Покупка квартиры — затратное мероприятие. Если есть потребность сэкономить, можно рассматривать уменьшение площади жилья, менее привлекательные районы или отказ от услуг риелтора. В этой статье разберём последний способ — как купить квартиру без риелтора: пошагово разберём действия от планирования до переезда в новую квартиру.
➡️ За что платят риелтору
К риелторам обращаются по простой причине: нет времени и желания изучать порядок действий и вникать в юридические нюансы сделки. Риелтор должен организовать весь процесс купли-продажи. Получив начальную и конечную точки, он разрабатывает лучшие варианты «маршрутов» и берёт на себя следующие функции: ▫️ экономит время покупателя на поиски и просмотры; ▫️ проводит оценку жилья; ▫️ оказывает юридическую поддержку в оформлении документов; ▫️ помогает в переговорах. Размер оплаты этих услуг обычно составляет 2–5% от стоимости квартиры. Далее поэтапно расскажем о том, как купить квартиру самостоятельно без риелторов, и уделим особое внимание каждому из перечисленных пунктов.
➡️ Этап 1. Определить свои приоритеты
Прежде чем приступать к поиску новой квартиры, нужно разобраться в своих желаниях и планах на ближайшее будущее. Квартира покупается для себя или с целью инвестиций? Критерии выбора в каждом конкретном случае будут сильно отличаться. При покупке жилья для себя чаще всего отталкиваются от цены. Если в планах — брать ипотеку, нужно оценить, какую сумму есть возможность безболезненно отдавать банку каждый месяц. Как правило, сумма платежа не должна превышать треть семейного дохода. Хорошо, если получится «потренироваться» заранее — ежемесячно откладывать определённую сумму на отдельный счёт. Так можно убить двух зайцев — увеличить первоначальный взнос и проверить, правильно ли оценены силы. Подробно о том, как выбирать ипотечную программу, мы писали здесь. Обратите внимание, что для вторичного жилья выбор льготных программ заметно меньше. Далее нужно составить список требований к квартире и инфраструктуре района и поставить оценку важности для каждого пункта. Самые высокие баллы будут основным ориентиром для поисков, а менее ценные позиции можно использовать при выборе среди нескольких объявлений. После нужно определиться, насколько срочно нужна квартира. Покупка на этапе строительства обычно более выгодна и безопасна, но в таком случае придётся ждать сдачи дома в эксплуатацию и скорее всего самому делать ремонт — большинство квартир сдают без отделки. Сделки отличаются прежде всего документально: при покупке в строящемся доме заключается договор долевого участия, в уже построенном и сданном в эксплуатацию — договор купли-продажи. «Вторичка» — не синоним «старого жилфонда». Её можно найти и в только что построенном доме: один из способов заработка на недвижимости заключается в покупке жилья на этапе строительства и продаже после сдачи дома.
➡ Этап 2. Изучение предложений
Четверть века назад вопрос как найти квартиру без риелтора действительно мог стать проблемой — пришлось бы листать газеты и искать доски объявлений в общественных местах, и всё равно приличная часть предложений осталась бы «за бортом». Сейчас всё просто: у агентств недвижимости уже давно нет «закрытых баз данных» — любые объявления легко найти в интернете на публичных площадках. Разница только в том, что при покупке квартиры без риелтора покупателю придётся потратить своё время и познакомиться с возможностями сайтов. На каждой площадке есть свои фильтры. Можно сортировать по количеству комнат, району, доступности ипотеки, типу дома (хрущёвка, сталинка, кирпич, панель, монолит и т.п.), выбирать между вторичкой и новостроем, искать определённый тип ремонта и т.п.. На большинстве сервисов есть возможность поставить тип сделки «От собственников» или «Без посредников» — это как раз наш случай, который заметно снижает количество ненужных созвонов. Есть и более продвинутые возможности: например, если в списке приоритетов есть графа «хорошая школа по соседству». Если квартира понравилась, но объявление разместило агентство, попробуйте поискать эту же квартиру на других площадках. Бывает, что одна и та же квартира фигурирует в нескольких объявлениях — от собственника и агентства. Дополнительно можно посмотреть объявления в группах VK. В самой соцсети искать не так удобно — придётся просто листать все объявления подряд, зато можно найти предложения от тех собственников, кто ещё «не дозрел» до крупных площадок. Есть ещё один вариант поиска — погулять по выбранному району, обращая внимания на расклеенные объявления. Иногда квартиру начинают продавать по «старинке», с помощью «наружной» рекламы.
➡ Этап 3. Просмотр Посмотреть квартиру можно только в том случае, если покупается «вторичка». При покупке по ДДУ квартира существует только на бумаге — тут покупателю нужно будет изучить проектную документацию и проверить надёжность застройщика. При осмотре важно обратить внимание на то, что в дальнейшем может потребовать затрат на ремонт или осложнить жизнь: ▫️ проверить состояние труб, батарей отопления и сантехники; ▫️ поискать плесень на стенах; ▫️ убедиться в наличии счётчиков с пломбами и паспортами; ▫️ проверить, что пластиковые окна плотно закрываются и легко открываются; ▫️ если квартира на первом этаже, нужно проверить, не слишком ли холодные полы и нет ли неприятных запахов из подвала; в квартире на последнем этаже нужно изучить потолки — не течёт ли крыша; ▫️ поговорить с соседями, лучше с несколькими, и узнать, кто фактически живёт в квартире, над ней, на этаже, нет ли каких-то постоянных бытовых проблем (частые перебои с водой, слабый напор, отключения электричества); ▫️ оценить ситуацию с парковочными местами возле дома и возможными пробками по дороге. Приехать лучше вечером, когда все возвращаются с работы; ▫️ попросить у владельца техпаспорт и сравнить план с квартирой на предмет неузаконенных перепланировок.
➡ Этап 4. Оценка стоимости квартиры
Стоимость квартиры складывается из множества параметров. Покупка недвижимости без риелтора предполагает, что покупатель оценивает их самостоятельно. Здесь нет абсолютных значений — большинство параметров субъективно, но понимание каждого поможет обоснованно торговаться, если цена завышена, или найти подвох, если цена заметно ниже рыночной.
🔘Площадь и количество комнат. Всё просто: чем больше, тем дороже. Но если брать цену за квадратный метр, то зависимость обратная: цена квадратного метра в маленькой студии и трёхкомнатной квартире в одном и том же доме может отличаться на 20–70%. 🔘Этаж. В старых домах первый и последний этаж обычно дешевле, а в новостройках всё зависит от региона и расположения дома: на верхних этажах лучше вид из окна, больше света и меньше шума. Цена «некомфортного» этажа может быть меньше — вплоть до нескольких тысяч за квадратный метр. В премиальном сегменте скорее всего будет действовать правило «чем выше, тем дороже», и квартира на самом верху может оказаться в полтора раза дороже жилья на первых этажах. 🔘Расположение квартиры. Угловая квартира холоднее, поэтому дешевле. 🔘Количество квартир на этаже и в доме. Чем меньше жильцов в доме, тем больше будет стоить квартира. 🔘Состояние квартиры: без ремонта, косметический ремонт, евроремонт, дизайнерский проект. 🔘Год постройки дома. Для «вторички» действует правило: чем новее жильё, тем оно дороже — узнать год можно на сайте МинЖКХ по адресу дома. Для новостроек на цену влияет срок предполагаемой сдачи дома — чем меньше остаётся ждать, тем выше цена. 🔘Материал стен. В панельных домах жильё дешевле, чем в кирпичных или монолитных. 🔘Наличие балкона и его размер. В небольших квартирах балкон можно переоборудовать в рабочий кабинет или оборудовать зону для отдыха. 🔘Информация о капремонте. Если дом построен более 20 лет назад, коммуникации могут быть не в лучшем состоянии, особенно — трубы отопления и водоснабжения. Сведения о проведённом и предстоящем ремонте можно получить на сайте Региональной программы капремонта (для недвижимости в Москве) и на сайте Фонда развития территорий (для регионов). К сожалению, информация на последнем сайте неполная: если интересующего дома нет, придётся обращаться в управляющую компанию. Узнать УК можно на сайте МинЖКХ по адресу дома. 🔘Техническое оснащение дома. Собственная котельная или индивидуальное отопление, грузовой лифт, система аварийного электроснабжения, охранная сигнализация, системы видеонаблюдения повышают комфорт жильцов и увеличивают цену. 🔘Инфраструктура ЖК. Если на территории есть многоуровневая парковка, оборудованы современные детские площадки, места для отдыха, зоны барбекю, лаунж-зоны, в подъезде дежурит консьерж, есть фитнес-центр, коворкинг, то и цена на квартиру будет выше. 🔘Расположение внутри микрорайона. Цену увеличит близость к метро, парку, ТЦ, школе, детскому саду, поликлинике, озеру или берегу моря. Стоимость будет ниже, если неподалёку есть промзона, стройка или заправка, телевышка, линия ЛЭП или железная дорога. 🔘Район города. Ценятся исторический центр, районы с удобной транспортной развязкой, доступным общественным транспортом, широкими улицами. ❗Продолжение завтра...
Комарова | Этажи | Тюмень
Сами с усами — как купить квартиру без риелтора
Покупка квартиры — затратное мероприятие. Если есть потребность сэкономить, можно рассматривать уменьшение площади жилья, менее привлекательные районы или отказ от услуг риелтора.
В этой статье разберём последний способ — как купить квартиру без риелтора: пошагово разберём действия от планирования до переезда в новую квартиру.
➡️ За что платят риелтору
К риелторам обращаются по простой причине: нет времени и желания изучать порядок действий и вникать в юридические нюансы сделки. Риелтор должен организовать весь процесс купли-продажи. Получив начальную и конечную точки, он разрабатывает лучшие варианты «маршрутов» и берёт на себя следующие функции:
▫️ экономит время покупателя на поиски и просмотры;
▫️ проводит оценку жилья;
▫️ оказывает юридическую поддержку в оформлении документов;
▫️ помогает в переговорах.
Размер оплаты этих услуг обычно составляет 2–5% от стоимости квартиры.
Далее поэтапно расскажем о том, как купить квартиру самостоятельно без риелторов, и уделим особое внимание каждому из перечисленных пунктов.
➡️ Этап 1. Определить свои приоритеты
Прежде чем приступать к поиску новой квартиры, нужно разобраться в своих желаниях и планах на ближайшее будущее. Квартира покупается для себя или с целью инвестиций? Критерии выбора в каждом конкретном случае будут сильно отличаться.
При покупке жилья для себя чаще всего отталкиваются от цены. Если в планах — брать ипотеку, нужно оценить, какую сумму есть возможность безболезненно отдавать банку каждый месяц. Как правило, сумма платежа не должна превышать треть семейного дохода.
Хорошо, если получится «потренироваться» заранее — ежемесячно откладывать определённую сумму на отдельный счёт. Так можно убить двух зайцев — увеличить первоначальный взнос и проверить, правильно ли оценены силы. Подробно о том, как выбирать ипотечную программу, мы писали здесь. Обратите внимание, что для вторичного жилья выбор льготных программ заметно меньше.
Далее нужно составить список требований к квартире и инфраструктуре района и поставить оценку важности для каждого пункта. Самые высокие баллы будут основным ориентиром для поисков, а менее ценные позиции можно использовать при выборе среди нескольких объявлений.
После нужно определиться, насколько срочно нужна квартира. Покупка на этапе строительства обычно более выгодна и безопасна, но в таком случае придётся ждать сдачи дома в эксплуатацию и скорее всего самому делать ремонт — большинство квартир сдают без отделки. Сделки отличаются прежде всего документально: при покупке в строящемся доме заключается договор долевого участия, в уже построенном и сданном в эксплуатацию — договор купли-продажи.
«Вторичка» — не синоним «старого жилфонда». Её можно найти и в только что построенном доме: один из способов заработка на недвижимости заключается в покупке жилья на этапе строительства и продаже после сдачи дома.
➡ Этап 2. Изучение предложений
Четверть века назад вопрос как найти квартиру без риелтора действительно мог стать проблемой — пришлось бы листать газеты и искать доски объявлений в общественных местах, и всё равно приличная часть предложений осталась бы «за бортом».
Сейчас всё просто: у агентств недвижимости уже давно нет «закрытых баз данных» — любые объявления легко найти в интернете на публичных площадках. Разница только в том, что при покупке квартиры без риелтора покупателю придётся потратить своё время и познакомиться с возможностями сайтов.
На каждой площадке есть свои фильтры. Можно сортировать по количеству комнат, району, доступности ипотеки, типу дома (хрущёвка, сталинка, кирпич, панель, монолит и т.п.), выбирать между вторичкой и новостроем, искать определённый тип ремонта и т.п..
На большинстве сервисов есть возможность поставить тип сделки «От собственников» или «Без посредников» — это как раз наш случай, который заметно снижает количество ненужных созвонов.
Есть и более продвинутые возможности: например, если в списке приоритетов есть графа «хорошая школа по соседству».
Если квартира понравилась, но объявление разместило агентство, попробуйте поискать эту же квартиру на других площадках. Бывает, что одна и та же квартира фигурирует в нескольких объявлениях — от собственника и агентства.
Дополнительно можно посмотреть объявления в группах VK. В самой соцсети искать не так удобно — придётся просто листать все объявления подряд, зато можно найти предложения от тех собственников, кто ещё «не дозрел» до крупных площадок.
Есть ещё один вариант поиска — погулять по выбранному району, обращая внимания на расклеенные объявления. Иногда квартиру начинают продавать по «старинке», с помощью «наружной» рекламы.
➡ Этап 3. Просмотр
Посмотреть квартиру можно только в том случае, если покупается «вторичка». При покупке по ДДУ квартира существует только на бумаге — тут покупателю нужно будет изучить проектную документацию и проверить надёжность застройщика.
При осмотре важно обратить внимание на то, что в дальнейшем может потребовать затрат на ремонт или осложнить жизнь:
▫️ проверить состояние труб, батарей отопления и сантехники;
▫️ поискать плесень на стенах;
▫️ убедиться в наличии счётчиков с пломбами и паспортами;
▫️ проверить, что пластиковые окна плотно закрываются и легко открываются;
▫️ если квартира на первом этаже, нужно проверить, не слишком ли холодные полы и нет ли неприятных запахов из подвала;
в квартире на последнем этаже нужно изучить потолки — не течёт ли крыша;
▫️ поговорить с соседями, лучше с несколькими, и узнать, кто фактически живёт в квартире, над ней, на этаже, нет ли каких-то постоянных бытовых проблем (частые перебои с водой, слабый напор, отключения электричества);
▫️ оценить ситуацию с парковочными местами возле дома и возможными пробками по дороге. Приехать лучше вечером, когда все возвращаются с работы;
▫️ попросить у владельца техпаспорт и сравнить план с квартирой на предмет неузаконенных перепланировок.
➡ Этап 4. Оценка стоимости квартиры
Стоимость квартиры складывается из множества параметров. Покупка недвижимости без риелтора предполагает, что покупатель оценивает их самостоятельно. Здесь нет абсолютных значений — большинство параметров субъективно, но понимание каждого поможет обоснованно торговаться, если цена завышена, или найти подвох, если цена заметно ниже рыночной.
🔘Площадь и количество комнат. Всё просто: чем больше, тем дороже. Но если брать цену за квадратный метр, то зависимость обратная: цена квадратного метра в маленькой студии и трёхкомнатной квартире в одном и том же доме может отличаться на 20–70%.
🔘Этаж. В старых домах первый и последний этаж обычно дешевле, а в новостройках всё зависит от региона и расположения дома: на верхних этажах лучше вид из окна, больше света и меньше шума.
Цена «некомфортного» этажа может быть меньше — вплоть до нескольких тысяч за квадратный метр. В премиальном сегменте скорее всего будет действовать правило «чем выше, тем дороже», и квартира на самом верху может оказаться в полтора раза дороже жилья на первых этажах.
🔘Расположение квартиры. Угловая квартира холоднее, поэтому дешевле.
🔘Количество квартир на этаже и в доме. Чем меньше жильцов в доме, тем больше будет стоить квартира.
🔘Состояние квартиры: без ремонта, косметический ремонт, евроремонт, дизайнерский проект.
🔘Год постройки дома. Для «вторички» действует правило: чем новее жильё, тем оно дороже — узнать год можно на сайте МинЖКХ по адресу дома. Для новостроек на цену влияет срок предполагаемой сдачи дома — чем меньше остаётся ждать, тем выше цена.
🔘Материал стен. В панельных домах жильё дешевле, чем в кирпичных или монолитных.
🔘Наличие балкона и его размер. В небольших квартирах балкон можно переоборудовать в рабочий кабинет или оборудовать зону для отдыха.
🔘Информация о капремонте. Если дом построен более 20 лет назад, коммуникации могут быть не в лучшем состоянии, особенно — трубы отопления и водоснабжения. Сведения о проведённом и предстоящем ремонте можно получить на сайте Региональной программы капремонта (для недвижимости в Москве) и на сайте Фонда развития территорий (для регионов). К сожалению, информация на последнем сайте неполная: если интересующего дома нет, придётся обращаться в управляющую компанию. Узнать УК можно на сайте МинЖКХ по адресу дома.
🔘Техническое оснащение дома. Собственная котельная или индивидуальное отопление, грузовой лифт, система аварийного электроснабжения, охранная сигнализация, системы видеонаблюдения повышают комфорт жильцов и увеличивают цену.
🔘Инфраструктура ЖК. Если на территории есть многоуровневая парковка, оборудованы современные детские площадки, места для отдыха, зоны барбекю, лаунж-зоны, в подъезде дежурит консьерж, есть фитнес-центр, коворкинг, то и цена на квартиру будет выше.
🔘Расположение внутри микрорайона. Цену увеличит близость к метро, парку, ТЦ, школе, детскому саду, поликлинике, озеру или берегу моря. Стоимость будет ниже, если неподалёку есть промзона, стройка или заправка, телевышка, линия ЛЭП или железная дорога.
🔘Район города. Ценятся исторический центр, районы с удобной транспортной развязкой, доступным общественным транспортом, широкими улицами.
❗Продолжение завтра...
#найдено_на_просторах_интернета
https://realty.ya.ru/journal