Для начала хотел бы Вас искренне и от души поблагодарить за добрые и тёплые слова, комментарии, лайки, эмоции к видео на РАЗВЛЕКУХАмания. Спасибо большое, мне очень приятно и рад, что моя группа оказалась для Вас полезной и дарит Вам только позитивное и хорошее настроение.
ЖЕЛАЮ ВАМ ХОРОШЕГО ДНЯ и СОЛНЕЧНОГО НАСТРОЕНИЯ, мира, добра, любви, семейного уюта, здоровья, счастья, всех благ и чтобы в кармане не гремело, а побольше шелестело.
Пусть этот год наполнит Вашу жизнь светом, теплом, радостью и благополучием.
ПУСТЬ АНГЕЛ-ХРАНИТЕЛЬ ОБЕРЕГАЕТ ВАС ОТ ВСЕХ БЕД И НЕВЗГОД!
Не пропусти!!! Подпишись и пригласи своих друзей ✅
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся! Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам ✨
🔥 Ваша ПОДПИСКА и ЛАЙК сильно поддержит группу в развитии 🔥
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ СТАРАЮСЬ ИСКАТЬ И СКАЧИВАТЬ ДЛЯ ВАС УВАЖАЕМЫЕ ЗРИТЕЛИ.
В ГРУППЕ РАЗВЛЕКУХАмания более 16000 видео и крутых подборок, более 9000 кулинарных видео рецептов, более 32000 гифок, фото и многое другое 🔥 ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ 🔥
🔥 Для желающих поддержать, выразить благодарность можете через ПЛАТЁЖНЫЕ СИСТЕМЫ, КОТОРЫМ ДОВЕРЯЕТЕ 👉
🔥 Ваш ДОНАТ на НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ 🔥
БУДУ БЛАГОДАРЕН И ПРИЗНАТЕЛЕН ЗА ПОДДЕРЖКУ.
Желаю ДОБРА и МИРА! Приятного просмотра!
🔥 В ближайшее время будет новенькое и интересненькое НЕ ПРОПУСТИТЕ!
Название группы говорит само за себя и возникает справедливый вопрос, а это к чему. Отвечаю, чтобы снять все вопросы. Отдельную группу, канал, паблик создавать не хочу, поэтому размещаю здесь в рубрике – СТАТЬИ. Сразу говорю, всё что пишу – это из жизненного опыта, что-то взято из открытых источников инета. Консультации не даю, на комментарии не отвечаю, заказные статьи не пишу. Вся инфо в порядке информирования, поэтому не судите строго. Без обид. Возможно, кому-нибудь эта информация пригодится по жизни. Темы будут на злободневные, разные жизненные ситуации. В данных статьях никого не рекламирую, не критикую и не хотел обидеть, далее поймёте, к чему я это сказал. Алгоритм и схема действий в принципе одна, нюансы могут чуток отличаться в разных населенных пунктах. Продолжаю с не менее актуальной темы, недвижимость и всё, что связано с ней, купля-продажа, мошенничество и аферы, ошибки и риски, как защититься от этого. Пятый цикл статей посвящён недвижимости, в частности, покупка квартиры на вторичке.
Как проверить продавца при покупке квартиры?
Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, есть риск остаться без квартиры и денег. Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца перед тем, как заключать договор.
Какие документы нужны:
• Паспорт. Проверить действительность документа можно с помощью сервиса МВД. • Выписка из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Ее можно заказать самостоятельно на Госуслугах . • Документы, которые устанавливают права на квартиру — например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что все данные совпадают. • Брачный договор или соглашение о разделе имущества. • Нотариальное согласие от супруга на продажу квартиры.
Как проверять:
✔ Семейное положение. Если недвижимость была приобретена до брака, получена в рамках приватизации, по наследству или на основании брачного договора, согласие от супруга на продажу не требуется.
✔ Дееспособность. Для этого продавец должен предоставить справку из психоневрологического диспансера. Можно провести сделку через нотариуса и если у него будут подозрения по поводу дееспособности, он направит продавца на освидетельствование. Например, если есть подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей.
✔ Долги. Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП, нужно знать ФИО и год рождения продавца. Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве.
✔ Судебные иски. Можно проверить данные продавца в картотеке арбитражных дел.
Какая еще информация влияет на последствия сделки:
• Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки на продажу. • Если использовался маткапитал, детям нужно выделить доли в новом жилье. В противном случае сделка может быть оспорена. • Если квартира в залоге, с нее нужно снять обременение. • Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП. • Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту перейдут новому владельцу. • Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем.
Скелеты в шкафу как проверить собственника квартиры при покупке
Покупка квартиры — это серьёзно. Важно, чтобы процесс прошёл гладко и не вызвал проблем в будущем, а главный способ себя обезопасить — тщательно изучить все данные об объекте и участниках сделки.
Как проверить продавца и ничего не упустить: имеет ли он право продавать квартиру и не грозит ли вам в будущем неприятностями, какие документы запросить, что в них проверить и на каких ресурсах искать дополнительную информацию перед принятием решения о покупке?
Зачем нужно проверять владельцев?
Изучая планировку квартиры, площадь комнат, транспортную доступность, инфраструктуру района, мы решаем, хочется ли нам здесь жить. А проверяя объект продажи и продавца — выясняем, действительно ли сможем жить в этой квартире без неожиданных проблем и неприятных сюрпризов.
Вот, что нужно проверить в первую очередь, чтобы не потерять деньги на такой крупной покупке:
• финансовое положения владельца (владельцев); • прописанных в квартире жильцов; • объект продажи на отсутствие обременений.
Причём проверка собственника квартиры одинаково важна и при покупке на вторичном рынке, и в новом доме.
В новостройке жильё можно купить следующими способами:
• у застройщика по договору долевого участия; • у дольщика до того, как дом сдан — по договору уступки права требования (цессии); • у дольщика после сдачи дома — по договору купли-продажи.
В первом случае нужно проверить застройщика, во всех остальных — владельца или владельцев объекта.
При покупке жилья на вторичном рынке и в новостройке после сдачи дома способы проверки идентичны. А вот для покупки по договору цессии есть некоторые особенности. Но какую бы из квартир покупатель ни выбрал, важно ознакомиться с финансовым положением продавца и убедиться в его праве совершать сделку.
Как изучить финансовое положение продавца?
Проверка финансового положения — это получение информации о кредитах и залогах продавца, а также о возможных судебных решениях о взыскании крупных сумм. Она проводится для того, чтобы не купить квартиру у банкрота или человека, который может вскоре обанкротиться. Дело в том, что если продавец обанкротится в течение трёх лет с момента продажи, сделку могут признать недействительной (статьи 10, 61.2 и 61.3 ГК РФ). В этом случае недвижимость вернётся в собственность продавца, а вот деньги покупателя могут вернуться с опозданием, частично или не вернуться вовсе — несостоявшегося собственника включат в общий список кредиторов и ему придётся дожидаться своей очереди. Как будет проходить банкротство, заранее предсказать невозможно. Что особенно неприятно, обанкротиться может не только текущий владелец квартиры, но и предыдущий. Например, потенциальный банкрот мог продать квартиру за минимальную сумму — лишь бы быстрее получить деньги. А новый владелец уже продаёт её по рыночной цене. В этом случае при банкротстве первого собственника недействительной будет признана вся цепочка сделок. Полностью обезопасить себя от возможного банкротства продавца не получится, но можно существенно снизить риски.
Что для этого понадобится:
• попросить у продавца выписку из кредитной истории. Он может заказать ее онлайн в Бюро кредитных историй. Опасения могут вызвать текущие долги на большие суммы и просрочки по платежам. Идеальный вариант — кредитная история с персональным рейтингом выше 700 баллов: значение рейтинга находится на первой странице отчёта; • попробовать найти владельца в реестре банкротов. Если по фамилии, имени и отчеству обнаружится несколько совпадений, можно узнать ИНН, запросив на портале ИФНС; • проверить продавца по базе данных судебных приставов. Так можно узнать, нет ли принятого решения суда о взыскании долга. Для этого понадобятся только ФИО владельца и дата его рождения.
В частном порядке проверка финансов исчерпывается перечисленными способами. Но если для покупки квартиры планируется оформлять ипотеку, банк изучит личность продавца более тщательно. Также можно заказать платную проверку юридической чистоты сделки — такую услугу предлагают многие юридические фирмы.
Особенно внимательно стоит отнестись к вопросу в том случае, если:
• цена объекта заметно ниже рыночной, в процессе торга продавец делает щедрые скидки и торопит с покупкой; • недвижимость совсем недавно оформлена в собственность.
Как узнать права продавца на совершение сделки?
Сделка по закону будет считаться действительной, только если её участники имеют право совершать перечисленные в договоре действия. Проще говоря — если квартира принадлежит продавцу и при продаже он не нарушает права других возможных владельцев или прописанных граждан. Перед покупкой важно изучить паспорт владельца, убедиться в его дееспособности и проверить доверенность, если он продаёт квартиру по чьему-либо поручению. В паспорте не должно быть исправлений. Также важно убедиться, что все страницы на месте, а человек на фотографии похож на того, кто продаёт недвижимость. Узнать, не был ли паспорт украден, просрочен и не находится ли собственник в розыске можно по базе недействительных паспортов МВД. Данные в договоре должны совпадать с паспортными данными или с теми, которые указаны на 18-19 страницах в ранее выданных паспортах. Чтобы проверить, действительно ли предъявитель паспорта и собственник объекта — одно лицо, можно заказать выписку из ЕГРН. Продавец должен быть дееспособным — в противном случае на вас может подать в суд его опекун. В этом случае сделку обычно признают ничтожной по ст.171 ГК РФ, при особенно неудачном раскладе кроме расторжения договора, покупателю могут ещё и присудить возмещение ущерба.
Если владелец по каким-то причинам не хочет предоставлять справку о дееспособности, убедится в его адекватности можно только косвенно:
• поговорить с соседями — спрашивать стоит не только о собственнике, но и обо всех проживающих в квартире. Если в ней прописан недееспособный, для продажи всё равно понадобится согласие органов опеки; • попросить у хозяина еще один документ, удостоверяющий личность. Чаще всего люди предъявляют водительские права, для получения которых необходимо как раз пройти медкомиссию, в том числе и психиатра; • привлечь к заключению сделки нотариуса. Конечно, он не врач, но по закону среди прочих его обязанностей — проверка, что стороны дееспособны и понимают суть происходящего.
Если недвижимость продаёт не собственник, а доверенное лицо, нужно проверить доверенность — она должна быть заверена нотариусом и содержать достаточно полномочий для продажи и получения средств за квартиру. Подлинность доверенности можно пробить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Как проверить права третьих лиц?
Если продавец действительно хозяин жилья, это ещё не значит, что он единолично имеет право ей распоряжаться. Могут обнаружиться другие собственники недвижимости, либо жильцы с особыми правами. Нужно убедиться, что продавец не нарушит закон, проигнорировав права других физических или юридических лиц.
Это может произойти в следующих ситуациях:
• Продавец на момент покупки квартиры состоял в браке. В этом случае понадобится нотариально заверенное согласие супруга (супруги), иначе в течение года сделку могут опротестовать (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Проверить семейное положение можно по штампу в паспорте. Если штампа нет, можно попросите владельца предоставить справку из ЗАГСа или с Госуслуг. Также данные о согласии есть в выписке из ЕГРН — заказать её можно на сайте Росреестра. • В квартире прописаны несовершеннолетние. Могут возникнуть проблемы с регистрацией, если ребенка не выпишут. А выписать его могут только при условии одновременной прописки в другом месте — это создаёт проблемы, если у продавца только одно жильё. • Единственный способ для покупателя полностью обезопасить себя — потребовать, чтобы ребенка выписали до продажи и убедиться, что это произошло. Чтобы узнать о прописанных гражданах, понадобится выписка из домовой книги. • Квартира находится в залоге у банка. Для продажи потребуется согласие банка. Узнать, нет ли обременений на объект можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН онлайн или в реестре залогов;
• Квартира может быть в долевой собственности — тогда для продажи по закону понадобится согласие совладельцев, иначе они могут опротестовать сделку в течение трёх месяцев (по ст. 246 ГК РФ при продаже они имеют преимущественное право покупки, только после отказа совладелец может предлагать имущество другим покупателям). Если один из совладельцев несовершеннолетний или недееспособный, понадобится согласие органов опеки. Узнать кому принадлежит квартира с помощью всё той же справки из ЕГРН.
Как проверить квартиру при покупке по переуступке права требования?
Если квартира приобретается по договору цессии, справку из ЕГРН получить не удастся — здание еще не поставлено на учёт. В этом случае основным источником данных является ДДУ.
При покупке строящейся квартиры у дольщика, нужно запросить:
• договор долевого участия (по сути, в данном случае, это замена выписки из ЕГРН) — сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре и на документе должна стоять отметка; • копию кредитного договора, если квартира бралась в ипотеку; паспорт продавца; • справку о погашении ипотеки — если ипотека не погашена, то выплачивать её придётся новому дольщику.
Во избежание проблем стоит попросить у продавца предоставить письменное согласие второго супруга на совершение сделки.
Если квартира дольщиком изначально покупалась в ипотеку, то продавец должен предоставить согласие банка на осуществление сделки. О сделке необходимо в обязательном порядке известить застройщика. Иначе он может просто не узнать о перемене лица и сдать квартиру прежнему владельцу»
Дополнительно стоит убедиться у застройщика, что акт приёма-передачи еще не подписан, иначе договор уступки не будет иметь силы: нужно заключать договор купли-продажи.
Как узнать собственника по адресу квартиры через Росреестр?
Узнать собственника квартиры также довольно просто. Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи понадобится в любом случае, а в ней есть вся необходимая информация.
Для получения потребуется только адрес объекта — рассмотрим пошагово, как заказать выписку:
✔ Зайдите на сайт Росреестра. Зарегистрируйтесь — нажмите войти и вас перенаправит на госуслуги для подтверждения личности. ✔ Введите пароль (или логин с паролем, если входите с чужого компьютера. Логин — номер вашего телефона). ✔ Нажмите «Предоставить». ✔ Нажмите «Войти». ✔ Выберите «Предоставление сведений из ЕГРН». ✔ Выберите «Предоставление сведений об объектах недвижимости и (или) их правообладателях». У вас запросят личные данные и адрес объекта. Если вы просто хотите проверить объект перед покупкой и никак с ней не связаны, выбирайте пункт «Иное лицо». ✔ Паспортные и дополнительные данные будут заполнены по сведениям, которые вы указывали на Госуслугах. Но проверить стоит. Адрес вашего места жительства, возможно, придется ввести вручную. ✔ В предоставление сведений выберите «Об объекте недвижимости», в виде объекта — «помещение», а в поле «Выбор объекта» введите адрес помещения. ✔ И, наконец, введите свою электронную почту и нажмите «Далее». Появится окошко «Предпросмотр формы», в котором будут уже заполненные вами поля. Проверьте еще раз и нажмите «Далее» в конце страницы или вернитесь кнопкой «Назад», если допустили ошибку. ✔ На экране вы увидите сообщение, что заявку отправили на рассмотрение. ✔ На почту придёт письмо о принятии запроса и присвоении вашей заявке номера. ✔ Чуть позже поступит уведомление о необходимости оплаты. Обычный человек не может бесплатно получать выписку, это привилегия судов, нотариусов, банков и некоторых других организаций. ✔ После оплаты в течение трёх дней на электронную почту придёт выписка. Из неё можно узнать, сколько совладельцев у квартиры по указанному вами адресу, нет ли среди них несовершеннолетних, числится ли квартира в залоге у банка и давал ли супруг (супруга) владельца согласие на продажу.
Заключение
Проверка владельцев недвижимости нужна, чтобы сделку в будущем не смогли признать недействительной через суд. Покупатель проверяет, на кого оформлена квартира, не станет ли один из владельцев банкротом и данные о прописанных гражданах. Начать стоит с самого простого: паспорта продавца, далее — по ситуации. При покупке по договору купли-продажи максимально информативными будут данные выписки из ЕГРН, а при покупке по договору уступки большинство сведений можно получить из договора долевого участия и кредитного договора, если присутствовала ипотека.
Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника? Чек-лист
Как проверить собственника квартиры перед покупкой, чтобы не остаться без денег и недвижимости?
Покупка квартиры — не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника. Первое, с чего рекомендуют начать проверку продавца, — это его документы. Также перед покупкой квартиры следует тщательно проанализировать правоустанавливающие документы.
Правило 1. Проверка документов
• Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса https://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями. • Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. • Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. • В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Какие документы нужны для сделки:
✔ выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть; ✔ документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.); ✔ единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет); ✔ технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки); ✔ справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ; ✔ выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен); ✔ свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально; ✔ при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники.
В первую очередь рекомендую проверить продавца на предмет:
• наличие в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству; • наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика. • особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом. • узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество. У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно. Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом (наследством), то сейчас лидирует банкротство.
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания. Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена. Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные люди в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия. Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры, по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы. Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить. Также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Как узнать собственника квартиры?
Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе долю риска. Квартирой до вас уже владели, а значит, возможны непредвиденные ситуации. Перед тем, как подписать договор купли-продажи жилья, уточните информацию о правообладателе.
Как проверить собственника, и какие данные о продавце должны насторожить? Зачем проверять, кому принадлежит квартира? Информация о собственнике квартиры нужна, если недвижимость продаётся по доверенности (например, собственник находится в другом городе) или когда нужно связаться с владельцем жилья. Недостоверная информация о правообладателе влияет на сделку, оттягивает сроки регистрации недвижимости и может привести к расторжению договорённостей.
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости? Можно ли узнать ФИО владельца только по адресу или кадастровому номеру? Информацию об объекте недвижимости покупатель может получить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но с 1 марта 2023 года из-за законодательных изменений Росреестр перестал публиковать сведения о собственниках в выписке ЕГРН, если её заказывают третьи лица. Это сделано в целях безопасного использования личной информации. Теперь получить выписку с данными о собственнике можно только с его согласия.
Право получить выписку в прежнем формате могут только:
✔ собственник объекта или его представитель, супруг; ✔ собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке — в отношении собственника этого участка (и наоборот); ✔ наследник объекта недвижимости; ✔ залогодержатель недвижимости; ✔ арендатор (наниматель) в отношении своего арендодателя (наймодателя) и наоборот владелец смежного земельного участка; ✔ кадастровый инженер; ✔ органы власти — если выписка необходима для оказания государственных и муниципальных услуг; ✔ нотариус; ✔ арбитражные управляющие, суды, правоохранительные органы, судебные приставы, исполнители, органы прокуратуры и органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность; ✔ ряд других должностных лиц.
Остальные лица могут получить выписку с данными о правообладателе только с его разрешения или через нотариуса. Предполагается, что мера сократит случаи мошенничества. Владелец квартиры может подать заявление в Росреестр на предоставление выписки, получить уведомление о том, что от него получено согласие на предоставление своих данных. Если он не подавал такое заявление, он сможет его отозвать. Кроме того, владельцы квартир могут подать заявление в Росреестр на раскрытие своих данных в выписке, но в этом случае информация будет доступна всем.
Как проверить, кому принадлежит квартира?
Есть несколько способов, как узнать собственника квартиры:
• Через МФЦ или Росреестр. Попросите собственника заказать и показать вам выписку из Росреестра или Федеральной кадастровой палаты.
• У нотариуса. Нотариус вправе бесплатно запросить выписку из ЕГРН при удостоверении сделки или совершении других действий.
• Через БТИ. В бюро технической инвентаризации можно получить сведения о правах на недвижимость, оформленных до 1998 года. Учтите, БТИ предоставляет информацию только владельцам жилья или в случае судебного разбирательства. Этот способ больше подойдёт для собственников долей, желающих узнать обо всех правообладателях квартиры или дома.
• Через налоговую. В налоговой инспекции есть актуальная база собственников. Но посторонним эту информацию ФНС без веской причины не выдаёт.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение?
✔ Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца. Есть риск стать жертвой мошенничества. ✔ Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что собственник он один. ✔ Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдаётся оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади. ✔ Наличие ареста или другого обременения (например, ипотеки). Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.
Как связаться с собственником?
Если у вас нет контактов владельца квартиры, попробуйте следующие способы для связи с ним:
• Прийти по адресу жилья. Самый очевидный и простой путь, ведь большинство собственников живут в своих квартирах. • Соседи. Способ хорош для старого фонда, где соседи знают друг друга и передадут вашу просьбу о встрече собственнику. • Социальные сети. Если вы знаете фамилию, имя и отчество владельца жилья, поищите его аккаунт в социальных сетях. • Полиция. Не самый удачный путь для знакомства с продавцом, поэтому используйте его, в крайнем случае.
На какие ещё данные при покупке квартиры обращать внимание?
Выписка из ЕГРН содержит информацию не только о собственнике жилья, но и об объекте недвижимости, а также другие сведения, предусмотренные законом.
Что ещё нужно сделать до подписания договора по покупке квартиры:
✔ Сверить площадь, адрес объекта и другие характеристики с теми, что указаны в выписке. ✔ Сверить описание и реквизиты документа, на основании которого возникло право собственности владельца жилья. ✔ Проверить ограничения в отношении квартиры (арест или ипотека). Наличие обременений — однозначный стоп-фактор для сделки. Арест снимается тем же органом, который наложил его. Росреестр вносит в ЕГРН сведения, которые направляет соответствующий правоохранительный орган. Ипотека погашается по заявлению банка. ✔ Проверить, есть ли отметка о запрете проведения государственной регистрации без личного участия собственника. Если от имени продавца действует представитель по доверенности, обязательно проверьте этот пункт. Иначе регистрирующий орган вернёт документы без рассмотрения. ✔ Уточнить, проводятся ли регистрационные действия в момент выдачи выписки. Галочка в пункте «сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений» — тоже повод насторожиться.
Как узнать собственника квартиры? Заключение
• Актуальная и достоверная информация об объекте недвижимости и его собственниках содержится в выписке из ЕГРН. • Если выписка нужна только для получения данных о владельце жилья, попросите его заказать выписку через Росреестр или Кадастровую палату. А при проведении сделки на Домклик владелец квартиры может подтвердить, что является собственником, бесплатно и онлайн — ему не придётся никуда идти и ждать несколько дней. Если потребуется бумажный экземпляр, ему нужно будет обратиться в МФЦ. • Чтобы исключить риски, любые расчёты по квартире производите после тщательного изучения выписки из ЕГРН. • Обязательно сверьте данные по квартире из выписки с фактическими данными жилья.
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу солнечного и позитивного настроения РАЗВЛЕКУХАмания.
🔥 Здесь ВЫ найдёте всё или почти всё, что ВАШЕЙ душе угодно, всё в одном месте: кулинарные рецепты, музыка, игры, фильмы, лайфхаки, приколы, гифки, фото, крутые подборки.
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ! ok.ru/razvlekuhamania 👀
🔥 КИНОШКАмания 👀
🔥 РАЗВЛЕКУХАмания 👀
🔥 МЕЛОмания 👀
🔥 СПОРТмания 👀
🔥 ЕДАмания 👀
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся!
Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам! ✨
ЖЕЛАЮ ВСЕМ ДОБРА и МИРА!
По всем вопросам: b.denis1974@yandex.ru
РАЗВЛЕКУХАмания
:Денис Богатырев
Как проверить продавца при покупке квартиры?
ЖЕЛАЮ ВАМ ХОРОШЕГО ДНЯ и СОЛНЕЧНОГО НАСТРОЕНИЯ, мира, добра, любви, семейного уюта, здоровья, счастья, всех благ и чтобы в кармане не гремело, а побольше шелестело.
Пусть этот год наполнит Вашу жизнь светом, теплом, радостью и благополучием.
ПУСТЬ АНГЕЛ-ХРАНИТЕЛЬ ОБЕРЕГАЕТ ВАС ОТ ВСЕХ БЕД И НЕВЗГОД!
Не пропусти!!! Подпишись и пригласи своих друзей ✅
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в группу 🔥 РАЗВЛЕКУХАмания 👀
https://vk.com/club203487018
https://vk.link/razvlekuhamania
https://ok.ru/razvlekuhamania
Заходи, лайкай, оставляй комменты и набирайся позитивом! Присоединяйся и наслаждайся! Всегда рад новым знакомствам и общению! Делитесь фотографиями, видео в комментариях к постам ✨
🔥 Ваша ПОДПИСКА и ЛАЙК сильно поддержит группу в развитии 🔥
ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ СТАРАЮСЬ ИСКАТЬ И СКАЧИВАТЬ ДЛЯ ВАС УВАЖАЕМЫЕ ЗРИТЕЛИ.
В ГРУППЕ РАЗВЛЕКУХАмания более 16000 видео и крутых подборок, более 9000 кулинарных видео рецептов, более 32000 гифок, фото и многое другое 🔥 ТОЛЬКО ЛУЧШЕЕ 🔥
🔥 Для желающих поддержать, выразить благодарность можете через ПЛАТЁЖНЫЕ СИСТЕМЫ, КОТОРЫМ ДОВЕРЯЕТЕ 👉
🔥 Ваш ДОНАТ на НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ 🔥
БУДУ БЛАГОДАРЕН И ПРИЗНАТЕЛЕН ЗА ПОДДЕРЖКУ.
Желаю ДОБРА и МИРА! Приятного просмотра!
🔥 В ближайшее время будет новенькое и интересненькое НЕ ПРОПУСТИТЕ!
Название группы говорит само за себя и возникает справедливый вопрос, а это к чему. Отвечаю, чтобы снять все вопросы. Отдельную группу, канал, паблик создавать не хочу, поэтому размещаю здесь в рубрике – СТАТЬИ. Сразу говорю, всё что пишу – это из жизненного опыта, что-то взято из открытых источников инета. Консультации не даю, на комментарии не отвечаю, заказные статьи не пишу. Вся инфо в порядке информирования, поэтому не судите строго. Без обид. Возможно, кому-нибудь эта информация пригодится по жизни. Темы будут на злободневные, разные жизненные ситуации. В данных статьях никого не рекламирую, не критикую и не хотел обидеть, далее поймёте, к чему я это сказал. Алгоритм и схема действий в принципе одна, нюансы могут чуток отличаться в разных населенных пунктах. Продолжаю с не менее актуальной темы, недвижимость и всё, что связано с ней, купля-продажа, мошенничество и аферы, ошибки и риски, как защититься от этого. Пятый цикл статей посвящён недвижимости, в частности, покупка квартиры на вторичке.
Как проверить продавца при покупке квартиры?
Если сделка купли-продажи будет признана недействительной, есть риск остаться без квартиры и денег. Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца перед тем, как заключать договор.
Какие документы нужны:
• Паспорт. Проверить действительность документа можно с помощью сервиса МВД.
• Выписка из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Ее можно заказать самостоятельно на Госуслугах .
• Документы, которые устанавливают права на квартиру — например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство. Убедитесь, что все данные совпадают.
• Брачный договор или соглашение о разделе имущества.
• Нотариальное согласие от супруга на продажу квартиры.
Как проверять:
✔ Семейное положение. Если недвижимость была приобретена до брака, получена в рамках приватизации, по наследству или на основании брачного договора, согласие от супруга на продажу не требуется.
✔ Дееспособность. Для этого продавец должен предоставить справку из психоневрологического диспансера. Можно провести сделку через нотариуса и если у него будут подозрения по поводу дееспособности, он направит продавца на освидетельствование. Например, если есть подозрения по поводу психических заболеваний или зависимостей.
✔ Долги. Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП, нужно знать ФИО и год рождения продавца. Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве.
✔ Судебные иски. Можно проверить данные продавца в картотеке арбитражных дел.
Какая еще информация влияет на последствия сделки:
• Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки на продажу.
• Если использовался маткапитал, детям нужно выделить доли в новом жилье. В противном случае сделка может быть оспорена.
• Если квартира в залоге, с нее нужно снять обременение.
• Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП.
• Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту перейдут новому владельцу.
• Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем.
Скелеты в шкафу как проверить собственника квартиры
при покупке
Покупка квартиры — это серьёзно. Важно, чтобы процесс прошёл гладко и не вызвал проблем в будущем, а главный способ себя обезопасить — тщательно изучить все данные об объекте и участниках сделки.
Как проверить продавца и ничего не упустить: имеет ли он право продавать квартиру и не грозит ли вам в будущем неприятностями, какие документы запросить, что в них проверить и на каких ресурсах искать дополнительную информацию перед принятием решения о покупке?
Зачем нужно проверять владельцев?
Изучая планировку квартиры, площадь комнат, транспортную доступность, инфраструктуру района, мы решаем, хочется ли нам здесь жить. А проверяя объект продажи и продавца — выясняем, действительно ли сможем жить в этой квартире без неожиданных проблем и неприятных сюрпризов.
Вот, что нужно проверить в первую очередь, чтобы не потерять деньги на такой крупной покупке:
• финансовое положения владельца (владельцев);
• прописанных в квартире жильцов;
• объект продажи на отсутствие обременений.
Причём проверка собственника квартиры одинаково важна и при покупке на вторичном рынке, и в новом доме.
В новостройке жильё можно купить следующими способами:
• у застройщика по договору долевого участия;
• у дольщика до того, как дом сдан — по договору уступки права требования (цессии);
• у дольщика после сдачи дома — по договору купли-продажи.
В первом случае нужно проверить застройщика, во всех остальных — владельца или владельцев объекта.
При покупке жилья на вторичном рынке и в новостройке после сдачи дома способы проверки идентичны. А вот для покупки по договору цессии есть некоторые особенности. Но какую бы из квартир покупатель ни выбрал, важно ознакомиться с финансовым положением продавца и убедиться в его праве совершать сделку.
Как изучить финансовое положение продавца?
Проверка финансового положения — это получение информации о кредитах и залогах продавца, а также о возможных судебных решениях о взыскании крупных сумм. Она проводится для того, чтобы не купить квартиру у банкрота или человека, который может вскоре обанкротиться. Дело в том, что если продавец обанкротится в течение трёх лет с момента продажи, сделку могут признать недействительной (статьи 10, 61.2 и 61.3 ГК РФ). В этом случае недвижимость вернётся в собственность продавца, а вот деньги покупателя могут вернуться с опозданием, частично или не вернуться вовсе — несостоявшегося собственника включат в общий список кредиторов и ему придётся дожидаться своей очереди. Как будет проходить банкротство, заранее предсказать невозможно. Что особенно неприятно, обанкротиться может не только текущий владелец квартиры, но и предыдущий. Например, потенциальный банкрот мог продать квартиру за минимальную сумму — лишь бы быстрее получить деньги. А новый владелец уже продаёт её по рыночной цене. В этом случае при банкротстве первого собственника недействительной будет признана вся цепочка сделок. Полностью обезопасить себя от возможного банкротства продавца не получится, но можно существенно снизить риски.
Что для этого понадобится:
• попросить у продавца выписку из кредитной истории. Он может заказать ее онлайн в Бюро кредитных историй. Опасения могут вызвать текущие долги на большие суммы и просрочки по платежам. Идеальный вариант — кредитная история с персональным рейтингом выше 700 баллов: значение рейтинга находится на первой странице отчёта;
• попробовать найти владельца в реестре банкротов. Если по фамилии, имени и отчеству обнаружится несколько совпадений, можно узнать ИНН, запросив на портале ИФНС;
• проверить продавца по базе данных судебных приставов. Так можно узнать, нет ли принятого решения суда о взыскании долга. Для этого понадобятся только ФИО владельца и дата его рождения.
В частном порядке проверка финансов исчерпывается перечисленными способами. Но если для покупки квартиры планируется оформлять ипотеку, банк изучит личность продавца более тщательно. Также можно заказать платную проверку юридической чистоты сделки — такую услугу предлагают многие юридические фирмы.
Особенно внимательно стоит отнестись к вопросу в том случае, если:
• цена объекта заметно ниже рыночной, в процессе торга продавец делает щедрые скидки и торопит с покупкой;
• недвижимость совсем недавно оформлена в собственность.
Как узнать права продавца на совершение сделки?
Сделка по закону будет считаться действительной, только если её участники имеют право совершать перечисленные в договоре действия. Проще говоря — если квартира принадлежит продавцу и при продаже он не нарушает права других возможных владельцев или прописанных граждан. Перед покупкой важно изучить паспорт владельца, убедиться в его дееспособности и проверить доверенность, если он продаёт квартиру по чьему-либо поручению. В паспорте не должно быть исправлений. Также важно убедиться, что все страницы на месте, а человек на фотографии похож на того, кто продаёт недвижимость. Узнать, не был ли паспорт украден, просрочен и не находится ли собственник в розыске можно по базе недействительных паспортов МВД. Данные в договоре должны совпадать с паспортными данными или с теми, которые указаны на 18-19 страницах в ранее выданных паспортах. Чтобы проверить, действительно ли предъявитель паспорта и собственник объекта — одно лицо, можно заказать выписку из ЕГРН. Продавец должен быть дееспособным — в противном случае на вас может подать в суд его опекун. В этом случае сделку обычно признают ничтожной по ст.171 ГК РФ, при особенно неудачном раскладе кроме расторжения договора, покупателю могут ещё и присудить возмещение ущерба.
Если владелец по каким-то причинам не хочет предоставлять справку о дееспособности, убедится в его адекватности можно только косвенно:
• поговорить с соседями — спрашивать стоит не только о собственнике, но и обо всех проживающих в квартире. Если в ней прописан недееспособный, для продажи всё равно понадобится согласие органов опеки;
• попросить у хозяина еще один документ, удостоверяющий личность. Чаще всего люди предъявляют водительские права, для получения которых необходимо как раз пройти медкомиссию, в том числе и психиатра;
• привлечь к заключению сделки нотариуса. Конечно, он не врач, но по закону среди прочих его обязанностей — проверка, что стороны дееспособны и понимают суть происходящего.
Если недвижимость продаёт не собственник, а доверенное лицо, нужно проверить доверенность — она должна быть заверена нотариусом и содержать достаточно полномочий для продажи и получения средств за квартиру. Подлинность доверенности можно пробить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Как проверить права третьих лиц?
Если продавец действительно хозяин жилья, это ещё не значит, что он единолично имеет право ей распоряжаться. Могут обнаружиться другие собственники недвижимости, либо жильцы с особыми правами. Нужно убедиться, что продавец не нарушит закон, проигнорировав права других физических или юридических лиц.
Это может произойти в следующих ситуациях:
• Продавец на момент покупки квартиры состоял в браке. В этом случае понадобится нотариально заверенное согласие супруга (супруги), иначе в течение года сделку могут опротестовать (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Проверить семейное положение можно по штампу в паспорте. Если штампа нет, можно попросите владельца предоставить справку из ЗАГСа или с Госуслуг. Также данные о согласии есть в выписке из ЕГРН — заказать её можно на сайте Росреестра.
• В квартире прописаны несовершеннолетние. Могут возникнуть проблемы с регистрацией, если ребенка не выпишут. А выписать его могут только при условии одновременной прописки в другом месте — это создаёт проблемы, если у продавца только одно жильё.
• Единственный способ для покупателя полностью обезопасить себя — потребовать, чтобы ребенка выписали до продажи и убедиться, что это произошло. Чтобы узнать о прописанных гражданах, понадобится выписка из домовой книги.
• Квартира находится в залоге у банка. Для продажи потребуется согласие банка. Узнать, нет ли обременений на объект можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН онлайн или в реестре залогов;
• Квартира может быть в долевой собственности — тогда для продажи по закону понадобится согласие совладельцев, иначе они могут опротестовать сделку в течение трёх месяцев (по ст. 246 ГК РФ при продаже они имеют преимущественное право покупки, только после отказа совладелец может предлагать имущество другим покупателям). Если один из совладельцев несовершеннолетний или недееспособный, понадобится согласие органов опеки. Узнать кому принадлежит квартира с помощью всё той же справки из ЕГРН.
Как проверить квартиру при покупке по переуступке права требования?
Если квартира приобретается по договору цессии, справку из ЕГРН получить не удастся — здание еще не поставлено на учёт. В этом случае основным источником данных является ДДУ.
При покупке строящейся квартиры у дольщика, нужно запросить:
• договор долевого участия (по сути, в данном случае, это замена выписки из ЕГРН) — сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре и на документе должна стоять отметка;
• копию кредитного договора, если квартира бралась в ипотеку;
паспорт продавца;
• справку о погашении ипотеки — если ипотека не погашена, то выплачивать её придётся новому дольщику.
Во избежание проблем стоит попросить у продавца предоставить письменное согласие второго супруга на совершение сделки.
Если квартира дольщиком изначально покупалась в ипотеку, то продавец должен предоставить согласие банка на осуществление сделки. О сделке необходимо в обязательном порядке известить застройщика. Иначе он может просто не узнать о перемене лица и сдать квартиру прежнему владельцу»
Дополнительно стоит убедиться у застройщика, что акт приёма-передачи еще не подписан, иначе договор уступки не будет иметь силы: нужно заключать договор купли-продажи.
Как узнать собственника по адресу квартиры через Росреестр?
Узнать собственника квартиры также довольно просто. Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи понадобится в любом случае, а в ней есть вся необходимая информация.
Для получения потребуется только адрес объекта — рассмотрим пошагово, как заказать выписку:
✔ Зайдите на сайт Росреестра. Зарегистрируйтесь — нажмите войти и вас перенаправит на госуслуги для подтверждения личности.
✔ Введите пароль (или логин с паролем, если входите с чужого компьютера. Логин — номер вашего телефона).
✔ Нажмите «Предоставить».
✔ Нажмите «Войти».
✔ Выберите «Предоставление сведений из ЕГРН».
✔ Выберите «Предоставление сведений об объектах недвижимости и (или) их правообладателях». У вас запросят личные данные и адрес объекта. Если вы просто хотите проверить объект перед покупкой и никак с ней не связаны, выбирайте пункт «Иное лицо».
✔ Паспортные и дополнительные данные будут заполнены по сведениям, которые вы указывали на Госуслугах. Но проверить стоит. Адрес вашего места жительства, возможно, придется ввести вручную.
✔ В предоставление сведений выберите «Об объекте недвижимости», в виде объекта — «помещение», а в поле «Выбор объекта» введите адрес помещения.
✔ И, наконец, введите свою электронную почту и нажмите «Далее». Появится окошко «Предпросмотр формы», в котором будут уже заполненные вами поля. Проверьте еще раз и нажмите «Далее» в конце страницы или вернитесь кнопкой «Назад», если допустили ошибку.
✔ На экране вы увидите сообщение, что заявку отправили на рассмотрение.
✔ На почту придёт письмо о принятии запроса и присвоении вашей заявке номера.
✔ Чуть позже поступит уведомление о необходимости оплаты. Обычный человек не может бесплатно получать выписку, это привилегия судов, нотариусов, банков и некоторых других организаций.
✔ После оплаты в течение трёх дней на электронную почту придёт выписка. Из неё можно узнать, сколько совладельцев у квартиры по указанному вами адресу, нет ли среди них несовершеннолетних, числится ли квартира в залоге у банка и давал ли супруг (супруга) владельца согласие на продажу.
Заключение
Проверка владельцев недвижимости нужна, чтобы сделку в будущем не смогли признать недействительной через суд. Покупатель проверяет, на кого оформлена квартира, не станет ли один из владельцев банкротом и данные о прописанных гражданах. Начать стоит с самого простого: паспорта продавца, далее — по ситуации. При покупке по договору купли-продажи максимально информативными будут данные выписки из ЕГРН, а при покупке по договору уступки большинство сведений можно получить из договора долевого участия и кредитного договора, если присутствовала ипотека.
Как проверить продавца квартиры и не попасть
на мошенника? Чек-лист
Как проверить собственника квартиры перед покупкой, чтобы не остаться без денег и недвижимости?
Покупка квартиры — не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника. Первое, с чего рекомендуют начать проверку продавца, — это его документы. Также перед покупкой квартиры следует тщательно проанализировать правоустанавливающие документы.
Правило 1. Проверка документов
• Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса https://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
• Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
• Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
• В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Какие документы нужны для сделки:
✔ выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
✔ документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);
✔ единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
✔ технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
✔ справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
✔ выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
✔ свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
✔ при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники.
В первую очередь рекомендую проверить продавца на предмет:
• наличие в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
• наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
• особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
• узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество. У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно. Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом (наследством), то сейчас лидирует банкротство.
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания. Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена. Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные люди в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия. Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры, по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы. Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить. Также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Как узнать собственника квартиры?
Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе долю риска. Квартирой до вас уже владели, а значит, возможны непредвиденные ситуации. Перед тем, как подписать договор купли-продажи жилья, уточните информацию о правообладателе.
Как проверить собственника, и какие данные о продавце должны насторожить? Зачем проверять, кому принадлежит квартира? Информация о собственнике квартиры нужна, если недвижимость продаётся по доверенности (например, собственник находится в другом городе) или когда нужно связаться с владельцем жилья. Недостоверная информация о правообладателе влияет на сделку, оттягивает сроки регистрации недвижимости и может привести к расторжению договорённостей.
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости? Можно ли узнать ФИО владельца только по адресу или кадастровому номеру? Информацию об объекте недвижимости покупатель может получить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но с 1 марта 2023 года из-за законодательных изменений Росреестр перестал публиковать сведения о собственниках в выписке ЕГРН, если её заказывают третьи лица. Это сделано в целях безопасного использования личной информации. Теперь получить выписку с данными о собственнике можно только с его согласия.
Право получить выписку в прежнем формате могут только:
✔ собственник объекта или его представитель, супруг;
✔ собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке — в отношении собственника этого участка (и наоборот);
✔ наследник объекта недвижимости;
✔ залогодержатель недвижимости;
✔ арендатор (наниматель) в отношении своего арендодателя (наймодателя) и наоборот владелец смежного земельного участка;
✔ кадастровый инженер;
✔ органы власти — если выписка необходима для оказания государственных и муниципальных услуг;
✔ нотариус;
✔ арбитражные управляющие, суды, правоохранительные органы, судебные приставы, исполнители, органы прокуратуры и органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность;
✔ ряд других должностных лиц.
Остальные лица могут получить выписку с данными о правообладателе только с его разрешения или через нотариуса. Предполагается, что мера сократит случаи мошенничества. Владелец квартиры может подать заявление в Росреестр на предоставление выписки, получить уведомление о том, что от него получено согласие на предоставление своих данных. Если он не подавал такое заявление, он сможет его отозвать. Кроме того, владельцы квартир могут подать заявление в Росреестр на раскрытие своих данных в выписке, но в этом случае информация будет доступна всем.
Как проверить, кому принадлежит квартира?
Есть несколько способов, как узнать собственника квартиры:
• Через МФЦ или Росреестр. Попросите собственника заказать и показать вам выписку из Росреестра или Федеральной кадастровой палаты.
• У нотариуса. Нотариус вправе бесплатно запросить выписку из ЕГРН при удостоверении сделки или совершении других действий.
• Через БТИ. В бюро технической инвентаризации можно получить сведения о правах на недвижимость, оформленных до 1998 года. Учтите, БТИ предоставляет информацию только владельцам жилья или в случае судебного разбирательства. Этот способ больше подойдёт для собственников долей, желающих узнать обо всех правообладателях квартиры или дома.
• Через налоговую. В налоговой инспекции есть актуальная база собственников. Но посторонним эту информацию ФНС без веской причины не выдаёт.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение?
✔ Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца. Есть риск стать жертвой мошенничества.
✔ Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что собственник он один.
✔ Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдаётся оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади.
✔ Наличие ареста или другого обременения (например, ипотеки). Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.
Как связаться с собственником?
Если у вас нет контактов владельца квартиры, попробуйте следующие способы для связи с ним:
• Прийти по адресу жилья. Самый очевидный и простой путь, ведь большинство собственников живут в своих квартирах.
• Соседи. Способ хорош для старого фонда, где соседи знают друг друга и передадут вашу просьбу о встрече собственнику.
• Социальные сети. Если вы знаете фамилию, имя и отчество владельца жилья, поищите его аккаунт в социальных сетях.
• Полиция. Не самый удачный путь для знакомства с продавцом, поэтому используйте его, в крайнем случае.
На какие ещё данные при покупке квартиры обращать внимание?
Выписка из ЕГРН содержит информацию не только о собственнике жилья, но и об объекте недвижимости, а также другие сведения, предусмотренные законом.
Что ещё нужно сделать до подписания договора по покупке квартиры:
✔ Сверить площадь, адрес объекта и другие характеристики с теми, что указаны в выписке.
✔ Сверить описание и реквизиты документа, на основании которого возникло право собственности владельца жилья.
✔ Проверить ограничения в отношении квартиры (арест или ипотека). Наличие обременений — однозначный стоп-фактор для сделки. Арест снимается тем же органом, который наложил его. Росреестр вносит в ЕГРН сведения, которые направляет соответствующий правоохранительный орган. Ипотека погашается по заявлению банка.
✔ Проверить, есть ли отметка о запрете проведения государственной регистрации без личного участия собственника. Если от имени продавца действует представитель по доверенности, обязательно проверьте этот пункт. Иначе регистрирующий орган вернёт документы без рассмотрения.
✔ Уточнить, проводятся ли регистрационные действия в момент выдачи выписки. Галочка в пункте «сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений» — тоже повод насторожиться.
Как узнать собственника квартиры?
Заключение
• Актуальная и достоверная информация об объекте недвижимости и его собственниках содержится в выписке из ЕГРН.
• Если выписка нужна только для получения данных о владельце жилья, попросите его заказать выписку через Росреестр или Кадастровую палату. А при проведении сделки на Домклик владелец квартиры может подтвердить, что является собственником, бесплатно и онлайн — ему не придётся никуда идти и ждать несколько дней. Если потребуется бумажный экземпляр, ему нужно будет обратиться в МФЦ.
• Чтобы исключить риски, любые расчёты по квартире производите после тщательного изучения выписки из ЕГРН.
• Обязательно сверьте данные по квартире из выписки с фактическими данными жилья.