как ИП на УСН платит налог при продаже квартиры, которую использовал в бизнесе
Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:
• Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
• Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.
Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности — например, сдавал ее в аренду — и платил с арендной платы налог по УСН, то с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — таково мнение Минфина.
Такую же позицию занимают суды. Была история, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 ₽ налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.
Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.
и все равно его доначислит.
Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.
Если минимальный срок владения не истек, то есть квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ уменьшают двумя способами:
• на сумму имущественного налогового вычета. Имущественный вычет равен сумме продажи квартиры, но не более 1 000 000 ₽. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, налог платят только с 500 000 ₽;
• из доходов от продажи квартиры вычитают расходы на ее покупку. Этот способ применяют, если есть документы, которые подтверждают расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 ₽.
(подп. 1 п. 1, подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.
По закону имущественный вычет нельзя применять к доходам, полученным от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.
(подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Уменьшить доход на сумму расходов не получится по той же причине: квартиру вы использовали в предпринимательстве.
Письмо Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44452
Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.
Что в итоге
При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.
Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?
Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 ₽ или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.
Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.
Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.
Если есть вопросы, пишите. В нашей команде есть опытные специалисты, помогут и консультацией, и декларации составить, и с оптимизацией налогов😉
☎️ 8902376-57-01, Надежда