Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца?

Что делать, если висят долги старого владельца?
Ситуация, когда новому собственнику квартиры приходят квитанции на оплату ЖКУ с «висящими» долгами прежнего владельца — не редкость. Такие долги не только портят настроение, но и создают потенциальные риски: от недоразумений с управляющей компанией до угрозы ограничений в предоставлении коммунальных услуг. Разбираемся, насколько это законно и как отстоять свои права.
Должен ли новый собственник оплачивать долги предыдущего владельца?
Согласно ЖК РФ, собственник обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента государственной регистрации права на объект (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Долги прежнего собственника могут перейти на нового только при наличии письменного согласия последнего — то есть, если в договоре купли-продажи, дарения или другом соглашении прямо указано, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате ЖКУ.
Если таких условий нет — новый собственник не обязан оплачивать ни коммунальные услуги, ни пени, начисленные до регистрации права собственности. Исключение составляет только плата за капитальный ремонт: она привязана к помещению, а не к конкретному владельцу.
Однако и с ними есть интересный нюанс: вы можете оплатить долги предыдущего собственника, а потом взыскать с него эту сумму через суд в порядке регресса - такие дела в практике есть.
Но почему долги все же появляются в квитанции?
Дело в том, что лицевой счет расчетного центра привязан не к человеку, а к квартире. Меняется собственник — счет остается. В нем продолжает числиться вся та задолженность, возникшая еще до покупки квартиры. Некоторые управляющие компании продолжают начислять на нее пени, направлять предупреждения и даже подавать в суд.
На практике это приводит к тому, что новый владелец получает квитанции с чужими долгами и сталкивается с угрозами отключения услуг.
Что делать?
Направить письменное заявление в управляющую компанию (ТСЖ или РСО) с просьбой:
— открыть новый лицевой счет с нулевой задолженностью;
— исключить из квитанций задолженность предыдущего собственника.
Однако важно понимать: в российском законодательстве нет нормы, обязывающей открывать новый лицевой счет при смене собственника. Сами термины «финансово-лицевой счет» или «лицевой счет» отсутствуют в нормативных актах, и все регулирование осуществляется на уровне внутренних процедур УК и ТСЖ. Поэтому возможен отказ.
Можно ли решить вопрос через суд?
Да, но если просить только открыть новый счет — суд, скорее всего, откажет. Однако если одновременно потребовать исключения из квитанции недостоверной информации о долге — шансы на успех значительно выше.
Суды указывают: в соответствии с п. 69 Правил N 354, в платежном документе отражается задолженность потребителя, а не третьих лиц. Ни эти Правила, ни утвержденная Минстроем форма квитанции не предусматривают указания долгов бывших владельцев.
Поэтому в иске целесообразно заявлять:
— об исключении из платежных документов информации о задолженности предыдущего собственника;
— о признании неправомерным отказа УК аннулировать соответствующую задолженность в расчетах.
Можно ли взыскать компенсацию морального вреда?
Да, если УК долгое время игнорирует обращения, продолжает начислять пени, угрожает отключением услуг и иными способами оказывает давление на нового собственника.
Примеры из судебной практики:
— 2 000 рублей морального вреда + 1 000 рублей штрафа (дело N 88–16087/2024);
— 10 000 рублей морального вреда + 5 000 рублей штрафа (дело N 33–17552/2023);
— 30 000 рублей морального вреда (дело N 2–1505/2023).
Размер компенсации зависит от длительности конфликта и характера нарушений со стороны УК.