Как проверить застройщика за границей: 5 ключевых шагов

(Потратьте 1 час — сэкономите $100 000+)
1. Юрисдикция и лицензии
✅ Регулятор: Найдите госорган, контролирующий застройщиков (примеры:
▪️ ОАЭ — RERA (реестр на [ dubailand.gov .ae]( https://dubailand.gov.ae ))
▪️ Турция — TOKI (лицензии на [ toki.gov .tr]( https://toki.gov.tr ))
▪️ ЕС — Название национального реестра (например, Испания — Registro de Promotores).
❌ Красный флаг: Нет лицензии в открытом доступе.
2. Финансовая прозрачность
▪️ Escrow-счет: Убедитесь, что ваш девелопер использует защищенный счет (деньги выводятся только по этапам стройки).
▪️ Отчетность: Запросите аудиторские отчеты за 2-3 года. Проверьте:
— Долги / активы,
— Источники финансирования.
⚠️ Пример: В Турции с 2024 года escrow обязателен для всех проектов.
3. Репутация и история
▪️ Отзывы: Ищите НЕ на сайте застройщика! Проверьте:
— Локальные форумы ( expat.com , localrealestate.xx ),
— Google Maps (оценка ЖК),
— Группы Facebook («Expats in [город]»).
▪️ Завершенные проекты: Приезжайте лично, поговорите с жильцами. Спросите: «Были ли задержки сдач? Качество ремонта?».
4. Текущие проекты
▪️ Статус стройки: Запросите фото/видео ежемесячных отчетов (лучше — live-камеры).
▪️ Договор ДДУ/SPA: Переведите юристу! Особое внимание:
— Штрафы за просрочку (должны быть ≥ 5-10% годовых),
— Гарантии на инж. системы.
5. Правовые риски
▪️ Земля: Проверьте выписку о собственности (нет ли споров, сервитутов).
▪️ Для иностранцев: Уточните ограничения (например, в Таиланде нельзя владеть землей, только апартаментами в кондо).
🚩 3 смертельных ошибки инвестора:
1. «Красивый рендер = надежность» — 70% проблемных девелоперов имеют крутые презентации.
2. «Офис в Москве = безопасно» — проверяйте юрлицо в стране покупки.
3. «Рассрочка 0% = выгода» — если проект заморозят, вы потеряете все вложения.
💡 Совет: Нанять независимого инспектора из вашей страны (стоимость: $300-500). Он проверит документы и стройплощадку.