Как оформить участок, находящийся по соседству, законно.

Специалисты Роскадастра рассказали как добросовестным собственникам законно расширить приусадебный участок, на сколько процентов, и как оформить новый кусок земли и при этом избежать самозахвата.
“Благодаря земельной реформе 2015 года (ФЗ № 171 от 23.06.2014 года) можно законно увеличить свой участок за счёт земли, которая принадлежит государству. Есть важное условие: увеличить размер участка по закону может только собственник земли. То есть, чтобы расширяться, нужно уже владеть землёй, к которой будет присоединена дополнительная площадь”, - поясняет заместитель директора Роскадастра по Орловской области Вячеслав Бувин.
Ситуация, когда участок обрабатывается, при этом не оформлен и не фиксирован в кадастре, но собственник хочет присоединить соседний, не позволит воспользоваться ни одним из способов.
Право собственности нужно будет подтвердить не только выпиской из ЕГРН, но и документами, которые укажут на законность его возникновения.
Можно увеличить площадь земельного участка, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
При этом присоединять к нему можно только участок с таким же назначением. Земля под ИЖС не может быть объединена с наделом под садоводство.
! ! ! Ещё одно требование: присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
Способы увеличения земельного участка:
- прирезка, или перераспределение земель;
- покупка соседнего участка;
- уточнение границ с помощью межевания;
- регистрация на себя заброшенного участка;
- регистрация участка по приобретательной давности, когда земля переходит в собственность в результате длительного открытого пользования.
1. Перераспределение. В результате перераспределения формируется новый участок — к имеющемуся присоединяется соседний, с которым есть общая граница. Получается прирезок.
Прирезка может стать необходимостью когда:
- участок неправильной формы, и расширение улучшит её и выровняет границы, участок давно используется, но права собственности не узаконены
- требуется дополнительная земля под хозяйственные нужды.
Прежде всего присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности. Если у земли частный собственник, перераспределение провести нельзя.
Также на участке не должна находиться недвижимость. Он не должен быть выставлен на аукцион, потому что, если его включили в торги, значит, у администрации на него свои планы.
Прежде чем заняться подсчётами, на сколько процентов можно увеличить площадь участка прирезкой, лучше свериться с правилами землепользования и застройки территории, на которой расположены участки. В них устанавливается предельная — минимальная и максимальная — площадь, которую разрешается занимать под участок в конкретном населённом пункте. Важно, чтобы после прирезки площадь нового надела не выходила за эти рамки.
Кроме того, присоединяемый участок должен быть с уточнёнными границами, то есть координаты границ должны быть внесены в реестр.
Увеличить площадь участка земли за счёт перераспределения можно, заключив соглашение с администрацией или органом власти, который отвечает за управление имуществом.
“После того как администрация вынесет положительное заключение, собственник обращается к кадастровому инженеру — он определяет новые границы участка. Напомню, в ведомстве Роскадастра есть сертифицированные специалисты, выполняющие любые виды межевых работ. Следующий шаг — заявление в МФЦ о регистрации земельных участков, образуемых в результате перераспределения”, - уточняет Бувин.
Когда кадастровый учёт будет проведён, документы потребуется отнести в администрацию, которая в течение ответит на них подписанным соглашением. Соглашение послужит основанием для регистрации права собственности на вновь образованный участок. Чтобы завершить процедуру должным образом, нужно обратиться в МФЦ.
Бесплатно увеличить участок не получится. Перераспределение земли — это платная услуга, потому что фактически территориальные власти уступают заявителю свою собственность. Цена зависит от того, кто выступает владельцем земли.
Если земля федеральная, то прирезка обойдется в 15% кадастровой стоимости. Субъекты федерации и муниципалитеты назначают свою стоимость. На Публичной кадастровой карте Роскадастра есть данные о кадастровой стоимости участков. Чтобы ею воспользоваться, нужно знать кадастровый номер. Другой способ — посмотреть в выписке из ЕГРН.
Если по каким-то причинам самостоятельно организовать оформление перераспределения не получается, можно обратиться к выездной услуге Роскадастра. Специалисты проконтролируют, чтобы в пакете были правильные документы, помогут составить заявление.
2. Выкуп соседнего участка. Если рядом с участком, который планируется увеличить, нет земли для перераспределения, выходом может стать покупка соседнего надела. В переговорах с собственником необязательно соблюдать критерии для прирезок.
Среди минусов выкупа по сравнению с перераспределением — более высокая цена. Такая сделка будет проходить по полной рыночной стоимости.
Несмотря на то, что покупка у собственника выглядит легче, потому что приобрести можно любой участок, есть рамки, в которые нужно уложиться. Это минимальная и максимальная площадь из Правил землепользования и застройки.
3. Уточнение границ с помощью межевания. Участок может увеличиться, если уточнить его границы. Это возможно, если у участка есть кадастровый номер, а границы не утверждены.
В такой ситуации могут оказаться собственники, которые оформляли участки до того, как в 2001 году начал действовать Земельный кодекс. По предыдущему порядку регистрировали только площадь, а границы — нет. Поэтому у уточнения может быть и обратный эффект: если владелец использовал больше земли, чем площадь участка по документам, то после межевания территория может уменьшиться.
В Роскадастре настоятельно рекомендуют уточнять границы участков, потому что это усиливает позицию в спорных ситуациях, и такую землю легче продать.
Как говорилось выше, межевание проводит кадастровый инженер. Для этого он выезжает на участок, делает замеры. Границы, которые уточняются, необходимо согласовывать с соседями в уведомительном порядке. Инженер отправляет соответствующее сообщение обычной или электронной почтой.
В таком способе есть ограничение по площади увеличения, при уточнении границ участок может вырасти не более чем на предельный минимальный размер участка, установленный федеральным или местным законом для конкретного вида разрешенного использования и категории земель.
Если размер не установлен, то допустимый лимит — не более 10% от площади исходного участка по данным ЕГРН. То есть к участку в 8 соток можно добавить не более 0,8 сотки.
4. Стать владельцем бесхозного земельного участка. Если у земли нет хозяина: владелец пропал без вести или отказался от участка. Такая земля переходит в муниципальную собственность. В этом случае государство вынужденно берёт на себя роль владельца и обычно выставляет землю на торги. Тогда все желающие могут её купить или арендовать — зависит от решения властей — на аукционе.
Если бесхозный участок не выставлен на торги, его можно рассматривать для прирезки.
5. Следует также различать самозахват и приобретательную давность. Приобретательная давность даёт право после 15 лет открытого и добросовестного владения участком, без нарекания соседей и жалоб с их стороны, оформить его в собственность. Но прежде чем начать использовать землю, придётся убедиться, что у неё нет собственников. Если этого не выяснить, действия могут быть расценены как самозахват.
“В первую очередь следует узнать, кто владеет землёй, которую есть желание присоединить. Если государство, можно примеряться к перераспределению; если частный владелец, то планировать выкуп. Использовать самозахват незаконно и карается штрафом”, - уточняет Бувин.