С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права

и обязанности дольщиков.
Что же принципиально изменилось в регулировании долевого строительства?
Большая часть изменений коснулась застройщиков:
1. Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.
С января 2017 года минимальный уставной капитал застройщика теперь определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
2. Был расширен перечень предоставляемой застройщиком информации:
Если раньше компания должны были разместить в Интернете проектную декларацию, содержащую данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов:
- аудиторское заключение;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный
участок;
- договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома;
- форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам;
- заключение уполномоченного органа исполнительной власти
(Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ (новый вид документа).
3. С начала этого года были введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах
его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
4. Вводится ответственность застройщика за нарушение сроков
устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
5. Одно из оснований расторжения ДДУ со стороны участника
долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
6. Запрет использование денежных средств дольщиков на цели,
не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально
руководитель застройщика и главный бухгалтер.
7. Единый реестр застройщиков (ЕРЗ). Это государственный
информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального
органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Изменения в новой редакции 214-ФЗ коснулись и дольщиков:
1. Теперь существует запрет на односторонний отказ от ДДУ:
при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца.
2. Согласно новым поправкам застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Исключением из указанного правила является случай, когда застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора.
При подписании акта приема-передачи, к передаточному акту о
передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта. Теперь, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику,
участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Изменения по государственному регулированию:
1. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения
средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
2. Обязанность Правительства устанавливать обязательные
правила по ДДУ. Теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон.
3. Появилась статья о компенсационном фонде, который может
быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого
строительства.