Вид разрешенного использования объекта недвижимости как ценообразующий фактор кадастровой оценки.
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида. Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей. Действующими Методическими указаниями о ГКО для объектов капитального строительства предусмотрено 10 функциональных групп (коммерческого назначения, производственного назначения, социальной инфраструктуры и т.д.), позволяющих разбить оцениваемые объекты на основные группы/подгруппы для целей определения кадастровой стоимости. Аналогично предусмотрена Методическими указаниями сегментация земельных участков исходя из вида их использования. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в соответствии с кодами расчета видов использования группируются на 14 основных сегментов (сельскохозяйственное использование, жилая застройка, использование лесов и т.д.) независимо от категории земель. Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом: • вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка; • вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него; • фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС. Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся поправочные коэффициенты. Вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно, - дальнейшее применение той или иной математической модели оценки. Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов при проведении кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования, например, производственное и торгово-офисное, но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.
БУ УР ЦКО БТИ
Вид разрешенного использования объекта недвижимости как ценообразующий фактор кадастровой оценки.
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида.
Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.
Действующими Методическими указаниями о ГКО для объектов капитального строительства предусмотрено 10 функциональных групп (коммерческого назначения, производственного назначения, социальной инфраструктуры и т.д.), позволяющих разбить оцениваемые объекты на основные группы/подгруппы для целей определения кадастровой стоимости.
Аналогично предусмотрена Методическими указаниями сегментация земельных участков исходя из вида их использования. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в соответствии с кодами расчета видов использования группируются на 14 основных сегментов (сельскохозяйственное использование, жилая застройка, использование лесов и т.д.) независимо от категории земель.
Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом:
• вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка;
• вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него;
• фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.
Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся поправочные коэффициенты.
Вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно, - дальнейшее применение той или иной математической модели оценки.
Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов при проведении кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования, например, производственное и торгово-офисное, но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.