Как правильно и законно построить свой дом?

Если вы надумали строить частный жилой дом на собственном земельном участке, вам потребуется разрешение на строительство.
!Что такое ИЖС?
Сокращения в категории земель типа ИЖС, СНТ, ДНТ и прочие обозначают определенную форму собственности на тот или иной участок земли. В частности ИЖС имеет расшифровку как Индивидуальное жилищное строительство.Если земельный участок попадает официально (по всем документам) под данную категорию, если вы собираетесь строить дом на данном участке, в котором планируете проживать постоянно, получить здесь прописку и почтовый адрес, то данная категория именно для вас.
Что представляет собой разрешение на строительство - это документ позволяющий собственнику участка произвести реконструкцию,
капитальный ремонт зданий или строительные работы, на законных основаниях.
Согласно кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях, предусмотрен штраф, за незаконную постройку зданий на земельном участке. Но мы вам советуем оформить документы, потратив 3-4 недели и спокойно приступить к постройке дома своей мечты. Тем более, что до первого марта 2018 года, действует упрощенный порядок регистрации.
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Частному лицу (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, (высотой не более трех
этажей), для получения разрешения нужно всего три документа:
1. Правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ);
2. Градостроительный план участка;
3.Схема планировочной организации. Представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке.
Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что нужно собрать
и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия,
некоторые даже проект дома требуют. Согласно требований нормативных документов ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана, все остальные документы будет собирать сама местная
администрация. На это указал Верховный Суд РФ.
Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1. Строительства гаража на земельном участке, предоставленном
физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (бытовок, навесов и других);
3. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие
характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции зданий, установленные градостроительным регламентом.
Следует отметить , что регистрацию на строительство можно пройти в органах местного самоуправления (Администрация), по месту
регистрации земельного участка.
Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ вы должны предоставить удостоверение личности или доверенность, эскиз/
проект дома, а так же проект инженерных коммуникаций и документы, устанавливающие право собственности на постройку и участок. И конечно написать заявление на выдачу разрешения на строительство.
Проект (эскизный проект) – это чертеж будущего здания (разрез дома, смета на строительство), но так же план постройки на участке (топосъемка участка с прилегающими улицами, технико-экономические
показатели), чертежи всех коммуникаций (газ, вентиляция, отопление, водопровод, канализация и электрика).
!Градостроительный кодекс – это свод норм и правил, на которые следует опираться в вопросе оформления разрешения на строительство.
2.Проект можно начертить самому и отнести в районный отдел архитектуры, для утверждения чертежа. Но профессионалы рекомендуют обратиться или вызвать архитектора. Это может быть архитектор из районного отдела или из частной компании, которая прошла аккредитацию. Если у вас есть бюджет и деньги вы можете
заказать индивидуальный проект, или еще его называют авторским. То естьпроект, разработанный с учетом особенности местности, места постройки и ваших пожеланий.
!Есть небольшая хитрость, как можно с уверенностью 100% получить разрешение на строительство. Это привлечь строительную компанию, который напрямую занята строительными работами. У проверенных подрядчиков есть большое количество готовых проектов, который обязательно вам подойдет.
3.После того как вы собрали все подписи и печати, согласованный документ относим в районный отдел архитектуры и градостроительства. Существует два варианта решения выдачи разрешения на строительство: выдать или отказать.
При первом варианте вам выдадут строительный паспорт. В нем указанны этажность здание, допустимая высота постройки, место
застройки. И дадут долгожданное разрешение на строительство, которое должно быть обязательно подписано архитектором.
Разрешение выдается сроком на 10 лет.
Есть случаи, когда строительство началось, а участок переходит в собственность к другому владельцу. В этом случае не надо
переоформлять разрешение, если срок действия не истек. Но если новый собственник захочет разделить участок или объединить его, то здание можно продолжить строить по старому разрешению, но собственнику придется получить новый градостроительный план на участок.
Так же градостроительным кодексом предусмотрены некоторые обстоятельства, из-за которых разрешение на строительство
аннулируется. Если владелец участка отказался от права собственности. Во втором случае причиной отказа, часто
бывают несоответствие или отсутствие документов. Но отказ можно обжаловать через суд. В течении 10 суток, вы обязаны
полученное разрешение на строительство ИЖС, зарезервировать в администрации.И когда приступите к строительству необходимо соблюдение архитектурных высот и красных линий. Если вы нарушите
эти условия, здание будет невозможно ввести в эксплуатацию.
Самозастрой
! К самовольным постройкам относят все возведенные здания в местах, где их не должно быть или без получения разрешения, а так же построенные с различными нарушениями (ст. 222 Гражданского кодекса
РФ). Согласно части 2, лицо допустившее самовольную постройку, не в праве сдавать, дарить, продавать, и распоряжаться даннойпостройкой. То есть по факту у вас запрет на любой вид сделки. А согласно части 3, только суд может признать право собственности на самовольную постройку, если соблюдены ряд условий:
- параметры стройки удовлетворяют правилам застройки и землепользованием
- постройка безопасна для проживания
- не нарушены права и безопасность других лиц.
Как мы видим из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что самовольное возведение постройки, принесет больше проблем и самое главное возведение объектов регламентируется Гражданским
кодексом. Вы не сможете дом оформить в БТИ, и соответственно зарегистрировать его. Как правило, судьбу таких построек
решает суд.Как показывает практика, суд не признаетправо собственности. И выносит постановление на снос незаконной постройки.
Исключения
Здания,в которых проводят реконструкцию и косметический ремонт. Если в процессе ремонта вы не меняете конструкцию и основной план здания, которые обеспечивают безопасность и надежность. А так же в случае модернизации объектов, в результате которых вы не выходите за разрешенную высоту и красную линию.
Выводы
Как мы видим разрешение на строительство ИЖС, дает много плюсов и оберегает вас от ненужных проблем:
- использование государственных программ и использование материнского капитала;
- ипотека/ кредит под строительство, то вам обязательно потребуются куча документов, в числе которых должно быть разрешение на строительство. И самое главное, что без данного официального разрешения, вы не сможете подключиться к коммуникациям;
- в случае продажи, дарения, переоформления так же возникнут трудности.