КОМИССИЯ РИЭЛТОРА: СКОЛЬКО СТОИТ ЕГО РАБОТА И ЧТО В НЕЕ ВХОДИТ.

Кризис отразился на гонорарах агентов, а клиенты стремятся взять часть обязанностей на себя. Психология клиента рынка недвижимости во все времена одинакова – никто не любит платить посредникам. К экономии побуждает и кризис: лишних денег у граждан нет, а с развитием электронных услуг клиенты агентств стремятся многое делать самостоятельно, разделив со специалистами их работу. Но и риелторские агентства не остаются безучастными к ситуации: предоставляют скидки, снижают стоимость риелторских услуг.
Комиссия риелтора: нижняя и верхняя границы
Сколько сегодня берут риелторские агентства за работу? Эксперты,
опрошенные обозревателем портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», назвали довольно широкую вилку – от 2% до 6% от суммы сделки. Процент зависит от практики агентства, сложности проводимой операции, ситуации на рынке и конкретных договоренностей.
Данные комментаторов немного разнятся. Руководители агентства недвижимости «Новый Дом» Нелли Апанасова и Татьяна Яровикова сообщают, что риелторское вознаграждение составляет от 2% до 5%., если сделка тяжелая, например, приходится расселять капризных обитателей коммунальной квартиры, сумма вознаграждения может и возрасти. Или - снизиться до 3%, если риелтор занимается
лишь продажей свободной квартиры.
Но нынче риелторы предпочитают не лютовать. Так что из-за
кризиса в отрасли и высокой конкуренции среди агентств услуги риелторов подешевели. «В 2013-2014 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3%, а сейчас фактически в полтора-два раза ниже», - заключает Нелли Апанасова.
Есть компании, где применяется тарифицированная система оплаты.
Так, по нашим данным, при сделках с квартирами стоимостью до 1 млн руб. комиссия составляет 50 тыс. руб. Свыше 1 млн руб. – 5% от стоимости объекта. При альтернативных сделках (когда
одновременно продается одна и квартира и сразу же покупается другая), действуют скидки на покупку за каждый подобранный объект.
Услуги частных риелторов, работающих в Ростовской области, оцениваются в 35-50 тысяч рублей за «простую» сделку и 50-100
тысяч за «альтернативу».
Кто платит – продавец или покупатель?
На рынке недвижимости платит тот, кто больше нуждается в помощи
риелтора. Как вспоминает Татьяна Яровикова, в начале двухтысячных, когда рынок шел в гору, комиссионные риелторам платили покупатели. Они острее продавцов нуждались в услугах профессионалов: квартиры тогда расхватывались, требовалось ловить нужный вариант. Сегодня все наоборот, так что «вознаграждают» риелторов в основном продавцы.
Если сделка альтернативная, и клиент в одном лице и продавец, и
покупатель, то он, естественно, и платит за все.
За что мы платим на «вторичке»
Теперь «давай подробности» - за какие-такие услуги с нас берут
деньги? На самом деле обязанностей у риелторов много, и они прописываются в договоре, который заключается с агентством. Это и оценка состояния рынка, и анализ ценовой ситуации в конкретном районе, и подбор вариантов, комментирует Нелли Апанасова. Покупателю риелтор помогает получить ипотеку, организует
просмотры, юристы компании анализируют документы, проверяют юридическую чистоту объекта. Риелтор договаривается с продавцами, обеспечивает взаиморасчеты (в том числе предоплату), готовит проект договора купли-продажи. В спектр его услуг входит подписание и подача на госрегистрацию договора купли-продажи, организация передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи и
т.д. При продаже риелтор тоже оценивает рынок, организует рекламную кампанию, показы, проводит переговоры об условиях приобретения квартиры; принимает по поручению клиента предоплату, собирает документы, готовит договор, организует взаиморасчеты и подписание договора, подает документы на госрегистрацию, передает жилье покупателю.
Рынок новостроек: комиссия ниже, чем на «вторичке»
На рынке новостроек без риелтора не обойтись - у бригадира на
стройке квартиру купить невозможно. Так что девелопер либо создает свое подразделение по реализации жилья, либо договаривается с агентством недвижимости. При продаже новостроек действует стандартная схема, когда вознаграждение риелтору выплачивает застройщик, а не клиент. Комиссия при продаже квартиры в
новостройке бизнес-класса составляет 6%, а в сегментах эконом и комфорт – 2-3%.
Покупатель со своей стороны тоже платит агентам – за
сопровождение сделки и оформление собственности, это 1-1,5% (чаще 1%) от стоимости договора. Сумма может составить 70 - 150 тыс. руб.
В каждом проекте встречаются свои правила оплаты риелторских
услуг, у кого-то в 1% входит также сумма за бронь квартиры, которая потом включается в ее стоимость. Кто-то предлагает фиксированную цену за сопровождение сделки, вне зависимости от бюджета покупки.
Зачастую покупатели новостроек воспринимают риелтора как
посредника и предполагают дополнительные денежные затраты. Но это неверно: стоимость метров и у застройщиков, и у риелторов одинаковая. Иногда клиенты думают, что у застройщика проще получить скидку или увеличить ее размер, но и это заблуждение. Когда застройщик предоставляет скидку, то ее получают и клиенты брокера, и клиенты застройщика. Иногда у риелтора скидка может быть
больше - за счет части комиссии, которую ему выплачивает застройщик.
Об услугах риелтора, за которые платит покупатель новостройки. Обычно клиенту предоставляется персональный менеджер, который помогает найти вариант, выбирает удобный способ оплаты. Если речь идет о кредите - посоветует банк с подходящими условиями. Но главное на начальном этапе – заключить договор резервирования, гарантирующий, что выбранную квартиру не купит кто-то другой.
Затем между клиентом и застройщиком заключается договор долевого
участия (ДДУ). Менеджер организует подписание, готовит документы для регистрации ДДУ в Росреестре, проводит их правовую экспертизу (в документах могут быть недочеты, разночтения), представляет интересы клиента в органе, осуществляющем госрегистрацию. Наконец, зарегистрированный договор передает покупателю.
После сдачи дома риелтор помогает зарегистрировать право
собственности. Во всех случаях он действует от имени клиента на основании договора на возмездное оказание услуг и нотариально заверенной доверенности.
Аренда: тоже стали брать меньше
И арендный рынок не остается в стороне от общих тенденций:
снижается стоимость найма, размер залога и комиссионные. Риелторы берут 30-60% от стоимости месячного проживания, реже – 60-100%. Комиссионные составляют в среднем от 20% до 80% размера ежемесячного платежа.
«Проходной процент на рынке аренды столицы составляет на сегодня
не более 50%. Есть, конечно, объявления, в которых размер комиссии указан 100%, но я не представляю, кто в наше экономически сложное время будет платить такую сумму». Страховые депозиты (залоги) тоже уменьшились, часто и они составляют половину месячного платежа. В Подмосковье аренда дешевле, соответственно, и услуги риелтора стоят меньше, и, кстати, там вообще могут не брать залог.
Бывало комиссионные платил арендодатель а сегодня при большом
количестве предложений и высокой конкуренции - арендатор. В некоторых случаях стороны платят поровну.
В Москве все же в большинстве случаев комиссию платит арендатор.
Арендодатель берет на себя расчеты с посредником в дорогих проектах, когда, ежемесячная сумма арендных платежей составляет от 60 до 100 и выше тыс. руб.
Услуга арендатору состоит в том, что риелтор ищет съемную
квартиру – подбирает варианты, обзванивает, выясняет условия хозяина, организует просмотры, составляет договор. Арендодателю риелтор, соответственно, помогает найти жильца, размещает объявления, а также предупреждает возможные риски – нежданный переезд, «пересдачу» метров другим нанимателям (субаренду),
использование жилья для каких-то других целей. Все эти пункты прописываются в договоре.
Услуги частных риелторов в сфере аренды стоят примерно столько
же, но надо иметь в виду, что некоторые частники грешат тем, что заявляют изначально не всю сумму, и потом клиенту приходится доплачивать.
Почему интернет не заменяет риелтора
Теоретически, если «упереться рогом», можно обойтись и без
риелтора, но надо понимать, что решение квартирного вопроса отнимает массу времени и сил. «Иллюзия – «я сам все могу» возникает из-за массированной рекламы в СМИ баз по недвижимости, где якобы стоят квартиры собственников и все совсем просто, как в кино: увидел объявление – чик – встретились с собственником – чик - переезжаю в новую квартиру. «Многие из потенциальных клиентов считают, что могут сами продать квартиру, но, попробовав это сделать и «простояв» на рынке, возвращаются к нам».
Впрочем, можно взять на себя часть риелторских забот и таким
образом попытаться снизить размер комиссионных. Так, в связи с некоторой гуманизацией отношения «присутствий» к посетителям, развитием интернет-услуг, не составляет особого труда самому собрать пакет документов на квартиру. Подать объявление, подобрать вариант тоже можно - в интернете доступна куча баз, для верности можно и обзавестись на пару месяцев риелторской базой . А вот
юридическое сопровождение сделки – поручить юридическим отделам риелторских компаний или сторонним юридическим конторам, специализирующимся на рынке недвижимости. По мнению некоторых экспертов, такая экономия особого смысла не имеет, тем не менее. Чем же ценен профессиональный «живой» риелтор и почему
интернет-сервисы полностью его услуг не заменят? Риелторы, например, составляют сложные цепочки из покупателей и продавцов, возникающие при альтернативных сделках, а их у нас. В «цепочках» люди нервничают и могут выкинуть какой-нибудь фокус, вплоть до отказа от сделки накануне ответственного дня. Успокоить их
может хороший психолог, которым и является настоящий риелтор, подчеркивает Татьяна Яровикова, он умеет найти компромисс практически в любой ситуации. «А онлайн-базы еще не усовершенствовались до такой степени, чтобы справиться еще и
с человеческим фактором – вряд ли это вообще возможно», – комментирует эксперт.
Особый вопрос – проверка юридической чистоты квартиры на
«вторичке». Если честно – 100-процентной гарантии, что с вашей квартирой не произойдет в дальнейшем неприятностей, не даст никто, но юридическая служба агентства поможет значительно снизить риски. «Продавцы могут скрыть важные факты об объекте недвижимости. Например, в квартире остаются зарегистрированные граждане или возникают нюансы, связанные с правоустанавливающими документами, а также вопросы с вступлением в наследство, просроченные или подложные документы, долги по ЖКХ», - перечисляет Нелли Апанасова.
Нельзя сбрасывать со счетов и умение торговаться, которое, экономит
деньги клиента. И подчас комиссионные будут гораздо меньше, чем скидка, которую выторговал риелтор.
Вышесказанное касается рынка купли-продажи жилья. Что касается
сегмента аренды, то он в большей степени ощутил влияние всемирной паутины, констатирует Нелли Апанасова и Татьяна Яровикова. Граждане часто ищут жилье или жильцов без участия риелтора - через социальные сети, стараются иметь дело со знакомыми. «Но это больше характерно для квартир экономкласса и комнат. Арендаторы и собственники более дорогого сегмента по-прежнему предпочитают
обращаться в компании с хорошей репутацией», - отмечает эксперт.
Стоит или не стоит обращаться к риелторам, целиком ли доверять
ему сделку или часть задач взять на себя – решать потребителю. Если человек собирается обратиться к профессионалам, то главное – найти хорошего специалиста и договориться обо всем «на берегу». Риелторы ведь понимают, что никто сегодня
просто так денег тратить не будет.