Предварительный договор купли-продажи: особенности и причины для заключения
Сделки с недвижимостью всегда сопровождаются высокими рисками. Желая обезопасить эту процедуру, продавец и покупатель нередко подписывают дополнительные документы. Заключение предварительного договора купли-продажи является именно таким случаем.
➡ Что такое ПДКП Предварительный ДКП — это документ, согласно которому продавец и покупатель выражают свою готовность заключить основной договор. В случае если одна из сторон отказывается соблюдать эту договоренность, другая сторона имеет право подать в суд для принудительного исполнения договорных обязательств.
➡ Отличия ПДКП от основного договора В текст предварительного ДКП заложены только планы, а основной документ включает обязательные условия, которые подлежат исполнению. Подписывая предварительный договор, покупатель еще не становится владельцем жилой площади, а продавец не получает деньги. Фактически это резервирование прав и обязательств.
➡ Юридическая сила ПДКП Чтобы документ имел правовую силу, необходимо составить его в письменной форме с учетом положений ст. 429 ГК РФ. Обязательным условием ПДКП является четкое определение предмета соглашения. Форма предварительного документа также должна соответствовать форме основного договора. Регистрация в Росреестре, заверение у нотариуса и цена не являются обязательными условиями.
➡ Обязательно ли заключать ПДКП Данный документ стороны подписывают по обоюдному желанию. При этом есть исключения, когда заключение ПДКП обязательно: ▪ сделка связана с ипотекой; ▪ сделка связана с недвижимостью, которой полностью или частично владеют несовершеннолетние.
➡ Виды ПДКП Существует большое количество разновидностей ПДКП. Особенности каждого вида зависят от оснований для его заключения.
Квартира от застройщика. В ходе строительства стороны подписывают только соглашение о долевом участии. После окончания строительства и получения необходимых документов можно заключить преддоговор.
Квартира в ипотеку. В такой сделке всегда участвует третье лицо — банк, который выдаст кредит на покупку. Подписание ПДКП возможно без одобрения финансовой организации. Однако в целях минимизации непредвиденных ситуаций в условиях договора стоит предусмотреть отказ кредитной организации и прописать действия сторон в таком случае.
Внесение аванса или задатка. Это процедура, которая позволяет дополнительно подтвердить намерение заключить сделку, поэтому фактическую передачу денег нужно зафиксировать в письменном виде. Преддоговор с внесением задатка считается более надежным, поскольку он имеет серьезные последствия при возможном отказе от сделки.
Покупка жилой недвижимости при опеке. При осуществлении продажи квартиры или доли, находящейся в собственности лица, не достигшего совершеннолетия, опекун обязан нотариально удостоверить преддоговор, после чего получить одобрение органа опеки. В определенных случаях требуется разрешение самого несовершеннолетнего собственника.
➡ Риски при заключении ПДКП При заключении преддоговора покупатель сталкивается со следующими рисками.
Отсутствие гарантий на покупку имущества. Преддоговор не является сделкой о переходе прав собственности и, следовательно, не дает никаких гарантий. Продавец может передумать, увеличить стоимость или вообще отказаться от сделки.
Признание договора недействительным. Предварительный договор, в котором неверно сформулировали обязательные условия, можно оспорить в суде.
Заключение нескольких предварительных договоров на одно имущество. ПДКП не регистрируется в Росреестре. Существует вероятность, что соглашение, которое продавец заключил с вами, не единственное. Чтобы защитить себя, можно добавить в преддоговор условие о гарантиях со стороны продавца.
Потеря аванса или задатка. Часто при заключении преддоговора требуется вносить аванс или задаток. Есть риск, что нечестный партнер получит деньги и исчезнет. Вернуть средства можно будет только через суд.
Покупка имущества с обременениями. Прежде чем заключить соглашение, закажите выписку из ЕГРН. В ней указаны наложенные на недвижимость обременения. Кроме того, рекомендуется включить в преддоговор пункт о подтверждении отсутствия обременений, ведь в выписке содержится далеко не вся информация.
➡ Срок действия ПДКП Стороны имеют возможность согласовать срок действия соглашения самостоятельно. Основной ДКП должен быть подписан в течение года после подписания преддоговора, в случае если иной срок отсутствует в соглашении. В противном случае ПДКП теряет свою юридическую значимость.
➡ Порядок заключения ПДКП Этапы заключения преддоговора, как правило, стандартные и включают в себя следующие шаги: 1⃣ Проверьте все документы, связанные с имуществом. 2⃣ Укажите в предварительном ДКП все условия сделки и согласие сторон на их выполнение. 3⃣ Внесите задаток или аванс, если данный вид платежей предусмотрен в преддоговоре. Это позволит конкретизировать намерения по заключению сделки, что станет своеобразной гарантией исполнения обязательств сторонами. 4⃣ Заключите основной договор. При этом важно убедиться, что все условия, предусмотренные преддоговором, включены в основной договор.
➡ Расторжение ПДКП Одностороннее расторжение ПДКП невозможно, так как это противоречит его назначению. Но стороны могут по договоренности установить условия, при которых преддоговор расторгается, с указанием штрафных санкций или без них. Прекратить действие преддоговора можно по следующим основаниям: 1⃣ стороны заключили основной договор, 2⃣ обе стороны изъявили желание расторгнуть договор, 3⃣ истек срок исполнения обязательств по договору, 4⃣ документ признан судом недействительным. Часто причинами расторжения являются весомые обстоятельства, не сопровождающиеся нежелательными последствиями: например, банк отказывает в одобрении выбранной недвижимости для ипотеки или требует предоставление дополнительных документов, получение которых займет значительное количество времени.
Этажи | Комарова Светлана | Тюмень
Предварительный договор купли-продажи: особенности и причины для заключения
Сделки с недвижимостью всегда сопровождаются высокими рисками. Желая обезопасить эту процедуру, продавец и покупатель нередко подписывают дополнительные документы. Заключение предварительного договора купли-продажи является именно таким случаем.➡ Что такое ПДКП
Предварительный ДКП — это документ, согласно которому продавец и покупатель выражают свою готовность заключить основной договор. В случае если одна из сторон отказывается соблюдать эту договоренность, другая сторона имеет право подать в суд для принудительного исполнения договорных обязательств.
➡ Отличия ПДКП от основного договора
В текст предварительного ДКП заложены только планы, а основной документ включает обязательные условия, которые подлежат исполнению. Подписывая предварительный договор, покупатель еще не становится владельцем жилой площади, а продавец не получает деньги. Фактически это резервирование прав и обязательств.
➡ Юридическая сила ПДКП
Чтобы документ имел правовую силу, необходимо составить его в письменной форме с учетом положений ст. 429 ГК РФ.
Обязательным условием ПДКП является четкое определение предмета соглашения. Форма предварительного документа также должна соответствовать форме основного договора. Регистрация в Росреестре, заверение у нотариуса и цена не являются обязательными условиями.
➡ Обязательно ли заключать ПДКП
Данный документ стороны подписывают по обоюдному желанию. При этом есть исключения, когда заключение ПДКП обязательно:
▪ сделка связана с ипотекой;
▪ сделка связана с недвижимостью, которой полностью или частично владеют несовершеннолетние.
➡ Виды ПДКП
Существует большое количество разновидностей ПДКП. Особенности каждого вида зависят от оснований для его заключения.
Квартира от застройщика. В ходе строительства стороны подписывают только соглашение о долевом участии. После окончания строительства и получения необходимых документов можно заключить преддоговор.
Квартира в ипотеку. В такой сделке всегда участвует третье лицо — банк, который выдаст кредит на покупку. Подписание ПДКП возможно без одобрения финансовой организации. Однако в целях минимизации непредвиденных ситуаций в условиях договора стоит предусмотреть отказ кредитной организации и прописать действия сторон в таком случае.
Внесение аванса или задатка. Это процедура, которая позволяет дополнительно подтвердить намерение заключить сделку, поэтому фактическую передачу денег нужно зафиксировать в письменном виде.
Преддоговор с внесением задатка считается более надежным, поскольку он имеет серьезные последствия при возможном отказе от сделки.
Покупка жилой недвижимости при опеке. При осуществлении продажи квартиры или доли, находящейся в собственности лица, не достигшего совершеннолетия, опекун обязан нотариально удостоверить преддоговор, после чего получить одобрение органа опеки. В определенных случаях требуется разрешение самого несовершеннолетнего собственника.
➡ Риски при заключении ПДКП
При заключении преддоговора покупатель сталкивается со следующими рисками.
Отсутствие гарантий на покупку имущества. Преддоговор не является сделкой о переходе прав собственности и, следовательно, не дает никаких гарантий. Продавец может передумать, увеличить стоимость или вообще отказаться от сделки.
Признание договора недействительным. Предварительный договор, в котором неверно сформулировали обязательные условия, можно оспорить в суде.
Заключение нескольких предварительных договоров на одно имущество. ПДКП не регистрируется в Росреестре. Существует вероятность, что соглашение, которое продавец заключил с вами, не единственное. Чтобы защитить себя, можно добавить в преддоговор условие о гарантиях со стороны продавца.
Потеря аванса или задатка. Часто при заключении преддоговора требуется вносить аванс или задаток. Есть риск, что нечестный партнер получит деньги и исчезнет. Вернуть средства можно будет только через суд.
Покупка имущества с обременениями. Прежде чем заключить соглашение, закажите выписку из ЕГРН. В ней указаны наложенные на недвижимость обременения. Кроме того, рекомендуется включить в преддоговор пункт о подтверждении отсутствия обременений, ведь в выписке содержится далеко не вся информация.
➡ Срок действия ПДКП
Стороны имеют возможность согласовать срок действия соглашения самостоятельно. Основной ДКП должен быть подписан в течение года после подписания преддоговора, в случае если иной срок отсутствует в соглашении. В противном случае ПДКП теряет свою юридическую значимость.
➡ Порядок заключения ПДКП
Этапы заключения преддоговора, как правило, стандартные и включают в себя следующие шаги:
1⃣ Проверьте все документы, связанные с имуществом.
2⃣ Укажите в предварительном ДКП все условия сделки и согласие сторон на их выполнение.
3⃣ Внесите задаток или аванс, если данный вид платежей предусмотрен в преддоговоре. Это позволит конкретизировать намерения по заключению сделки, что станет своеобразной гарантией исполнения обязательств сторонами.
4⃣ Заключите основной договор. При этом важно убедиться, что все условия, предусмотренные преддоговором, включены в основной договор.
➡ Расторжение ПДКП
Одностороннее расторжение ПДКП невозможно, так как это противоречит его назначению. Но стороны могут по договоренности установить условия, при которых преддоговор расторгается, с указанием штрафных санкций или без них.
Прекратить действие преддоговора можно по следующим основаниям:
1⃣ стороны заключили основной договор,
2⃣ обе стороны изъявили желание расторгнуть договор,
3⃣ истек срок исполнения обязательств по договору,
4⃣ документ признан судом недействительным.
Часто причинами расторжения являются весомые обстоятельства, не сопровождающиеся нежелательными последствиями: например, банк отказывает в одобрении выбранной недвижимости для ипотеки или требует предоставление дополнительных документов, получение которых займет значительное количество времени.
#найдено_на_просторах_интернета #недвижимость #квартира
#комната #общежитие #общага #пансионат #малосемейка #купитьквартиру #купитькомнату #купитьобщежитие #купитьобщагу
#купитьпансионат #ипотека #дом #инвестиции #объявления
#продам #ялюблюсвоюработу #недвижимостьтюмень #риелтор
#услуги #агентствонедвижимости #смениквартиру #агентствопартнер
#агентствонедвижимостипартнер #недвижимостьпартнер #партнер