Поговорим сегодня о банкротстве и как защитить себя покупателю.

Банкротство продавца в сделках с недвижимостью - это один из самых коварных рисков.
Если продавец квартиры обанкротится, суд может признать сделку купли-продажи недействительной. Это мера направлена против злоупотреблений со стороны должника — например, его попыток скрыть своё владение недвижимостью, чтобы не лишиться её при банкротстве. Тут как раз и таится опасность для покупателя: оспорить могут не только сделки, состоявшиеся после того, как был запущен процесс банкротства, но и те, что ему предшествовали. Имущество вернётся в конкурсную массу, право собственности на квартиру у покупателя прекратится.
Какие тревожные звоночки должны насторожить покупателя в первую очередь?
📌 Подозрительное дарение квартиры жене, ребенку, родителям, братьям, сестрам, которые внезапно, без видимых причин, становятся продавцами.
📌 Продажа по доверенности, когда деньги получает не сам продавец, а таинственный представитель.
📌 Договор купли-продажи с заниженной стоимостью на 20% и более – явный признак нечистой игры.
📌 Череда перепродаж квартиры в течение последних трех лет – повод для серьезных раздумий.
📌 Отсутствие у продавца убедительных финансовых документов, подтверждающих полную оплату квартиры при ее покупке.
📌 Спешное заключение брачного договора, распространяющегося только на эту недвижимость, непосредственно перед продажей.
Если вы слышите заверения: "Мы просто решили передать квартиру сыну. Это же семья, здесь нет ничего подозрительного", – не поленитесь проверить, как долго сын владеет этой квартирой. Вполне возможно, что отец торопливо избавляется от актива, пока еще не объявил о банкротстве. Это одна из самых опасных и хорошо замаскированных схем вывода имущества на вторичном рынке.
А дальше – банкротство, и финансовый управляющий дотошно изучает все сделки за последние три года. Заниженная цена (разница в 20% и более от рыночной), фиктивная передача имущества родственникам, подозрительное заключение брачного договора – все это становится поводом для оспаривания сделки в суде. Закон наделяет его таким правом.
Реальный случай из практики:
Ко мне обратилась женщина с просьбой помочь в продаже квартиры. Анализ документов выявил следующее:
📍 Дочь приобрела квартиру в 2007 году.
📍 За полгода до обращения она подарила ее своей матери.
📍 В квартире фактически проживает дочь.
📍 Мать проживает в другом регионе.
📍 Дочь продает квартиру от имени матери по доверенности.
Документы безупречны. История – безукоризненна. "Квартира всегда была в одной семье", – как будто специально подчеркивается.
Однако проверка показала, что дочь уже находится в процедуре банкротства. И хотя, по ее словам, сумма долга невелика и будет погашена за счет продажи автомобиля, нет никакой гарантии, что не появятся новые кредиторы, что не приведет к оспариванию сделки дарения, а значит, и всех последующих.
Разумеется, от продажи этой квартиры я отказалась.
‼Как же распознать таких продавцов и обезопасить себя?
⚡ Проверяйте не только квартиру, но и самого продавца, а также его супруга или дарителя (если таковой имеется).
⚡ Тщательно изучите историю переходов права собственности.
⚡ Запросите кредитный рейтинг – если он ниже 650, это уже тревожный сигнал.
⚡ Потребуйте кредитную историю.
⚡ Проверьте информацию в службе судебных приставов, решения судов, открытые судебные дела.
⚡ Уделите внимание предыдущим собственникам, если срок их владения квартирой менее трех лет.
⚡ Будьте особенно внимательны к "семейным передачам" недвижимости, особенно непосредственно перед продажей.
Кстати, для информации: более 90% банкротств в России инициируются самими должниками. Они прекрасно знают, что делают – прячут активы, пока это возможно, а потом разводят руками: "Ой, я ничего не знал!"
Вы не обязаны быть юристом или риелтором. Но вы обязаны понимать, с кем имеете дело, и сделать все возможное, чтобы стать "добросовестным покупателем".
Если вы сможете доказать, что сделали все от вас зависящее, чтобы убедиться в чистоте сделки до ее совершения (указали в договоре рыночную стоимость, провели расчеты таким образом, чтобы при необходимости легко было подтвердить как уплаченную сумму, так и сам факт оплаты, провели максимальную проверку и сохранили все документы), вероятность оспаривания сделки значительно снижается.
И напоследок, чтобы не сгущать краски:
хорошая новость в том, что если вы купили квартиру у банкрота, и она является вашим единственным жильем, ее у вас не отберут. То же самое, если банкрот продал вам свое единственное жилье.
Расскажите в комментариях, сталкивались ли вы или ваши знакомые с подобными ситуациями? Интересно узнать, насколько эта схема стала распространенной и кто уже успел обжечься.