Как правильно подготовиться к взысканию неустойки с застройщика?

Как правильно подготовиться к взысканию неустойки с застройщика?Далеко
не каждый дольщик знает, что следует предпринять, если в воздухе
запахло просрочкой передачи квартиры. Анализируя документы некоторых из
наших клиентов, желающих обратиться в суд для взыскания неустойки, мы
понимаем, что время для некоторых необходимых действий уже безвозвратно
упущено. О том, какие шаги следует предпринять, а от каких действий
воздержаться, если срок передачи квартиры вот-вот наступит, и как это
повысит Ваши шансы на успех, расскажем в этой статье.
Для успеха дела решающее значение имеет наличие претензионной переписки,
которая велась между дольщиком и застройщиком. Данная переписка
существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается
неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.
У большинства застройщиков, которые давно работают на рынке
недвижимости, есть четкий план, что необходимо предпринять, чтобы
минимизировать количество предъявленных к нему исков и тем самым
сократить свои финансовые потери. На стороне застройщика большой опыт
судебных тяжб и квалифицированные сотрудники. Вам тоже не помешает иметь
четкое представление о том, что нужно сделать.
Согласно п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве (далее - Закон) в
случае, если строительство многоквартирного дома не может быть
завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем
за два месяца до истечения указанного срока обязан предупредить дольщика
о задержке и предложить ему заключить дополнительное соглашение к
договору долевого участия.
На практике в этой ситуации некоторые застройщики, стремясь
минимизировать свои финансовые риски и избежать большого количества
исков дольщиков, поступают прямо противоположным способом: всем
дольщикам, у которых подходит срок передачи квартиры, рассылаются
предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона сообщения о завершении строительства
дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том,
что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет
направлен односторонний акт передачи квартиры.
Вместе с тем, застройщик может информировать дольщиков по телефону о
необходимости заключить дополнительное соглашение о переносе сроков (не
сообщая об этом письменно). В том случае, если застройщик уверен, что
задержка не превысит 2-3 месяца, он может не предлагать заключение
дополнительного соглашения, надеясь, что дольщики в суд не пойдут, ведь
просрочка не такая солидная. Вместо этого на вопросы дольщиков когда же
они смогут получить заветные ключи, дольщикам могут сообщать что ключи
будут выдаваться по записи, запись вот-вот начнется, следите за
новостями.
Парадоксальная ситуация: дом не готов, ключи не выдают, но дольщик уже
извещен о выдаче ключей и даже предупрежден о последствиях уклонения.
Что делать?
Немедленно пишите претензию застройщику! Не откладывайте, т.к. в случае,
если застройщик успеет отправить Вам односторонний акт, Ваши шансы на
получение неустойки существенно снизятся! В дальнейшем именно наличие
этой претензии, отправленной до получения одностороннего акта (или до
подписания двустороннего акта приема-передачи) может сыграть решающую
роль при рассмотрении судом Вашего иска о взыскании неустойки.
Как правило, дольщик, не озаботившийся своевременной отправкой
претензии, объясняя происходящее, рассказывает, что многократно звонил
застройщику, приходил, но некая девушка сказала ему "приходите завтра,
квартира не готова", и тд и тп... К сожалению, эти объяснения чаще всего
не принимаются судом во внимание, поскольку ничем не подкреплены. Суд
рассматривает письменные доказательства, или иные убедительные
доказательства, к которым устные объяснения истца (т.е. лица
заинтересованного в исходе дела) не относятся.
В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:
Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о
готовности передать квартиру, фактическая выдача ключей не началась.
Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на
информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты,
времени звонка, фио и должности сотрудника предоставившего информацию).
Заявить требование об уплате неустойки за просрочку
передачи квартиры, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки
претензии.
Конечно, лучше доверить составление этой претензии и ее отправку
профессионалу, но эту задачу можно выполнить и своими силами. В
интернете и на форумах дольщиков много подобных образцов, остается лишь
выбрать лучший и адаптировать к своей ситуации. В следующих статьях мы
обязательно поделимся образцом, который чаще всего используем в своей
работе.
Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют
обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно,
любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления
такой претензии. Но! Время может быть упущено. Вы собираетесь пойти к
юристам, обсуждаете детали работы и вопросы оплаты, а время идет. А
застройщик не дремлет. Наш опыт показывает, что чем более
распространенной становится практика взыскания неустойки, тем более
обоснованной и продуманной становится позиция застройщиков в судебном
процессе и их действий. Если случится так, что пока Вы собирались
поручить взыскание неустойки профессионалам, застройщик успел отправить
Вам уведомление о передаче квартиры и односторонний акт, а Вы никаких
ответных действий не предприняли – Ваши шансы на получение неустойки
минимальны.
Поэтому не следует откладывать. Пишите претензию сразу же, как только
получили письмо о готовности застройщика передать квартиру и столкнулись
с тем, что о выдаче ключей пока не может быть и речи. Важно понять, это
не просто письмо, застройщик уже готовится к возможному судебному
процессу. Сделайте и Вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите
претензию. Даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для Вас. Но
ведь Вы не можете знать всего: как ситуация будет развиваться дальше,
какова будет задержка – месяц, год или несколько лет, каково финансовое
положение застройщика и многие другие факторы, которые могут повлиять на
срок получения Вами квартиры. Отправка претензии Вас ни к чему не
обяжет, но может сослужить хорошую службу в случае, если в дальнейшем Вы
все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.
Наглядным примером подобного недобросовестного поведения застройщика
является дело нашего клиента – жителя ЖК Татьянин парк (застройщик ООО
«Стройкомплекс «Говорово»). Согласно ДДУ квартира подлежала передаче до
30.04.2016г. Застройщик в феврале 2016г. направил дольщику сообщение о
готовности сдать объект долевого строительства и просил явиться на
принятие объекта в период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. Однако по
состоянию на 01.04.2016г. дом так и не был введён в эксплуатацию, в
связи с чем дольщик направил застройщику претензию. В мае застройщик
повторно направил приглашение принять объект, но при осмотре квартиры в
ней были обнаружены существенные недостатки. Был составлен акт осмотра, в
котором дольщик дал застройщику месяц на их устранение. Претензия с
перечисленными недостатками и требованием скорейшего их устранения была
дополнительно направлено застройщику ценным письмом. В конце мая
застройщик в третий раз предложил принять квартиру, однако после
повторного осмотра квартиры выяснилось, что недостатки устранены не
были. Дольщик повторно заполнил дефектную ведомость, которую направил по
почте. В начале июня застройщик сообщил, что недостатки устранены, и,
наконец, был подписан передаточный акт.
На момент подписания акта приёма-передачи просрочка составила 50 дней, сумма неустойки составила 484 983,60руб.
Предпринятые дольщиком действия позволили доказать суду, что застройщик повёл себя недобросовестно,
направив ложное уведомление о готовности дома и попытавшись уклониться
от ответственности, в то время как активные действия дольщика
свидетельствовали о готовности и желании принять квартиру.
В рамках этого дела нам удалось взыскать в пользу нашего клиента
366 216,00руб. неустойки, 50 000руб. штрафа, 5 000р., морального вреда,
20 000руб. расходов на представителя, а всего 441 216,00 руб.