– Какие документы нужны для покупки новостройки? Отвечает коммерческий директор пермского застройщика – группы компаний «ПМД» Ольга Заозерских: Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты. Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита. В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется. Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос. Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ). Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них. У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка. В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала. Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев: Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто: документ, удостоверяющий личность (паспорт); нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке; если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк. Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы: разрешение на строительство; договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок; проектная документация; заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ); проектная декларация. Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик: Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства. Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов. Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы. Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца. Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей. Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства. Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее. В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя. В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса. Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая: Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет. Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика. В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок. Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий. Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова: Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах. Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства). Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить: документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности; согласие второго супруга на приобретение квартиры. Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить: непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру; акт приема-передачи квартиры; квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права. Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить: кредитный договор; договор ипотеки (закладную). Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский: Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся: учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя); свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; выписка из ЕГРЮЛ; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года; аудиторское заключение; строительные лицензии, допуск СРО; инвестиционный контракт; разрешение на строительство; проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку; проектная декларация; договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства; форма договора, по которой будет продаваться квартира. При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива. Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома. Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет. Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п. Отвечает юрист Анна Слобожанинова: Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить: 1) информацию по проекту строительства: проектную декларацию; заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ; проект договора участия в долевом строительстве; договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство; положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание; разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии); 2) информацию о застройщике: устав и/или учредительный договор; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года; сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.
Недвижимость в Краснодаре. Риэлтор. Переезд
Какие документы нужны для покупки новостройки?
– Какие документы нужны для покупки новостройки?
Отвечает коммерческий директор пермского застройщика – группы компаний «ПМД» Ольга Заозерских:
Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.
Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита. В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется. Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.
Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ). Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.
ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.
У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка. В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.
Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:
Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:
документ, удостоверяющий личность (паспорт);
нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.
Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:
разрешение на строительство;
договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
проектная документация;
заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
проектная декларация.
Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.
Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.
Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.
Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.
В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.
В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса. Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет. Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.
В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.
Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:
Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.
Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).
Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:
документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
согласие второго супруга на приобретение квартиры.
Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:
непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
акт приема-передачи квартиры;
квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.
Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:
кредитный договор;
договор ипотеки (закладную).
Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский:
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).
Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:
учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
выписка из ЕГРЮЛ;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
аудиторское заключение;
строительные лицензии, допуск СРО;
инвестиционный контракт;
разрешение на строительство;
проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
проектная декларация;
договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
форма договора, по которой будет продаваться квартира.
При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива. Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома. Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.
Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.
Отвечает юрист Анна Слобожанинова:
Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:
1) информацию по проекту строительства:
проектную декларацию;
заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
проект договора участия в долевом строительстве;
договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
разрешение на строительство;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);
2) информацию о застройщике:
устав и/или учредительный договор;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.