Миссия невыполнима: почему ипотека стала недоступной, стоит ли сейчас покупать квартиру и когда вернутся «человеческие» ставки?

В ближайшие год-два купить жилье в ипотеку большинство россиян не сможет, предсказывают аналитики. Доступными остались лишь несколько льготных программ, условия по которым ужесточили. Многое будет зависеть от ключевой ставки Центробанка.
Ипотека Шрёдингера — так можно описать ситуацию на рынке. Теоретически взять займ можно, но потянуть его на деле практически нереально. Даже людям со средними зарплатами, не говоря о тех, у кого заработок ещё ниже. Краснодар вошел в топ-5 мегаполисов с самой дорогой ипотекой в стране.
Как считали:
🔴Ставка — 25,4% годовых
🔴Срок — 25 лет
🔴Первоначальный взнос — 30%
🔴Площадь квартиры — 37 кв.м
🔴Стоимость квартиры в Краснодаре — 6,2 млн руб.
🔴Доля кредита — 50-60% от дохода
Эксперты рынка недвижимости подсчитали: чтобы «выжить» после оформления жилищного кредита по рыночным ставкам, в столице Кубани семье надо зарабатывать 153,3 тыс. руб. в месяц. А сам ежемесячный платеж составит 92 тыс. руб. В этом случае не спасает даже всегда оптимистичная официальная статистика: средняя зарплата в регионе — 70 тыс. руб. Получается, что ипотека стала синонимом богатства. Единственное, что может порадовать краснодарцев в этом случае, что москвичам придётся зарабатывать ещё больше — 346,4 тыс. руб. (ежемесячный платёж — 207,8 тыс. руб.)
Отрываться от реальности ипотека начала после повышения ключевой ставки Центробанком. С начала 2024 года это произошло 3 раза. На данный момент ключевая ставка — 21%, а среднерыночная ставка по жилищным займам — 23-25%. Раздавать деньги населению под такой процент не решился бы даже Мавроди. Но у коммерческих банков нет выхода — они сами берут дорогие кредиты у ЦБ. Собственно, светлое будущее в своих ипотечных квартирах россияне не увидят еще ближайшие пару лет, заявляют аналитики. Приемлемыми для жилищного кредита считаются банковские ставки ниже 12%. Для этого ключевая должна быть не выше 10%. И произойдет это, если верить прогнозу Центробанка, не раньше 2027 г. Спойлер: видимо, тогда надеются и на снижение инфляции.
Прогноз Банка России по ключевой ставке:
🔴2025 г. — 17-20%
🔴2026 г. — 12-13%
🔴2027 г. — 7,5-8,5%
В этой ситуации взять ипотеку смогут только те, кто не дружит с головой попадает под льготные программы 🤷‍♂️ Но здесь тоже не всё просто. Деньги на поддержку, которые выделяет государство, быстро заканчиваются, поэтому некоторые банки также быстро сворачивают раздачу «дешёвых» кредитов. К тому же условия для заёмщиков становятся все жестче.
🔵Семейная ипотека — до 6%
🔵Ипотека для IT-специалистов — до 6%
🔵Дальневосточная и Арктическая ипотека — до 2%
🔵Сельская ипотека — до 3%
🔵Ипотека для новых территорий РФ — 2%
Всем остальным специалисты советуют подождать лучших времён, если только вы не зарабатываете столько, что лучше уже не будет. Либо воспользоваться нетрадиционными способами получить жилье. На этом фоне расцвели альтернативные предложения, понятней всего которые описывает слово «схематоз». Например, такое изобретение как траншевая ипотека.
— Вы оплачиваете фиксированный ежемесячный платеж. А основную сумму можете выплатить перед сдачей дома, используя либо собственные средства, либо заёмные, — рассказывает эксперт по недвижимости Ирина Дробот.
❗️Ещё один вариант — субсидированная ипотека от застройщика. Это те самые займы под «0,1%». Верить, что вам просто «подарят» квартиру, никто, конечно, не запретит. Но пока вы на него молитесь, девелопер накинет к стоимости квартиры +30%. Так что в любом случае будет нехилая переплата.
❗️ А вот еще легальный способ отъема денег у населения купить квартиру. Трейд-ин. По аналогии с автомобилями. Продаете старое, доплачиваете и получаете новое. НО чтобы забронировать жилплощадь в новостройке и зафиксировать на нее цену, обычно нужно заплатить комиссию. А потом агентство недвижимости, которое работает с застройщиком, оценит ваши квадратные метры. Интересно, это будет ниже рынка? Но можно попробовать продать и самому.
❗️ Аренда квартиры с правом выкупа. Некоторые застройщики такое практикуют. Покупатель платит и за аренду, и вносит, так называемые, «выкупные». Или может внести сумму выкупа один раз в конце срока аренды. Все это время в квартире можно жить, но собственность оформят только после полного погашения стоимости.
❗️ Также застройщик может предложить беспроцентную рассрочку. Тут надо читать условия. Первоначальный взнос может доходить до 80%.
Но даже все эти варианты ипотекозаменителей все равно что мертвому припарка. За год количество жилищных кредитов в стране уменьшилось в 2,5 раза. До 94348 займов на 1 октября 2024 г. То, что народ не тянет ипотеку, подтверждает и рост просроченной задолженности по платежам. По этому показателю Краснодарский край занял 3 место в России. Кубанцы должны были банкам в октябре 5,3 млрд руб. Год назад эта сумма была 2,8 млрд руб. Единственное, что уверено себя чувствует во всём этом — цены на недвижимость. На Кубани в новостройке «квадрат» типовой квартиры стоит 146 тыс. руб. Подорожание за 5 лет почти в 2 раза. Следующее заседание по ключевой ставке в Центробанке состоится 20 декабря. Но на её снижение рассчитывать не стоит, уверены аналитики. Так что теперь главная задача не дожить до окончания ипотеки, а дожить до её начала.