Общее собрание собственников – это орган управления многоквартирным домом, который принимает решения с помощью голосования.

Чтобы провести какие-то изменения в доме или на придомовой территории, нужно получить согласие собственников.
Организовать такое собрание не так просто, потому что требуется набрать определенный минимум участников. Кроме того, сама процедура должна проходить по всем правилам. Собрание проходит в несколько этапов, и, если ошибиться на одном из них, решение собственников можно будет опротестовать.
Рассказываем, как по закону должно проходить собрание, чтобы его результаты были признаны действительными.
КТО МОЖЕТ ОРГАНИЗОВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ?
По закону собрания должны проводиться ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. По факту же они вообще могут редко проводиться, хотя внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором его могут быть:
• любой собственник помещения в доме;
• управляющая организация;
• орган местного самоуправления или владелец спецсчета (в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
КАКИЕ ВОПРОСЫ МОЖНО ВЫНОСИТЬ НА ГОЛОСОВАНИЕ?
• любая реконструкция дома,
• выбор использования средств фонда капремонта и способы формирования этого фонда,
• благоустройство участка,
• установка шлагбаума,
• заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями,
• сдача собственности в аренду,
• установка рекламы,
и т. д.
В КАКИХ ФОРМАХ МОЖНО ПРОВОДИТЬ СОБРАНИЕ?
Жилищный кодекс строго определяет только три формы собрания:
• очная (совместное присутствие);
• заочная (опросным путем или с использованием системы);
• очно-заочная.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очной форме собственники голосуют на месте. При заочной они отправляют бюллетени, а организаторы вносят голоса в систему. При очно-заочной присутствующие голосуют на месте, а остальные могут позже отослать свои голоса.
КАК ПОДГОТОВИТЬ СОБРАНИЕ?
Cразу пригласить всех собственников и начать голосование нельзя. Необходимо:
• сформировать повестку (собственно тему вашего собрания),
• составить обращение к собственникам,
• подготовить реестр собственников помещений в МКД,
• подготовить бланки для голосования.
Обычно оповещают собственников либо объявлениями на подъездах, либо через специализированные информационные системы. Например, в Москве существует информационная система проекта «Электронный дом», куда можно подгружать повестку и бланки. Через нее же происходит оповещение.
КАК УВЕДОМИТЬ СОБСТВЕННИКОВ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ?
Однако объявления на подъезде может быть недостаточно. Этот способ подходит, только если ранее собственники уже определяли этот способ как действующий для их дома. Если такого решения не было, то придется вручать уведомления лично под подпись или рассылать заказные письма.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Также придется создать реестр уведомлений и заносить в него даты оповещения собственников, чтобы не нарушить сроки. Например, при отправке уведомления заказным письмом датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
КАК ПРОВОДИТСЯ ГОЛОСОВАНИЕ?
Голосовать можно только по тем вопросам, которые заранее были занесены в повестку. В день собрания в случае очной формы собственники знакомятся с материалами по вопросам, обсуждают нюансы и голосуют по каждому из них, если в повестке было несколько тем, а не одна.
Для участия в голосовании собственникам необходимо иметь при себе:
• паспорт;
• копию документа, подтверждающего право собственности на помещение;
• документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании (для представителей собственников).
Собрание само решает, как пройдет голосование: поднятием рук или заполнением бланков.
Если была выбрана заочная форма, то собственники голосуют или в электронной системе, или отправляют заполненные бланки администратору собрания.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
При очно-заочной форме можно проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании. В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
КАК ДОЛЖЕН БЫТЬ ОФОРМЛЕН ПРОТОКОЛ?
Он должен содержать:
• наименование документа;
• дату и номер протокола общего собрания;
• дату и место проведения общего собрания;
• заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
• содержательную часть протокола общего собрания;
• информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется избранным секретарем собрания.
КАК ПОДСЧИТЫВАЮТСЯ ГОЛОСА?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Но есть исключение. К нему относятся вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
• о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
• о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• о выборе способа управления;
• о выборе управляющей организации;
• о создании ТСЖ и утверждении его устава.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПОСЛЕ СОБРАНИЯ?
Не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС подлинники решений и протокола нужно представить в УК, ТСЖ и т. д., а оттуда уже документы передадут в горжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней документы необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.