Договор аренды жилого помещения (квартиры, дома, комнаты)

Особенности договора аренды жилого помещения (квартиры, дома, комнаты)
Договор аренды жилого помещения заключается между двумя сторонами: собственником жилого помещения (арендодателем) и арендатором.
Арендодатель по такому договору обязан передать арендатору жилое помещение (дом, квартиру, комнату) в пользование на определённый срок. А арендатор, в свою очередь, должен передать собственнику оговорённую денежную сумму.
При заключении договора аренды жилого помещения важно акцентировать внимание на таких моментах, как:
Наличие у арендодателя свидетельства о праве собственности.
Наличие нотариально удостоверенной доверенности (необходима, если договор подписывает представитель заинтересованного лица). Важно чётко обозначить рамки полномочий этого представителя (вправе ли он заключать договор, принимать средства и т.п.).
Если договор аренды квартиры составляется на период, превышающий 12 месяцев, он в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Без такой регистрации сделка будет ничтожной. Если вы не намерены идти в орган осуществляющий государственную регистрацию, договор может быть заключён на меньший срок.
В случае если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетнее лицо, потребуются разрешающие документы от органов опеки и попечительства на совершение подобной сделки.
Важные аспекты договора аренды.
Кроме таких моментов как ФИО сторон договора, их паспортных данных, адреса квартиры или дома, стоимости аренды, срока договора, сторонам договора аренды жилья следует обратить внимание на следующие аспекты.
Очень важно обозначить порядок расчётов и фиксации этих расчётов. Это может быть график оплаты, расписки, просто перевод денег с одной банковской карты на другую. В любом случае, должно быть как-то материально зафиксирован факт получения денег арендодателем.
Необходимо установить входит ли оплата электроэнергии и коммунальных платежей в стоимость аренды, порядок оплаты этих платежей.
Важно указать, за сколько стороны должны предупредить друг друга в случаи досрочного расторжения договора. Если этого не сделать, то согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ, предупреждение о досрочном расторжении договора должно быть направленно не менее чем за три месяца.
В договоре необходимо обозначить, сколько человек, и кто конкретно вселяется в квартиру.
Отметить обязан ли арендодатель временно зарегистрировать арендатора и членов его семьи по месту жительства в квартире, доме, комнате.
Необходимо указать, имеет ли арендатор право пересдавать квартиру или отдельные комнаты, то есть, имеет ли арендатор право субаренды.
Следует обозначить возможность или невозможность вселения в жилище домашних питомцев.
В договоре следует описать состояние жилища, наличие предметов мебели и другой бытовой обстановки, описать новые вещи или бывшие в употреблении, указать стоимость этих вещей. Состояние жилища можно обозначить путём фотосъёмки, с тем, чтобы стороны в последующем зафиксировали своими подписями фотографии.
В отдельных случаях имеет смысл обозначить, кто из сторон договора обязан нести расходы по страхованию квартиры от потопления, пожара и других несчастных случаев.
Если квартира сдаётся без мебели, без ремонта, важно обозначить стоимость ремонта и кто его производит. Если ремонт делает арендатор, необходимо указать, входит ли стоимость ремонта в арендную плату.
Также в договоре аренды не лишним будет указать на то, кто из сторон будет нести расходы на текущий ремонт сантехнического оборудования, электро-оборудования, бытовой техники, мебели, в случаи их повреждения.
Имеет определённое значение и обозначение в договоре оплаты косметического ремонта после расторжения договора.
Необходимо чётко обозначить момент расторжения договора аренды. Лучше, чтобы днём расторжения договора являлся день подписания акта приёмки-передачи квартиры, по которому арендатор возвращает квартиру и ключи арендодателю. Это в частности будет защищать арендодателя от недобросовестного арендатора, когда тот съехал, не заплатив, а арендатор будет защищён от недобросовестного арендодателя, который может приписать несколько месяцев уже съехавшему арендатору и требовать денег через суд.
В договоре, для защиты интереса арендодателя следует обозначить подсудность возможных споров, то есть указать конкретный суд, в который стороны могут обратиться для защиты своих прав. Если этого не сделать, а квартира сдавалась приезжему, с пропиской за 9000 км. от места жительства арендодателя, то может так случиться, что иски придётся писать туда, там нанимать представителя или ездить самому, что повлечёт серьёзные расходы. Возможно удобней будет обозначить, что споры решает суд по месту нахождения сдаваемой квартиры.
Подписание хорошо проработанного и обдуманного сторонами договора аренды является методом защиты от последующих недоразумений, недопонимания и возможных судебных споров. Даже если квартира сдаётся родственникам, друзьям, знакомым и знакомым знакомых, даже если они вселяются только за оплату коммунальных платежей, не следует пренебрегать юридической защитой своих интересов. Напротив, должно насторожить, когда одна из сторон, ссылаясь на доверительные отношения, отказывается что-либо подписывать.
Как образец договора аренды вы можете посмотреть этот договор аренды квартиры. В нем предусмотрены не все приведённые выше аспекты, однако исходя из срока договора (4 месяца) и того, что после окончания договора, арендодатель планировал произвести капитальный ремонт, приведённые в договоре условия вполне удовлетворяли стороны договора.
Если Вам необходима юридическая помощь в составлении договора аренды квартиры, коттеджа или иного жилого помещения, консультация или иные юридические услуги по вопросам аренды помещений в Хабаровске, Вы можете обратиться ко мне по телефону 8(4212) 66-60-01.
адвокат Я.В. Пушкарёв г.Хабаровск