Как оформить сделку купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения?
Доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003, называется земельной долей (п. 1 ст. 15, ст. 19 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Особенности продажи земельной доли Если участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке применяются установленные законом ограничения: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Если участников общей долевой собственности пять или меньше, к сделке по продаже земельной доли применяются общие правила продажи доли в праве общей долевой собственности. Такая сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом земельной доли о ее продаже остальных участников долевой собственности либо раньше этого срока, если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки (ст. ст. 246, 250 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 12 Закона N 101-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27). Порядок продажи земельной доли Чтобы оформить продажу земельной доли, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Подготовьте необходимые документы Для оформления сделки купли-продажи земельной доли потребуются следующие документы (п. 2 ст. 250 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 8 ст. 18, ч. 1 ст. 21, ч. 1 ст. 28, ч. 4 ст. 42, ч. 1, 3 ст. 47 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ): 1) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, согласно которым земельная доля принадлежит продавцу. Такими документами, в частности, могут являться: свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998; выписка из решения органа местного самоуправления, принятого до 31.01.1998, о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю; свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016; выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданная после 15.07.2016; свидетельство о праве на наследство; 2) если участников общей долевой собственности больше пяти - документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование указанного земельного участка; 3) если участников общей долевой собственности пять или меньше - документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли; 4) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя; 5) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (если сделка совершается представителем). Шаг 2. Составьте договор купли-продажи Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и ее цене. В договоре купли-продажи важно точно идентифицировать продаваемую земельную долю. Так, в договоре необходимо указать адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, в составе которого отчуждается доля, а также указать размер продаваемой доли. Размеры земельных долей могут быть определены в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах (ст. ст. 550, 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ; п. 2 ст. 15 Закона N 101-ФЗ). Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, а если право на земельную долю зарегистрировано в Росреестре, также дату и номер регистрации права собственности продавца. Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчетов, сроки передачи земельной доли и сведения о существующих обременениях (например, об аренде). Договор купли-продажи земельной доли не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ). Количество экземпляров договора купли-продажи зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав. Передачу земельной доли, как правило, оформляют передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Шаг 3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре Переход права собственности по договору купли-продажи земельной доли подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ). В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно. Для регистрации нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, а также уплатить госпошлину (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Закона N 218-ФЗ). Справка. Размер госпошлины За регистрацию доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943). #юрист #адвокат #советыюриста #советыадвоката #какоформитьсделкукуплипродажидолиземельногоучасткаизземельсельскохозяйственногоназначения
Советы юриста. Советы адвоката
Как оформить сделку купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения?
Доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003, называется земельной долей (п. 1 ст. 15, ст. 19 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
Особенности продажи земельной доли
Если участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке применяются установленные законом ограничения: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Если участников общей долевой собственности пять или меньше, к сделке по продаже земельной доли применяются общие правила продажи доли в праве общей долевой собственности. Такая сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом земельной доли о ее продаже остальных участников долевой собственности либо раньше этого срока, если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки (ст. ст. 246, 250 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 12 Закона N 101-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27).
Порядок продажи земельной доли
Чтобы оформить продажу земельной доли, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления сделки купли-продажи земельной доли потребуются следующие документы (п. 2 ст. 250 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 8 ст. 18, ч. 1 ст. 21, ч. 1 ст. 28, ч. 4 ст. 42, ч. 1, 3 ст. 47 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):
1) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, согласно которым земельная доля принадлежит продавцу. Такими документами, в частности, могут являться: свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998; выписка из решения органа местного самоуправления, принятого до 31.01.1998, о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю; свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016; выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), выданная после 15.07.2016; свидетельство о праве на наследство;
2) если участников общей долевой собственности больше пяти - документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование указанного земельного участка;
3) если участников общей долевой собственности пять или меньше - документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
5) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (если сделка совершается представителем).
Шаг 2. Составьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и ее цене.
В договоре купли-продажи важно точно идентифицировать продаваемую земельную долю. Так, в договоре необходимо указать адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, в составе которого отчуждается доля, а также указать размер продаваемой доли. Размеры земельных долей могут быть определены в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах (ст. ст. 550, 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ; п. 2 ст. 15 Закона N 101-ФЗ).
Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, а если право на земельную долю зарегистрировано в Росреестре, также дату и номер регистрации права собственности продавца.
Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчетов, сроки передачи земельной доли и сведения о существующих обременениях (например, об аренде).
Договор купли-продажи земельной доли не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Количество экземпляров договора купли-продажи зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав.
Передачу земельной доли, как правило, оформляют передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).
Шаг 3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Переход права собственности по договору купли-продажи земельной доли подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.
Для регистрации нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, а также уплатить госпошлину (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
За регистрацию доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
#юрист #адвокат #советыюриста #советыадвоката #какоформитьсделкукуплипродажидолиземельногоучасткаизземельсельскохозяйственногоназначения