Правообладатели земельных участков порой оказываются в неприятной ситуации: внезапно выясняется, что границы земельного участка подлежат корректировке (уточнению). Подобные ситуации возникают, как правило, в отношении земельных участков, границы которых не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства (в выписках из государственного реестра недвижимости правообладатели могут увидеть именно такую запись: «границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства»). Это означает, что в отношении земельного участка не проводились кадастровые работы с составлением межевого плана. Границы каких участков подлежат уточнению Например, земельные участки: в отношении которых не были зарегистрированы права собственников/владельцев/землепользователей и не был осуществлен кадастровый учет; права зарегистрированы правообладателями и/или постановка на кадастровый учет была осуществлена до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 – Федеральный закон «О кадастровой деятельности»). В соответствии с законом межевой план стал документом-основанием осуществления кадастрового учета земельных участков; постановка на кадастровый учет была осуществлена со статусом «ранее учтенный» без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Выявление ошибок при определении границ участков. Составление межевого плана Одним из существенных моментов при составлении межевого плана является определение границ, а соответственно, и площади земельного участка. Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что: местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 8 ст. 22); площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 9 ст. 22). В результате составления межевого плана в ранее составленных документах может быть выявлено несоответствие границ земельного участка, а также его площади, фактическим данным, установленным кадастровым инженером. Такое несоответствие может быть обусловлено разными причинами. Вот некоторые из них: раньше обмеры земельный участков осуществлялись способами, при которых могла быть допущена существенная погрешность измерений (землемерный циркуль, рулетка и т.д.); при установлении (выносе) границ земельного участка на местности (при установке колышек, забора т.п.) специалист по геодезии земельного участка вообще не привлекался. Иногда возникает необходимость уточнения границ земельного участка, в отношении которого ранее составлялся межевой план (при выявлении несоответствий фактических границ земельного участка данным кадастрового учета). Несоответствия могут быть обусловлены погрешностями геодезических измерений разными специалистами в различных погодных условиях по истечение длительного промежутка времени (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 года по делу № А40-90220/2017), в связи со сбоем программного обеспечения географической информационной системы ИнГЕО (Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.07.2018 года по делу № 33-7277/2018). Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади (легитимации изменений) за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны именно с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения в ЕГРН о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельного участка. В противном случае Росреестр приостановит осуществление государственного кадастрового учета (подп. 31 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, то в осуществлении государственного кадастрового учета будет отказано. Еще одним существенным моментом при составлении межевого плана является наличие в нем сведений о согласовании границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков. Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (п. 1, 3 ст. 39) предусмотрено, что в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами – правообладателями смежных земельных участков (лицами, обладающими на смежные земельные участки правами: собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями, либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (п. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). При подготовке межевого плана с целью уточнения границ земельного участка кадастровый инженер обязан учитывать, что местоположение земельного участка определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет (доказательствами существования границы на местности 15 и более лет могут, в том числе, но не исключительно, фотографии. Например, дело № 33-7277/2018. А также видеосъемка, свидетельские показания и т.п.) и закрепленные с использованием природных объектов (например, многолетних кустарников, деревьев и т.п.) или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (забор, сооружения). Уточнение границ ранее поставленного на кадастровый учет земельного участка может быть обусловлено также наличием реестровой ошибки (воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся, например, в ранее изготовленном межевом плане или в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и/или органами в порядке информационного взаимодействия). Согласованные границы земельных участков В общем случае местоположение границ земельного участка считается согласованным, если: правообладатели смежных земельных участков подписали акт согласования местоположения границ без возражений; надлежащим образом извещенные правообладатели смежных земельных участков не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием (п.п. 2, 3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Однако при уточнении части границ земельного участка, которая является общей (смежной) частью границ других участков местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных под Подробнее на http://rway.ru/articles/3614/?fbclid=IwAR3m8gvnc4kXI26igqAisOAMCxPidSfQdP98E7Ao12_81uE1NU4QCSu2H1M
Национальное объединение СРО кадастровых инженеров
Уточнение границ земельного участка.
Правообладатели земельных участков порой оказываются в неприятной ситуации: внезапно выясняется, что границы земельного участка подлежат корректировке (уточнению). Подобные ситуации возникают, как правило, в отношении земельных участков, границы которых не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства (в выписках из государственного реестра недвижимости правообладатели могут увидеть именно такую запись: «границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства»). Это означает, что в отношении земельного участка не проводились кадастровые работы с составлением межевого плана.
Границы каких участков подлежат уточнению
Например, земельные участки:
в отношении которых не были зарегистрированы права собственников/владельцев/землепользователей и не был осуществлен кадастровый учет;
права зарегистрированы правообладателями и/или постановка на кадастровый учет была осуществлена до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 – Федеральный закон «О кадастровой деятельности»). В соответствии с законом межевой план стал документом-основанием осуществления кадастрового учета земельных участков;
постановка на кадастровый учет была осуществлена со статусом «ранее учтенный» без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Выявление ошибок при определении границ участков. Составление межевого плана
Одним из существенных моментов при составлении межевого плана является определение границ, а соответственно, и площади земельного участка. Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что:
местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 8 ст. 22);
площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 9 ст. 22).
В результате составления межевого плана в ранее составленных документах может быть выявлено несоответствие границ земельного участка, а также его площади, фактическим данным, установленным кадастровым инженером. Такое несоответствие может быть обусловлено разными причинами. Вот некоторые из них:
раньше обмеры земельный участков осуществлялись способами, при которых могла быть допущена существенная погрешность измерений (землемерный циркуль, рулетка и т.д.);
при установлении (выносе) границ земельного участка на местности (при установке колышек, забора т.п.) специалист по геодезии земельного участка вообще не привлекался.
Иногда возникает необходимость уточнения границ земельного участка, в отношении которого ранее составлялся межевой план (при выявлении несоответствий фактических границ земельного участка данным кадастрового учета). Несоответствия могут быть обусловлены погрешностями геодезических измерений разными специалистами в различных погодных условиях по истечение длительного промежутка времени (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 года по делу № А40-90220/2017), в связи со сбоем программного обеспечения географической информационной системы ИнГЕО (Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.07.2018 года по делу № 33-7277/2018).
Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади (легитимации изменений) за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны именно с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения в ЕГРН о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельного участка. В противном случае Росреестр приостановит осуществление государственного кадастрового учета (подп. 31 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, то в осуществлении государственного кадастрового учета будет отказано.
Еще одним существенным моментом при составлении межевого плана является наличие в нем сведений о согласовании границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков. Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (п. 1, 3 ст. 39) предусмотрено, что в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами – правообладателями смежных земельных участков (лицами, обладающими на смежные земельные участки правами:
собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями, либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
пожизненного наследуемого владения;
постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (п. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
При подготовке межевого плана с целью уточнения границ земельного участка кадастровый инженер обязан учитывать, что местоположение земельного участка определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет (доказательствами существования границы на местности 15 и более лет могут, в том числе, но не исключительно, фотографии. Например, дело № 33-7277/2018. А также видеосъемка, свидетельские показания и т.п.) и закрепленные с использованием природных объектов (например, многолетних кустарников, деревьев и т.п.) или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (забор, сооружения).
Уточнение границ ранее поставленного на кадастровый учет земельного участка может быть обусловлено также наличием реестровой ошибки (воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся, например, в ранее изготовленном межевом плане или в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и/или органами в порядке информационного взаимодействия).
Согласованные границы земельных участков
В общем случае местоположение границ земельного участка считается согласованным, если:
правообладатели смежных земельных участков подписали акт согласования местоположения границ без возражений;
надлежащим образом извещенные правообладатели смежных земельных участков не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием (п.п. 2, 3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Однако при уточнении части границ земельного участка, которая является общей (смежной) частью границ других участков местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных под
Подробнее на http://rway.ru/articles/3614/?fbclid=IwAR3m8gvnc4kXI26igqAisOAMCxPidSfQdP98E7Ao12_81uE1NU4QCSu2H1M