Объект: жилой район «Москва А101»: Москва, НАО, п. Сосенское, пос. Коммунарка Актуальность: на 18.04.2017 г. Информация о застройщике: Застройщиком проекта является крупный девелопер Группа компаний «А101», который входит в промышленно-финансовую структуру «Бин». Среди проектов фигурируют такие объекты Новой Москвы, как кварталы таунхаусов «Вяземское» и «Кронбург», ЖК «Зелёная линия», ЖК «Белые ночи», ЖК «Скандинавия» и другие. Строительство жилого района «Москва А101» ведёт два юридических лица: 1-4 очередь (корпуса 1 – 17) возводил АО «Авгур Эстейт». На сегодняшний день все дома введены в эксплуатацию, однако некоторые из них сданы с просрочкой, что повлекло за собой серию исков о взыскании неустойки. 5- ю очередь (корпуса 18 – 21) строит ООО «А101» (ранее ООО «ГудРоадВэй»). Так как дома первой – четвёртой очередей строительства уже введены в эксплуатацию, а корпуса 18 – 21 начали возводиться только в сентябре 2016 года, то мы подготовили комбинированный анализ следующим образом: АО «Авгур Эстейт» мы проанализировали с точки зрения перспективности взыскания неустойки, а ООО «А101» на предмет соответствия новым требованиям законодательства. Также посмотрели на схему продажи и проверили содержание предлагаемого к заключению договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») на предмет его соответствия закону № 214-ФЗ и иным нормативным актам. Итак, АО «Авгур Эстейт» (ОГРН 1027739085428, ИНН 7731041421), создано 17.01.1995г. Ранее находилось по адресу 392036, Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Базарная, д. 104, однако в марте 2017 года было принято решение об изменении места нахождения на г. Видное Ленинского района Московской области. Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 2015 год (на 31.12.2015г.) следующий: Прибыль руб. 14 502 351 000руб. Кредиторская задолженность – 15 787 874 000руб. Дебиторская задолженность – 13 572 070 000руб. Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 9 месяцев 2016 года (на 30.09.2016г.) следующий: Убыток – 594 119 000руб. Кредиторская задолженность – 14 390 757 000 руб. Дебиторская задолженность – 2 932 832 000руб. Подсудность по месту нахождения застройщика: Ленинский районный суд г. Тамбова. По данным официального сайта суда http://sud24.tmb.sudrf.ru/ , в отношении застройщика возбуждено 14 гражданских дела, и в настоящее время все они рассмотрены. По данным официального сайта Видновского городского суда М.О. http://vidnoe.mo.sudrf.ru/ к АО «Авгур Эстейт» подано 4 иска, 2 из которых частично удовлетворены, один оставлен без рассмотрения и ещё одному заявителю было отказано в иске. Подсудность по месту нахождения объекта: Щербинский районный суд г. Москвы. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы http://www.mos-gorsud.ru/ выдаёт около 300 дел, из которых в 8 случаях было отказано в удовлетворении требований, около 250 исков были частично удовлетворены, и более 30 исков находятся на рассмотрении. По данным картотеки дел Арбитражных судов http://kad.arbitr.ru/ застройщик участвует в 95 делах в том или ином качестве. Производства о банкротстве в отношении застройщика отсутствуют. В 2015 году АО «Авгур Эстейт» активно и успешно судился с Федеральной Кадастровой палатой. Практически все иски застройщика были удовлетворены. Что касается гражданских производств, то в настоящее время к застройщику поданы несколько исков на общую сумму около 5 миллионов рублей. В свою очередь АО «Август Эстейт» взыскал с недобросовестного поставщика ООО «Строй Гарант» 17 689 979,47руб., к нему же подан ещё один иск на сумму 60 982 632,40руб. С подрядчика ООО «СКВ» взыскано 8 478 269,97руб. Что касается исполнительных производств, по базе ФССП http://fssprus.ru/iss/ip поиск по названию и адресу застройщика выдаёт 13 исполнительных производств на общую сумму 77 220 руб. Все дела являются свежими (апрель 2017 года) и связаны с уплатой госпошлины или исполнительского сбора. Это свидетельствует о том, что несмотря на демонстрируемый застройщиком убыток по итогам 9 месяцев 2016 года, денежные средства на счетах имеются, и исполнительные листы оплачиваются. Таким образом, на сегодняшний день можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время. ФОТО ООО «А101» (ОГРН 1127746474349, ИНН 7704810149). Это юридическое лицо было создано 18.06.2012г., ранее имело наименование ООО «ГудРоадВэй», в настоящее время зарегистрировано по адресу: 121099, г. Москва, Смоленская площадь, д. 3. Уставный капитал общества является солидным и на сегодняшний день составляет 8 837 429 000,00 руб. Единственным владельцем застройщика является кипрская компания Баламер Холдингс Лимитед, созданная 11.06.2015г., при этом доля находится в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк». Единоличным исполнительным органом застройщика является Качура Сергей Анатольевич. Согласно данным ФНС России ООО «А101» за последний год не публиковало сообщений о принятии решений о ликвидации, реорганизации, об уменьшении уставного капитала, а также иных решений, которые оно обязано публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации. Юридическое лицо присутствует по адресу своего местонахождения, по состоянию на 01.03.2017 не имеет превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю, и представляет налоговую отчетность. В отношении застройщика отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. ООО «А101» также отсутствует в перечне застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (по состоянию на 3 квартал 2016г.), а также в реестре проблемных застройщиков. В отношении руководителя Качуры С. А. отсутствуют сведения о судимости за преступления в сфере экономики, а также сведения в реестре дисквалифицированных лиц, фактов невозможности его участия или руководства в организации в судебном порядке не установлено. Качура С. А. также является: - генеральным директором АО «Авгур Эстейт», которое строило корпуса 1 – 4 очередей; - генеральным директором ЗАО «Проект-Град», созданного 03.11.2011. путём реорганизации, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий; - генеральным директором АО «А101 Девелопмент», созданного 03.11.2011. путём реорганизации, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий. ФОТО Информация о проекте Документация, связанная с данным проектом, размещена на следующих сайтах: ГК «А101»: http://a101.ru Строительство Жилого района «Москва А101» ведётся на участках, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных по адресу: г. Москва, пос. Сосенское, пос. Коммунарка Жилищный комплекс аккредитован в следующих банках: ПАО Сбербанк, Банк «Возрождение» (ПАО), АО «Россельхозбанк», ПАО «БинБанк», ПАО «ТрансКапиталБанк», ВТБ 24 (ПАО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Сургутнефтегазбанк». Способ обеспечения обязательств: Залог земельного участка, находящегося в собственности у застройщика. Соглашение о взаимодействии при страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 17.10.2016г. со Страховым акционерным обществом «ВСК». Схема продажи Продажи квартир ведутся путём заключения ДДУ с застройщиком. Образец договора участия в долевом строительстве, размещённый на сайте проекта, по нашему мнению, содержит в себе обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (Закон № 214), однако содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно: - пунктом 5.10. ДДУ предусматривается обязанность участника долевого строительства по оплате расходов, связанных с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента истечения пятидневного срока, предназначенного для подписания передаточного акта, и до момента составления Застройщиком одностороннего акта (при наличии соответствующих оснований). Однако это положение противоречит пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи. При этом Жилищный кодекс не делает каких-либо исключений для ситуаций, при которых составляется односторонний передаточный акт. - пунктом 7.1.3 на дольщика возложена обязанность компенсировать застройщику расходы на содержание общего имущества дома в случае несвоевременного заключения дольщиком договора с управляющей организацией. В случае просрочки оплаты этих расходов по требованию застройщика предусмотрена уплата неустойки в размере 0,5% от суммы просрочки. Согласно пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи. Поэтому даже если договор с УК будет заключён не сразу, управляющая компания всё равно произведёт начисления за период с даты передачи квартиры дольщику. Выплата неустойки застройщику за просрочку внесения указанных платежей действующим законодательством не предусмотрена. - пунктом 7.1.7. предусмотрена компенсация дольщиком неких «организационных» расходов, которые застройщик предполагает нести в связи со сменой стороны по договору при заключении дольщиком договора уступки. Полагаем, что на основании этого пункта застройщик планирует требовать плату за уступку права требования. В связи с тем, что кроме проставления подписи (выражения согласия на уступку) на соответствующем уведомлении или запросе никаких других действий от застройщика для смены кредитора (дольщика) не требуется, то оспаривая выставленный счёт, вы сможете потребовать документального представления понесённых и обоснованных расходов застройщика. В противном случае такая плата может быть оспорена в суде. - в этом же пункте застройщик предусмотрел для себя возможность отказаться от исполнения договора с взысканием штрафа в размере 20% стоимости договора в случае заключения дольщиком договора уступки без его согласия. Законом 214 – ФЗ не предусмотрено такое основание для расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке, а также отсутствуют штрафные санкции за совершение договора уступки без его согласия. - пунктом 7.1.9. предусмотрено получение письменного согласия застройщика на проведение ремонтных и отделочных работ в период между днём подписания акта приёма – передачи и регистрацией права собственности на квартиру. Законодательством не предусмотрено получение подобного согласия от застройщика. - пунктом 10.4. предусмотрена уплата застройщику штрафа в размере 20% от цены ДДУ в случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора. Закон № 214-ФЗ не содержит санкций за односторонний отказ от исполнения договора. При этом отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке дольщик может только в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях. - пунктом 10.6. ДДУ предусмотрена уплата неустойки в размере 0,1% от цены ДДУ за каждый день просрочки в случае необоснованного отказа/уклонения дольщика от подписания акта сверки взаиморасчетов. Законодательством не предусмотрены штрафные санкции за подобные действия. - пунктом 10.7. ДДУ предусмотрена уплата неустойки в размере 0,1% от окончательной цены договора за каждый день просрочки в случае необоснованного отказа/уклонения от подписания передаточного акта. Законодательством не предусмотрены штрафные санкции за подобные действия. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ: - чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства; - пунктами 4.7. и 4.8. ДДУ предусмотрено, что в случае изменения фактической площади квартиры менее чем на 5%, производится перерасчёт её стоимости. При этом, если площадь увеличится на 5% и более от проектной, то оплата свыше 5 % дольщиком не производится. Ситуация, при которой площадь квартиры уменьшена на 5% и более не оговаривается. Однако согласно ч. 1.1. ст. 9 закона № 214-ФЗ подобное изменение может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке. - присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки; – пунктом 7.1.1. ДДУ предусмотрено, что уступка дольщиком прав требования к застройщику по неустойке и иным штрафным санкциям не допускается. Однако, согласно ч. 3 ст. 388 ГК РФ «…соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование …». Таким образом, данный запрет можно оспорить в суде. - пункт 7.1.15. закрепляет согласие дольщика на получение (любым способом и в любом формате) от застройщика, а также аффилированных с ним лиц, материалов рекламно-информационного характера. Полагаем, что для избавления себя от возможного СПАМа, вы можете настоять на исключении этого пункта из ДДУ. - договором не предусмотрены ограничения по рассмотрению споров в определённом суде, однако установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора. Срок для рассмотрения претензии - 20 рабочих дней. ФОТО Сроки строительства Пятая очередь строительства предусматривает возведение 4-х корпусов (номера 18 – 21). Согласно проекту введение корпусов в эксплуатацию планируется в 2019-2020гг.: 18 – июнь 2019г.; 19 – апрель 2019г.; 20 – декабрь 2020г.; 21 – март 2020г. Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 2016 год (на 31.12.2016г.) следующий: Прибыль – 3 764 000руб. Кредиторская задолженность – 114 378 000 руб. Дебиторская задолженность – 184 576 000руб. Таким образом, на сегодняшний день застройщик показывает финансовую устойчивость. Пожелаем застройщику успехов в возведении домов, а будущим жителям – получения качественных квартир в срок!
Московский дольщик
Застройщик: АО «Авгур Эстейт» и ООО «А101»
Объект: жилой район «Москва А101»: Москва, НАО, п. Сосенское, пос. Коммунарка
Актуальность: на 18.04.2017 г.
Информация о застройщике:
Застройщиком проекта является крупный девелопер Группа компаний «А101», который входит в промышленно-финансовую структуру «Бин». Среди проектов фигурируют такие объекты Новой Москвы, как кварталы таунхаусов «Вяземское» и «Кронбург», ЖК «Зелёная линия», ЖК «Белые ночи», ЖК «Скандинавия» и другие.
Строительство жилого района «Москва А101» ведёт два юридических лица:
1-4 очередь (корпуса 1 – 17) возводил АО «Авгур Эстейт». На сегодняшний день все дома введены в эксплуатацию, однако некоторые из них сданы с просрочкой, что повлекло за собой серию исков о взыскании неустойки.
5- ю очередь (корпуса 18 – 21) строит ООО «А101» (ранее ООО «ГудРоадВэй»).
Так как дома первой – четвёртой очередей строительства уже введены в эксплуатацию, а корпуса 18 – 21 начали возводиться только в сентябре 2016 года, то мы подготовили комбинированный анализ следующим образом:
АО «Авгур Эстейт» мы проанализировали с точки зрения перспективности взыскания неустойки, а ООО «А101» на предмет соответствия новым требованиям законодательства. Также посмотрели на схему продажи и проверили содержание предлагаемого к заключению договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») на предмет его соответствия закону № 214-ФЗ и иным нормативным актам.
Итак, АО «Авгур Эстейт» (ОГРН 1027739085428, ИНН 7731041421), создано 17.01.1995г. Ранее находилось по адресу 392036, Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Базарная, д. 104, однако в марте 2017 года было принято решение об изменении места нахождения на г. Видное Ленинского района Московской области.
Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 2015 год (на 31.12.2015г.) следующий:
Прибыль руб. 14 502 351 000руб.
Кредиторская задолженность – 15 787 874 000руб.
Дебиторская задолженность – 13 572 070 000руб.
Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 9 месяцев 2016 года (на 30.09.2016г.) следующий:
Убыток – 594 119 000руб.
Кредиторская задолженность – 14 390 757 000 руб.
Дебиторская задолженность – 2 932 832 000руб.
Подсудность по месту нахождения застройщика: Ленинский районный суд г. Тамбова. По данным официального сайта суда http://sud24.tmb.sudrf.ru/ , в отношении застройщика возбуждено 14 гражданских дела, и в настоящее время все они рассмотрены.
По данным официального сайта Видновского городского суда М.О. http://vidnoe.mo.sudrf.ru/ к АО «Авгур Эстейт» подано 4 иска, 2 из которых частично удовлетворены, один оставлен без рассмотрения и ещё одному заявителю было отказано в иске.
Подсудность по месту нахождения объекта: Щербинский районный суд г. Москвы. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы http://www.mos-gorsud.ru/ выдаёт около 300 дел, из которых в 8 случаях было отказано в удовлетворении требований, около 250 исков были частично удовлетворены, и более 30 исков находятся на рассмотрении.
По данным картотеки дел Арбитражных судов http://kad.arbitr.ru/ застройщик участвует в 95 делах в том или ином качестве. Производства о банкротстве в отношении застройщика отсутствуют.
В 2015 году АО «Авгур Эстейт» активно и успешно судился с Федеральной Кадастровой палатой. Практически все иски застройщика были удовлетворены.
Что касается гражданских производств, то в настоящее время к застройщику поданы несколько исков на общую сумму около 5 миллионов рублей.
В свою очередь АО «Август Эстейт» взыскал с недобросовестного поставщика ООО «Строй Гарант» 17 689 979,47руб., к нему же подан ещё один иск на сумму 60 982 632,40руб.
С подрядчика ООО «СКВ» взыскано 8 478 269,97руб.
Что касается исполнительных производств, по базе ФССП http://fssprus.ru/iss/ip поиск по названию и адресу застройщика выдаёт 13 исполнительных производств на общую сумму 77 220 руб. Все дела являются свежими (апрель 2017 года) и связаны с уплатой госпошлины или исполнительского сбора. Это свидетельствует о том, что несмотря на демонстрируемый застройщиком убыток по итогам 9 месяцев 2016 года, денежные средства на счетах имеются, и исполнительные листы оплачиваются.
Таким образом, на сегодняшний день можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.
ФОТО
ООО «А101» (ОГРН 1127746474349, ИНН 7704810149). Это юридическое лицо было создано 18.06.2012г., ранее имело наименование ООО «ГудРоадВэй», в настоящее время зарегистрировано по адресу: 121099, г. Москва, Смоленская площадь, д. 3. Уставный капитал общества является солидным и на сегодняшний день составляет 8 837 429 000,00 руб.
Единственным владельцем застройщика является кипрская компания Баламер Холдингс Лимитед, созданная 11.06.2015г., при этом доля находится в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк». Единоличным исполнительным органом застройщика является Качура Сергей Анатольевич.
Согласно данным ФНС России ООО «А101» за последний год не публиковало сообщений о принятии решений о ликвидации, реорганизации, об уменьшении уставного капитала, а также иных решений, которые оно обязано публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации. Юридическое лицо присутствует по адресу своего местонахождения, по состоянию на 01.03.2017 не имеет превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю, и представляет налоговую отчетность.
В отношении застройщика отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
ООО «А101» также отсутствует в перечне застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (по состоянию на 3 квартал 2016г.), а также в реестре проблемных застройщиков.
В отношении руководителя Качуры С. А. отсутствуют сведения о судимости за преступления в сфере экономики, а также сведения в реестре дисквалифицированных лиц, фактов невозможности его участия или руководства в организации в судебном порядке не установлено.
Качура С. А. также является:
- генеральным директором АО «Авгур Эстейт», которое строило корпуса 1 – 4 очередей;
- генеральным директором ЗАО «Проект-Град», созданного 03.11.2011. путём реорганизации, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий;
- генеральным директором АО «А101 Девелопмент», созданного 03.11.2011. путём реорганизации, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий.
ФОТО
Информация о проекте
Документация, связанная с данным проектом, размещена на следующих сайтах:
ГК «А101»: http://a101.ru Строительство Жилого района «Москва А101» ведётся на участках, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных по адресу: г. Москва, пос. Сосенское, пос. Коммунарка
Жилищный комплекс аккредитован в следующих банках:
ПАО Сбербанк, Банк «Возрождение» (ПАО), АО «Россельхозбанк», ПАО «БинБанк», ПАО «ТрансКапиталБанк», ВТБ 24 (ПАО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Сургутнефтегазбанк».
Способ обеспечения обязательств:
Залог земельного участка, находящегося в собственности у застройщика.
Соглашение о взаимодействии при страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 17.10.2016г. со Страховым акционерным обществом «ВСК».
Схема продажи
Продажи квартир ведутся путём заключения ДДУ с застройщиком. Образец договора участия в долевом строительстве, размещённый на сайте проекта, по нашему мнению, содержит в себе обязательные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…» (Закон № 214), однако содержит положения, ущемляющие права дольщиков, а именно:
- пунктом 5.10. ДДУ предусматривается обязанность участника долевого строительства по оплате расходов, связанных с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента истечения пятидневного срока, предназначенного для подписания передаточного акта, и до момента составления Застройщиком одностороннего акта (при наличии соответствующих оснований).
Однако это положение противоречит пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи. При этом Жилищный кодекс не делает каких-либо исключений для ситуаций, при которых составляется односторонний передаточный акт.
- пунктом 7.1.3 на дольщика возложена обязанность компенсировать застройщику расходы на содержание общего имущества дома в случае несвоевременного заключения дольщиком договора с управляющей организацией. В случае просрочки оплаты этих расходов по требованию застройщика предусмотрена уплата неустойки в размере 0,5% от суммы просрочки.
Согласно пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи. Поэтому даже если договор с УК будет заключён не сразу, управляющая компания всё равно произведёт начисления за период с даты передачи квартиры дольщику.
Выплата неустойки застройщику за просрочку внесения указанных платежей действующим законодательством не предусмотрена.
- пунктом 7.1.7. предусмотрена компенсация дольщиком неких «организационных» расходов, которые застройщик предполагает нести в связи со сменой стороны по договору при заключении дольщиком договора уступки.
Полагаем, что на основании этого пункта застройщик планирует требовать плату за уступку права требования. В связи с тем, что кроме проставления подписи (выражения согласия на уступку) на соответствующем уведомлении или запросе никаких других действий от застройщика для смены кредитора (дольщика) не требуется, то оспаривая выставленный счёт, вы сможете потребовать документального представления понесённых и обоснованных расходов застройщика. В противном случае такая плата может быть оспорена в суде.
- в этом же пункте застройщик предусмотрел для себя возможность отказаться от исполнения договора с взысканием штрафа в размере 20% стоимости договора в случае заключения дольщиком договора уступки без его согласия.
Законом 214 – ФЗ не предусмотрено такое основание для расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке, а также отсутствуют штрафные санкции за совершение договора уступки без его согласия.
- пунктом 7.1.9. предусмотрено получение письменного согласия застройщика на проведение ремонтных и отделочных работ в период между днём подписания акта приёма – передачи и регистрацией права собственности на квартиру.
Законодательством не предусмотрено получение подобного согласия от застройщика.
- пунктом 10.4. предусмотрена уплата застройщику штрафа в размере 20% от цены ДДУ в случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора.
Закон № 214-ФЗ не содержит санкций за односторонний отказ от исполнения договора. При этом отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке дольщик может только в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях.
- пунктом 10.6. ДДУ предусмотрена уплата неустойки в размере 0,1% от цены ДДУ за каждый день просрочки в случае необоснованного отказа/уклонения дольщика от подписания акта сверки взаиморасчетов.
Законодательством не предусмотрены штрафные санкции за подобные действия.
- пунктом 10.7. ДДУ предусмотрена уплата неустойки в размере 0,1% от окончательной цены договора за каждый день просрочки в случае необоснованного отказа/уклонения от подписания передаточного акта.
Законодательством не предусмотрены штрафные санкции за подобные действия.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Отметим ещё некоторые моменты условий ДДУ:
- чёткое указание на срок передачи объекта долевого строительства;
- пунктами 4.7. и 4.8. ДДУ предусмотрено, что в случае изменения фактической площади квартиры менее чем на 5%, производится перерасчёт её стоимости. При этом, если площадь увеличится на 5% и более от проектной, то оплата свыше 5 % дольщиком не производится.
Ситуация, при которой площадь квартиры уменьшена на 5% и более не оговаривается. Однако согласно ч. 1.1. ст. 9 закона № 214-ФЗ подобное изменение может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.
- присутствует условие о получении письменного согласия застройщика на заключение договора уступки;
– пунктом 7.1.1. ДДУ предусмотрено, что уступка дольщиком прав требования к застройщику по неустойке и иным штрафным санкциям не допускается.
Однако, согласно ч. 3 ст. 388 ГК РФ «…соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование …». Таким образом, данный запрет можно оспорить в суде.
- пункт 7.1.15. закрепляет согласие дольщика на получение (любым способом и в любом формате) от застройщика, а также аффилированных с ним лиц, материалов рекламно-информационного характера.
Полагаем, что для избавления себя от возможного СПАМа, вы можете настоять на исключении этого пункта из ДДУ.
- договором не предусмотрены ограничения по рассмотрению споров в определённом суде, однако установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора. Срок для рассмотрения претензии - 20 рабочих дней.
ФОТО
Сроки строительства
Пятая очередь строительства предусматривает возведение 4-х корпусов (номера 18 – 21).
Согласно проекту введение корпусов в эксплуатацию планируется в 2019-2020гг.:
18 – июнь 2019г.;
19 – апрель 2019г.;
20 – декабрь 2020г.;
21 – март 2020г.
Согласно данным проектных деклараций финансовый результат за 2016 год (на 31.12.2016г.) следующий:
Прибыль – 3 764 000руб.
Кредиторская задолженность – 114 378 000 руб.
Дебиторская задолженность – 184 576 000руб.
Таким образом, на сегодняшний день застройщик показывает финансовую устойчивость.
Пожелаем застройщику успехов в возведении домов, а будущим жителям – получения качественных квартир в срок!