Относится ли «кукушка» на крыше многоквартирного дома (МКД) к общему имуществу – вопрос, вызывающий много споров и неоднозначных толкований

Эти архитектурные элементы, выступающие над крышей и обеспечивающие дополнительное естественное освещение чердачных или мансардных помещений, представляют собой сложную правовую проблему, решение которой требует внимательного анализа законодательства и судебной практики.
Состав и расположение «кукушки»
«Кукушка» – это, как правило, конструкция, включающая в себя выступающий фасад, часто с наклонной или скатной крышей, и оконные проемы. Она, фактически, является частью мансардного этажа, выходящей за пределы основной кровли МКД. Важно понимать, что само понятие «кукушка» не имеет строгого юридического определения, и его толкование зависит от конкретных конструктивных особенностей здания. Например, «кукушка» может быть небольшой, представляющей собой лишь световой фонарь, или же представлять собой значительную часть мансардного этажа с несколькими окнами и отдельной крышей. Конструктивные особенности влияют на определение ее правового статуса. В некоторых случаях «кукушка» может быть интегрирована в общую конструкцию мансардного этажа, а в других – представлять собой самостоятельный элемент, пристроенный к основному зданию.
Мансардный этаж и общее имущество
Ключевой вопрос заключается в принадлежности мансардного этажа, частью которого является «кукушка», к общему имуществу МКД. Жилищный кодекс РФ (ст. 36) однозначно относит к общему имуществу несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения. Крыша и фасад, безусловно, попадают под это определение. Однако статус мансардного этажа менее определен. Законодательство не содержит прямого указания на его принадлежность к общему имуществу или к отдельным квартирам. На практике возможно как выделение мансардного этажа в собственность отдельным жильцам (при наличии соответствующих документов и разрешений), так и его оставление в качестве общего имущества.
Судебная практика: разногласия и прецеденты
Судебная практика по данному вопросу крайне неоднозначна. Суды руководствуются конкретными обстоятельствами каждого дела, уделяя внимание документации, проектной документации, актам ввода в эксплуатацию и свидетельствам о праве собственности. На практике встречаются два противоположных подхода:
- Позиция №1: мансарда не является общим имуществом. Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2020 N 305-ЭС20-20622 по делу N А40-232420/2019. В некоторых случаях суды принимают решение в пользу отдельного собственника мансарды, если удается доказать, что мансардный этаж был выделен в индивидуальную собственность на законных основаниях, а "кукушка" является неотъемлемой частью этой собственности. В таких случаях, собственник мансарды несет ответственность за ремонт и содержание "кукушки". Здесь важна полная и четкая регистрация права собственности на мансардный этаж. Позиция №2: мансарда и "кукушка" – общее имущество. Решение по делу № 2-122/2019 от 25 апреля 2019 г. Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербург. Другие суды, наоборот, рассматривают мансардный этаж, даже при отсутствии четкой регистрации в качестве отдельной собственности, как часть общего имущества МКД, ссылаясь на то, что он функционально связан с общими конструкциями здания и его эксплуатацией. В этом случае, ремонт и содержание «кукушки» ложатся на плечи всех собственников помещений в доме. В подобных решениях суды акцентируют внимание на отсутствие четкого разграничения права собственности на мансардный этаж и его конструктивных элементов. Для однозначного определения принадлежности «кукушки» необходим комплексный подход, включающий:
- Анализ проектной и технической документации: Проектная документация здания может содержать информацию о назначении мансардного этажа и «кукушки», а также о распределении ответственности за их содержание.
- Изучение правоустанавливающих документов: Свидетельства о праве собственности на квартиры и другие помещения, а также документы о регистрации права собственности на мансардный этаж (если таковые имеются).
- Техническое обследование здания: Определение конструктивных особенностей «кукушки» и ее связи с другими элементами здания.
- Экспертиза: В сложных случаях может потребоваться независимая строительно-техническая экспертиза для установления функционального назначения «кукушки» и её принадлежности к общей или индивидуальной собственности. Решение вопроса о принадлежности «кукушки» является индивидуальным для каждого конкретного МКД и требует тщательного анализа всех имеющихся документов и обстоятельств. В случае возникновения споров, необходимо обращаться в суд для разрешения ситуации с привлечением квалифицированных специалистов. Самостоятельное принятие решения может привести к непредсказуемым последствиям и дополнительным финансовым затратам.
Заключение. Вопрос о принадлежности «кукушки» на крыше МКД к общему имуществу не имеет однозначного ответа и требует комплексного подхода с учетом специфики каждого конкретного случая. Неоднозначная судебная практика подчеркивает необходимость детального изучения документов и привлечения профессиональной юридической и технической помощи при возникновении споров.
#ЖКХКонроль73 #Жилнадзор #ТСЖ73 #ЦОК73 #Общественныйконтроль73 #НПЖКХКонроль #Жилищныеновости #Капремонт73