Частные дома разрешили строить по эскроу. Что не так?
Почему застройщики обходят эту схему стороной.
Екатерина Саломатова, руководитель ипотечного агентства «Фамильное Ожерелье»
«Открыта новая страница на рынке ИЖС», – так эксперты комментируют новость о том, что механизм эскроу-счетов, отлично зарекомендовавший себя на рынке новостроек, распространили на строительство частных домов. В чем плюсы нововведения? Какие подводные камни могут возникнуть? И почему застройщики сектора ИЖС не спешат строить по эскроу? Разбираемся в нюансах вместе с руководителем ипотечного агентства «Фамильное Ожерелье» Екатериной Саломатовой.
Какие плюсы?
Эксперты рынка недвижимости нововведение оценивают позитивно. Плюсов у механизма эскроу много, считают они. Во-первых, это даст финансовые гарантии гражданину – участнику строительства. Во-вторых, откроет возможности проектного финансирования застройщику – а значит, сделает более предсказуемыми сроки строительства.
В-третьих, новый механизм, как ожидается, позволит существенно нарастить долю ипотеки на рынке ИЖС. И, наконец, в-четвертых, сделает рынок малоэтажного домостроения более прозрачным и цивилизованным.
Официально закон об эскроу вступит в силу с 1 марта 2025 года. Строительство частного дома будет возможно только:
– если стройка осуществляется в соответствии с 214-ФЗ,
– при заключении договора подряда с использованием безопасного механизма счетов эскроу.
А ипотека доступна?
Клиенты могут уже сейчас могут подавать заявки на льготную ипотеку, по обновленной «семейной» (ставка 6%) программе или «IT-ипотеке» (ставка 5%). В этом случае строительство домов осуществляется только с использованием с эскроу.
Условия получения ипотеки на ИЖС с эскроу по «семейной» программе соответствуют требованиям господдержки. Кредит могут оформить те, у кого есть хотя бы один ребенок до 7 лет, два и более несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Ставка для всех регионов единая и составляет 6% годовых. Сумма кредита может достигать 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Санкт-Петербурге и областях. В остальных регионах – до 6 млн рублей. Лимит можно увеличить, при этом ставка станет средневзвешенной. Первоначальный взнос – не менее 20,1%.
По базовым программам банков (21-25%) – ипотекой могут воспользоваться все категории россиян, независимо от наличия детей. В данном случае еще можно строить траншами (поэтапная выдача кредита), привлекая при этом поручителя или иное промежуточное обеспечение.
Что не так?
Несмотря на «революционность» решения для рынка, на иркутском рынке 90% застройщиков не готовы работать по новой схеме, рассказывает руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» Екатерина Саломатова. Что не так?
«Мы столкнулись с тем, что застройщики не готовы строить по эксроу. Им нужно кредитоваться в банках, а они не хотят это закладывать в затратную часть. Да и не все застройщики подготовились к «белому» рынку, ведь чтобы использовать проектное финансирование под 1%, необходимо иметь аккредитацию в банке и хорошую кредитную историю собственников и учредителей компании. Пока я вижу, что только 10% застройщиков готовы перестроить свою работу под новые условия», – комментирует Екатерина. По ее словам, пока схема не очень выгодна застройщикам, потому что денежные средства они получают только в конце строительства, когда подписан финальный акт с заказчиком.
Какие риски?
Екатерина Саломатова отмечает, что застройщики в новой схеме усматривают для себя явные риски. «Например, на этапе подписания финального акта заказчик, не обладая техническими навыками, может начать придираться и оттягивать подписание. На это время деньги заморожены», – поясняет эксперт.
По ее мнению, в этой схеме надо было предусмотреть третье лицо – независимую техническую организацию, например, Стройнадзор, который обладает навыками и знает, как принимать объекты недвижимости, как проверять на соответствие ГОСТам и т.д.
«Сейчас эта история не очень комфортна для обеих сторон: покупатель опасается недоделок, а застройщик боится заморозки средств», – считает руководитель ипотечного агентства. Рискуют застройщики и по другим причинам. По словам Екатерины Саломатовой, уже есть прецеденты, когда застройщик построил дом, но деньги так и не получил, потому что на заемщика завели уголовное дело. А что, если произойдет несчастный случай и заемщика не станет? Это увеличение сроков заморозки денежных средств на период вступления в наследство, судебные издержи. «От таких ситуаций, конечно, не застрахован никто. Поэтому застройщики частных домов, которые хотя бы мало-мальски разбираются в юридических вопросах, обходят схему эскроу-счетов стороной и существенно снизили объемы строительства с момента ввода эскроу для ИЖС».
Иркутский деловой портал
Частные дома разрешили строить по эскроу. Что не так?
Почему застройщики обходят эту схему стороной.
Какие плюсы?
Эксперты рынка недвижимости нововведение оценивают позитивно. Плюсов у механизма эскроу много, считают они. Во-первых, это даст финансовые гарантии гражданину – участнику строительства. Во-вторых, откроет возможности проектного финансирования застройщику – а значит, сделает более предсказуемыми сроки строительства.В-третьих, новый механизм, как ожидается, позволит существенно нарастить долю ипотеки на рынке ИЖС. И, наконец, в-четвертых, сделает рынок малоэтажного домостроения более прозрачным и цивилизованным.
Официально закон об эскроу вступит в силу с 1 марта 2025 года. Строительство частного дома будет возможно только:
– если стройка осуществляется в соответствии с 214-ФЗ,
– при заключении договора подряда с использованием безопасного механизма счетов эскроу.
А ипотека доступна?
Клиенты могут уже сейчас могут подавать заявки на льготную ипотеку, по обновленной «семейной» (ставка 6%) программе или «IT-ипотеке» (ставка 5%). В этом случае строительство домов осуществляется только с использованием с эскроу.Условия получения ипотеки на ИЖС с эскроу по «семейной» программе соответствуют требованиям господдержки. Кредит могут оформить те, у кого есть хотя бы один ребенок до 7 лет, два и более несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Ставка для всех регионов единая и составляет 6% годовых. Сумма кредита может достигать 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Санкт-Петербурге и областях. В остальных регионах – до 6 млн рублей. Лимит можно увеличить, при этом ставка станет средневзвешенной. Первоначальный взнос – не менее 20,1%.
По базовым программам банков (21-25%) – ипотекой могут воспользоваться все категории россиян, независимо от наличия детей. В данном случае еще можно строить траншами (поэтапная выдача кредита), привлекая при этом поручителя или иное промежуточное обеспечение.
Что не так?
Несмотря на «революционность» решения для рынка, на иркутском рынке 90% застройщиков не готовы работать по новой схеме, рассказывает руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» Екатерина Саломатова. Что не так?«Мы столкнулись с тем, что застройщики не готовы строить по эксроу. Им нужно кредитоваться в банках, а они не хотят это закладывать в затратную часть. Да и не все застройщики подготовились к «белому» рынку, ведь чтобы использовать проектное финансирование под 1%, необходимо иметь аккредитацию в банке и хорошую кредитную историю собственников и учредителей компании. Пока я вижу, что только 10% застройщиков готовы перестроить свою работу под новые условия», – комментирует Екатерина.
По ее словам, пока схема не очень выгодна застройщикам, потому что денежные средства они получают только в конце строительства, когда подписан финальный акт с заказчиком.
Какие риски?
Екатерина Саломатова отмечает, что застройщики в новой схеме усматривают для себя явные риски. «Например, на этапе подписания финального акта заказчик, не обладая техническими навыками, может начать придираться и оттягивать подписание. На это время деньги заморожены», – поясняет эксперт.По ее мнению, в этой схеме надо было предусмотреть третье лицо – независимую техническую организацию, например, Стройнадзор, который обладает навыками и знает, как принимать объекты недвижимости, как проверять на соответствие ГОСТам и т.д.
«Сейчас эта история не очень комфортна для обеих сторон: покупатель опасается недоделок, а застройщик боится заморозки средств», – считает руководитель ипотечного агентства.
Рискуют застройщики и по другим причинам. По словам Екатерины Саломатовой, уже есть прецеденты, когда застройщик построил дом, но деньги так и не получил, потому что на заемщика завели уголовное дело. А что, если произойдет несчастный случай и заемщика не станет? Это увеличение сроков заморозки денежных средств на период вступления в наследство, судебные издержи. «От таких ситуаций, конечно, не застрахован никто. Поэтому застройщики частных домов, которые хотя бы мало-мальски разбираются в юридических вопросах, обходят схему эскроу-счетов стороной и существенно снизили объемы строительства с момента ввода эскроу для ИЖС».