О строительстве жилых домов по договорам подряда

с использованием счетов эскроу
Строительство гражданами жилых домов с привлечением подрядчика не является чем-то новым в сфере индивидуального жилищного строительства. Отношения между заказчиком и подрядчиком регламентированы положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Теперь же законодателем в эти отношения введены новые механизмы, позволяющие использование счетов эскроу при заключении гражданином договора подряда на строительство жилых домов с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
22 июля 2024 года принят Федеральный закон № 186-ФЗ
"О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу".
С 1 марта 2025 года договор подряда на строительство жилого дома можно заключить с условием о расчетах через счет эскроу. Заказчик вносит плату на такой счет, открытый в уполномоченном банке. Деньги блокируют на нем до тех пор, пока подрядчик не представит в банк сведения о госрегистрации права собственности заказчика на построенный дом. Затем подрядчику перечислят деньги или направят их на погашение кредита, взятого им на строительство жилого дома.
Счет эскроу можно использовать для расчетов по договору подряда, который заключается с гражданином РФ для строительства жилого дома на его участке. Земля должна быть у гражданина в собственности или предоставлена ему в аренду (безвозмездное пользование) для приобретения права собственности на построенный на ней дом.
Такой механизм не является обязательным и применяется только в том случае, если сторонами строительного подряда достигнуто соглашение о размещении на счетах эскроу денежных средств в счет уплаты цены договора.
Чтобы заключать указанные договоры, подрядчик, должен выполнить определенные требования, например зарегистрироваться в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и иметь идентификатор, а также размещать в открытой части ЕИСЖС (со свободным доступом) общую информацию, а в закрытой (с ограниченным доступом) — сведения по отдельным договорам.
Примерную форму договора строительного подряда с использованием счетов эскроу должен утвердить Минстрой России.
При составлении договора необходимо обязательно включить в договор условия, предусмотренные частями 2, 3 статьи 5 Федерального закона
от 22.07.2024 № 186-ФЗ:
- обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке. Если у подрядчика есть кредит на строительство, это должен быть банк, который его выдал, в противном случае - банк, в котором стороны договорились разместить средства;
- способ регистрации права собственности заказчика на построенный дом;
- одно из условий обеспечения оформления права собственности заказчика на построенный дом;
- порядок, в котором стороны будут взаимодействовать при оформлении права собственности заказчика.
Срок выполнения работ и срок обеспечения оформления права собственности заказчика на построенный дом можно изменить только по соглашению сторон в порядке, предусмотренном договором.
Считается, что заказчик исполнил обязанность по уплате цены договора подряда с момента, когда деньги поступили на счет эскроу.
Деньги, внесенные на счет эскроу, подлежат страхованию. Возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на этом счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. руб.
Средства размещаются на счете эскроу на определенный срок. По умолчанию он не может превышать срок окончания строительства по договору подряда больше чем на шесть месяцев.