Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: что нужно знать владельцу или покупателю.

Что бы получить максимальную прибыль, собственники часто пытаются самостоятельно изменить целевое назначение своей земли (виды разрешенного использования). Например, на участке, отведенном для огородничества, владелец решает построить жилой дом. Сельхозугодия передаются застройщику в долгосрочную аренду с правом возведения многоэтажного жилого комплекса.
Потом владельцы земельных участков получают постановления о штрафах за их использование не по целевому назначению. Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, целесообразно заранее узнать, как официально разрешено использовать объект, что бы потом не нарушать требования законодательства.
ВРИ, обязаны учитывать все государственные и муниципальные структуры, предоставляя их в пользование гражданам и юридическим лицам. Закон в отдельных ситуациях, разрешает смену целевого назначения земельного участка. Процедура длительная, но после ее завершения собственник может больше не опасаться штрафов со стороны контролирующих инстанций.
ВРИ определяет:
Какую площадь может занимать участок. Закон ограничивает и максимальное, и минимальное значения.
Возможность строить жилые, производственные и общественные здания, объекты хозяйственного назначения.
Кадастровую стоимость участка.
Кроме того:
Согласно Земельному кодексу абсолютно все земли России относятся к одной из следующих категорий:
Сельхозназначения. Это — поля, пастбища, территории скотоводческих хозяйств, виноградники, птичники и т. д. В эту же категорию отнесены фермы по разведению рыбы и т. д.
Населенные пункты. На таких участках можно строить жилые и общественные здания, оформить постоянную или временную регистрацию.
Промышленного назначения.
Особо охраняемые. В эту категорию можно включить национальные парки, территории, предназначенные для отдыха, туристических или спортивных целей тд.
Леса. Это леса, тайга, рощи среди полей, лесополосы и многое другое.
Водные объекты. К данной категории относятся все естественные водоемы в стране, включая болота, ручьи и т. д.
Запас. Эти земли никто и никак не использует. Для них осуществляется изменение целевого назначения земельных участков. Только после этого здесь можно вести какую-либо деятельность.
Категория — это достаточно обширное понятие. Категорий достаточно много. Для собственника важно другое: что все муниципалитеты, сельские районы поделены на территориальные зоны (ТЗ).
Все виды ТЗ, их состав обозначены в Градостроительном кодексе РФ. Деление муниципалитета или сельского района на ТЗ отображается на специальных картах Правил землепользования и землеустройства (ПЗЗ).
Каждая ТЗ существует только в определенных границах. Внутри ТЗ формируется порядок оборота земельных участков, их целевое назначение и виды разрешенного использования. Эту информацию закрепляют в градостроительном регламенте.
Обязательные разделы Градостроительного регламента:
· Разрешенная площадь объектов недвижимости.
· Ограничения в части строительства. Например, среди жилых домов нельзя возвести очистные сооружения, а коммерческий объект построить на территории промзоны. Для всех ОКС в регламенте указывают максимально допустимое количество этажей, их площадь и т. д.
Градостроительный регламент включается в Правила землепользования. Что бы узнать, какие виды деятельности разрешены на конкретном участке, что можно строить, потребуется выписка именно из ПЗЗ применительно к нужной территориальной зоне (можно ориентироваться на кадастровый номер участка).
Виды разрешенного использования для участков земли
При выборе конкретных вариантов целевого использования земель учитывают:
· Требования ЗК РФ и ГрК РФ.
· Условия, сложившиеся на определенной территории в течение предшествующих десятилетий,
· Требования Классификатора ВРИ.
Классификатор действует в России с 2014 года. В него периодически вносятся коррективы. В Классификаторе каждому ВРИ, присвоен отдельный цифровой код. И здесь нельзя перепутать даже одну цифру. Достаточно даже одного знака, чтобы целевое назначение земельного участка изменилось кардинально.
Например: ВРИ с кодом 1.0, предполагает, размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. ВРИ 1.1- выращивание сельскохозяйственных культур. ВРИ 13.2, на нем уже можно возвести дом и жить в нем сезонно или круглогодично.
В соответствии с п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ все ВРИ, делят на 3 группы:
· основные;
· условно-разрешенные;
· вспомогательные.
Все виды обязательно выбирают из Классификатора. ВРИ, который в одной зоне будет основным, в другой останется только вспомогательным. Данные об основных и условно-разрешенных видах вносятся в ЕГРН. Они актуальны именно с момента официальной регистрации. Вспомогательным видам регистрация не требуется.
Основные виды разрешенного использования
При выборе основного вида следует внимательно изучить действующий градостроительный регламент. Покупателю или арендатору, например, при образовании участка, могут предложить несколько вариантов на выбор. И тот вправе выбрать для себя наиболее приемлемый.
Если на каком-то этапе эксплуатации объекта недвижимости выяснится, что выбранный ВРИ, не полностью соответствует пожеланиям владельца, он вправе его сменить. Никакие процедуры для вспомогательных видов при этом не требуются. Их меняют автоматически в зависимости от основного вида.
Отдельного внимания заслуживают участки, зарегистрированные до 2014 года. Их владельцам не нужно никуда обращаться для смены или перерегистрации ВРИ. Назначение остается прежним даже в тех ситуациях, когда оно отсутствует в современном Классификаторе. Основание — ч. 11 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ. Если же собственник решит изменить вид, ему придется ориентироваться на актуальные требования к целевому назначению земельного участка, которые определяются ПЗЗ.
Условно-разрешенные ВРИ
Местным органам власти дается право корректировать градостроительный регламент. Но при этом нельзя корректировать основные ВРИ, только условные или вспомогательные.
Если собственника не устраивают основные виды, может заменить их на условно-разрешенные. Нужно собрать документы и требования процедуры изменения целевого назначения земельного участка. На основании ст. 39 ГрК РФ нужно пройти ряд согласований:
В администрации. Необходимо решить, насколько целесообразно изменение вида использования. Необходимо проанализировать, как изменения повлияют на воздушный и водный бассейн, не будут ли затронуты интересы владельцев прилегающих участков.
На публичных слушаниях. Участие в них могут принять все заинтересованные лица, в том числе соседи. Каждый из них вправе высказать свое мнение по вопросу смены ВРИ.
Глава администрации обязан принять во внимание все решения.
Если по заявлению с вынесено положительное решение, данные передаются в Регистрационную палату для внесения изменений в ЕГРН. Только после этого на месте дачи можно возводить магазин, дома в деревне — автостоянку и т. д.
Вспомогательные ВРИ
Любой основной и условно-разрешенный вид целевого использования дополняет несколько вспомогательных. Например, если участок предназначен под ИЖС, на нем можно возвести гараж, хозяйственные постройки и т. д. Если несколько гектар земли выделено под строительство жилого комплекса, то здесь же будут размещаться объекты благоустройства (детские и спортивные площадки, парковки), магазины, поликлиники и т. д. Следует отметить, что при выборе вспомогательных ВРИ собственник обязан, учитывать следующие правила:
пока не обозначен основной ВРИ, выбирать вспомогательные нельзя.
· они не могут преобладать над основным видом. Нельзя большую часть территории застроить, ТРЦ и магазинами, а только небольшую отвести под возведение о жилого дома;
Что нужно знать о процедуре
Далее собственнику надлежит провести межевание и подготовить необходимые документы. Среди них:
· заявление. В нем нужно обозначить основания для изменения целевого назначения земельного участка;
· выписку из ЕГРН;
· свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или долгосрочной аренды.
Далее документы рассмотрят все профильные ведомства и примут решение. При выборе конечной категории и ВРИ необходимо учитывать, что они не должны отличаться от тех, что обозначены в градостроительном регламенте.
Если заявление об изменении целевого использования рассматривается на уровне региона или муниципалитета, на принятие решения дается 2 месяца. Если ходатайство собственника удовлетворено, компетентные органы готовят Акт о внесении изменений и обязаны в течение 5-ти рабочих дней направить его в ЕГРН и непосредственно заявителю.
Что будет за использование земельного участка не по целевому назначению
Но подобное самоуправство наказывается в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ. Тяжесть наказания зависит от того, определена кадастровая стоимость объекта или нет:
Стоимость рассчитана, значится в Кадастре. В этом случае физическое лицо могут оштрафовать на сумму в пределах 0,5-1% от этой суммы. Минимальный размер наказания — 10 тысяч рублей. Для юридических лиц штрафы начинаются от 100 тысяч рублей или 1,5-2% от кадастровой стоимости.
Стоимость не определена. Для физических лиц штраф составит 10-20 тысяч рублей, для юридических — 100-200 тысяч рублей.
В отдельных случаях наказание может быть намного суровей: вплоть до того, что могут заставить снести.
Заключение
.Если Вы планируете что-либо строить, хотите приобрести для этих целей земельный участок, лучше всего проконсультироваться со специалистами.
Мы предоставляем весь комплекс необходимых услуг: «Все консалтинговые и юридические услуги в сфере земельных отношений и недвижимости» https://vk.com/uslugi-112620836?w=product-112620836_6511513/query , а так же, более конкретно: -«Определение границы территории общего пользования (красная линия) и предупреждение рисков приобретения З/У» https://vk.com/market-112620836?w=product-112620836_6429653/query ; -«Изменение вида разрешенного использования З/У» https://vk.com/market-112620836?w=product-112620836_6216444/query ; -«Организация и проведение публичных слушаний» https://vk.com/market-112620836?w=product-112620836_6216440/query .
Понравилась статья? Буду рад лайкам, комментариям и перепостам.
Вступайте в наши группы:
«В Контакте» : https://vk.com/club112620836 ; «Одноклассники»: https://ok.ru/valerymedv Спасибо, что прочитали статью, если у Вас есть вопросы, или Вам необходимо продать свою недвижимость, буду рад помочь!
Звоните мне, Валерий : +7 988-983-83-97
Обращайтесь по Viber, WhatsApp,: +7 902-096-59-23
Пишите на email: medvedev1966@yandex.ru Приходите в наши офисы: Волгоград, Удмуртская 85,