Основные моменты проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Первый этап – это поиск.
Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, а покупатели – продавцов. Главное, что вы не сомневаетесь «вам квартира нравится». Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое.
Паспорт продавца – основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей. Следующий пункт для вашего пристального внимания – свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше заказать новый кадастровый паспорт.
Второй этап - подготовка договора купли-продажи объекта недвижимости.
Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «юридическую чистоту».
Нотариальный договор сам по себе не защищает вас от судебных возможных дел. Ведь нотариус не имеет возможности и не обязан проверять сделку на юридическую чистоту, выискивая подвох мошенника. Даже вменяемость или не вменяемость нотариус не определит по внешнему виду. И это и понятно, он же не врач. Здесь могла бы защитить справка из психо-неврологического диспансера, при этом, проверьте ее. Общее правило – справки выдаются только по месту регистрации, по месту жительства, прибывания. Были случаи – ловили продавцов на липовых справках.
Третий этап - заложить деньги в ячейку.
Итак, после того, как все документы на руках и прошли проверку, все участники сделки идут в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника-покупателя. Если в обговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то, подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры, возвращая свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки на более чем на неделю-две, чтобы было время на форс-мажор.
Четвёртый этап - регистрация
После «закладки денег» сделка переходит в завершающий этап – регистрацию, которой занимается ныне Росреестр. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена недвижимость или прописан покупатель. К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию от продавца и покупателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно или нет желания и возможность стоять в длинной очереди, то можно прибегнуть к услугам специалистов. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца – две недели, по ипотечным сделкам 5 дней.
Пятый этап - освобождение квартиры
Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое – это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое – фактически съезжают. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового.
Также не забудьте, при получении ключей от квартиры, подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках, и на всю сумму покупки. Общее правило для всех видов сделок, не верить ни чьим словам, всегда хранить все документы по сделке, забрать и сохранить документы – историю по квартире о предыдущих сделках по квартире, при сомнениях – обращаться к профессиональным юристам. И тогда новоселье будет полноценным и приятным отрезком вашей жизни. А жизнь в квартире счастливой.