Как продать квартиру, на которую оформлена ипотека

Иногда люди решают продать квартиру, за которую они платят ипотеку. Специалисты говорят, что сейчас приблизительно каждая пятая квартира, продающаяся на вторичном рынке, имеет такое обременение. Рассказываем, как продать такое жильё (да, это можно сделать!)
Как узнать, что у квартиры есть обременения
Скрыть наличие ипотеки не получится. Практически наверняка покупатель попросит или сделает сам выписку из ЕГРН (её может заказать кто угодно, услуга стоит 300 рублей). В документе в пункте 4 под названием «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указано, что квартира находится в ипотеке. Это значит, что без разрешения банка, у которого она находится в залоге, продать такое жильё нельзя. Подробнее об обременениях в статье — Покупка квартиры с обременением.
Как продать квартиру с ипотекой
Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:
1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой покупатель, скорее всего, выяснит всё о состоянии кредита: попросит справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснит сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке. Банк ещё должен одобрить кандидатуру нового владельца в качестве заёмщика. После этого подписывается соглашение о переуступке долговых обязательств и договор-купли-продажи. Новые документы проходят регистрацию в Росреестре, и квартира с ипотекой переходит новому владельцу.
2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке, и заключается нотариальное соглашение о покупке квартиры. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.
Продажу квартиры может взять на себя и сам банк, но нужно понимать, что у него нет заинтересованности получить максимальную сумму за сделку, так как он заберёт себе только причитающиеся ему деньги (долг продавца). Бывший собственник получит разницу между суммой долга и суммой сделки. Так что именно в его интересах продать квартиру как можно дороже.
Нюанс: стоит понимать, что квартиры, находящиеся в ипотеке, обычно чуть дешевле. Не все покупатели хотят связываться с такими типами сделок, хотя они безопасны и хорошо отработаны.
Риски покупки квартиры с ипотекой
Если банк дал разрешение на сделку и покупатель просто переоформил ипотеку на себя, то рисков почти никаких.
А вот если стороны договорились о втором варианте — досрочном погашении кредита на деньги покупателя, то в этом случае риски выше. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, «организовав» форс-мажор. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы