Новостройки со скидкой Пермь расскажет вам как купить квартиру от подрядчика безопасно.

Кто такой подрядчик ?
Организация, занимающаяся подрядными работами, обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке.
Почему подрядчик становится владельцем квартиры ?
Застройщику выгоднее расплачиваться с подрядчиками не деньгами, а готовыми объектами недвижимости. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.
Почему это выгодно ?
Если понимать алгоритм взаимодействия застройщик – подрядчик - покупатель, то всё просто - в связи финансовой ситуацией в стране, и серьёзно выросшими ставками по кредитам для застройщиков, последние всё чаще применяют для взаиморасчётов бартерную схему, по которой подрядчик выполняет свои работы, но вместо денег получает квартиры. Подрядчику нужно платить зарплату сотрудникам, закупать материалы, квадратными метрами технику не заправишь, да и с работниками не рассчитаешься, для этого нужны «живые» деньги. Конечно же за такое неудобство подрядчик получает квартиру с хорошим дисконтом, как правило это 10-15% от минимальной, со всеми скидками цены застройщика.
Есть ли риск в покупке квартиры у подрядчика ?
Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки:
1.) Между застройщиком и подрядчиком заключен ДДУ (договор долевого участия). В этом случае подрядчик переуступает свое право требования новому дольщику (покупателю). Между ними заключается договор цессии, он регистрируется в регистрационной палате. Риск для покупателя заключается в том, что строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги. Продавать некоторые объекты недвижимости подрядчик начинает до того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются. Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, которую должна получить от застройщика. Поэтому не получит ее и покупатель. Для того чтобы избежать такой неблагоприятной ситуации необходимо преимущественно рассматривать только те объекты недвижимости по которым уже подписаны «Справки о выполнении финансовых обязательств» между застройщиком и подрядчиком.
2.) У подрядчика есть пай (право участия в жилищно-строительном кооперативе), который он получил ранее от застройщика. В данном случае между подрядчиком и покупателем заключается договор купли-продажи пая. Т.е. покупатель получает право вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и получения конкретной квартиры (указанной в пае), после сдачи дома. Договор купли-продажи пая не регистрируется в регистрационной палате. Риск для покупателя также заключается в том, что к паю должна прилагаться «Справка о выполнении финансовых обязательств». Если ее нет, то подрядчик еще не выполнил свои обязательства перед застройщиком и если он их так и не выполнит, то не сможет претендовать на эту квартиру, как и покупатель. Для того, чтобы избежать такой неблагоприятной ситуации (как и в вышеуказанном случае) нужно рассматривать преимущественно только те объекты недвижимости по которым уже подписаны «Справки о выполнении финансовых обязательств» между застройщиком и подрядчиком.
Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ:
- Во-первых, привлечение средств возможно до начала строительства и может получиться так, что земельно-имущественные отношения по участку для застройки, а также техническая документация ещё должным образом не оформлены.
- Нет чёткой даты окончания строительства. Сроки сдачи в кооперативе могут переноситься, т.е. есть риск долгостроя.
- Цена квартиры (пая) в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок.
- Есть риск двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрируется.
- Есть проблемы с ипотечным кредитованием. Не все банки кредитуют приобретение недвижимости по паю.
3.) У подрядчика есть вексель. Подрядчики получают векселя на каждую конкретную квартиру. С векселем подрядчики могут сделать следующие операций:
- Продать его. Этот вариант используется редко, так как люди не особо доверяют векселям.
- Переоформить его в ДДУ на юридическое или физическое лицо, т.е. на себя или сразу на покупателя.
Следует понимать, что векселя бывают двух типов:
- на предъявителя – это означает, что подрядчик все свои обязательства по конкретной квартире перед застройщиком выполнил.
- со сроком исполнения – это означает, что подрядчик возможно еще не выполнил свои обязательства перед застройщиком. В этом случае необходимо уточнить у застройщика выполнены ли эти обязательства.
Обязательна ли проверка документов ?
Конечно. Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует сделать следующее:
1.) Проверить все документы застройщика. Нужно обязательно взять у него (или посмотреть на его сайте) копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо было бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией.
2.) Необходимо получить сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить. Получить их можно прямо у застройщика (в его отделе продаж). Нужно обязательно уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией.
3.) Следует узнать в регистрационной палате, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости.
4.) Следует проследить за тем, чтобы в договор был обязательно включен пункт о том, что застройщик согласен произвести отчуждение жилплощади.