Есть ли выход: дом на разных хозяев.

Как разделить?
Специалисты Роскадастра рассказали о том, как разделить частный дом и/или участок между разными хозяевами.
В чем особенность межевания участка, на котором расположено здание, и как выделить доли в жилом доме каждому собственнику.
Участок с домом в собственности двух или нескольких человек - обычный способ владения недвижимостью. Если совладельцы конфликтуют и не могут договориться ни об очередности использования объекта, ни о разделении расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги, для всех будет оптимальным правильно разделить собственность между владельцами. Отвечать за собственную часть имущества в таких обстоятельствах будет удобнее.
“ Разделить дом на доли возможно, но надо быть готовыми, что в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись. Например, танхаусы, дома так называемой блокированной застройки, поделить возможно, как и “пятистенки”. В таких два разных входа и коммуникации, но здание выглядит как один дом”,- поясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь.
Один из способов определить границы собственности — составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании.
Если помещение одно (ванна, кухня и др), право на то, чтобы им пользоваться необходимо всем. Так же и с кухней, террасой, чердаком, кладовкой.
Такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.
“Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании лучше и дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надёжно зафиксированы. Регистрировать соглашение в ЕГРН не нужно”-, объяснят Бувин.
Без соглашения сторонам придется идти в суд и присутствовать на заседаниях самостоятельно. Судебные решения более надёжны, но как и добровольные соглашения их можно оспаривать.
Даже если собственники договорились, как дом будет разделён на доли, их не нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-, трёхэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильём, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой проблему решить не получится, так как перепланировку придется согласовывать.
Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.
Есть два варианта действий:
- превратить дом в многоквартирный;
- сделать из него таунхаус.
Но есть требования, которые придётся учитывать для реализации. Под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не получится. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не сделать.
Строительство многоквартирных домов жестко регламентируется. Без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов тут не обойтись.
Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности у всех собственников квартир в доме.
Проконсультировать о разделении дома без обращения в суд может кадастровый инженер. В Роскадастре специалист составит технический план, если окажется, что процедура возможна.
Выезд кадастрового инженера можно обсудить заранее в удобное время.
Далее следует написать соглашение о реальном разделе. Если дом предстоит разделить супругам, то соглашение должно быть зафиксировано в нотариальной форме. В этом случае неважно, о чем речь: надо ли разделить дом при разводе, или просто упорядочить собственность.
С планом и соглашением стороны отправляются в МФЦ, чтобы написать заявление о постановке новых разделённых объектов на кадастровый учёт и регистрацию права на них.
Если делить недвижимость через суд, судья назначит экспертизу, которая, предложит варианты разделения. Какой-то из них придётся принять, и после этого суд вынесет решение о прекращении долевой собственности.
С решением суда обращаются к кадастровому инженеру, а он составляет новый технический план, с которым идут в МФЦ.
Чтобы разделить участок, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли, регламентированный таким документов как “Правила землепользования и застройки”.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Разделение участка начинается с межевания. Его так же проводит кадастровый инженер. На межевом плане прокладывают границы новых участков. После этого каждому владельцу, взяв план, нужно пойти в МФЦ и написать заявление о постановке на кадастровый учет.
Все владельцы новых участков заключают соглашение, в котором указано, кто каким владеет.
В Роскадастре признают, что разделение собственности и участка — хлопотно, затратно по времени и финансам. Лучше всего постараться договориться с совладельцами мирно, либо целиком продать недвижимость и поделить деньги, вырученные от продажи.