Низкие ставки по «ипотеке от застройщика»: а есть ли выгода?
У Татьяны и Александра родилась дочь, и они решили купить в ипотеку просторную квартиру в строящемся доме. На сайтах строительных компаний они нашли очень привлекательные предложения – кредиты под 1–2%, а иногда и дешевле. Что это: аттракцион невиданной щедрости или очередная маркетинговая уловка? Разбираем плюсы и минусы «супервыгодной» ипотеки от застройщиков.
Строительные компании вместе с банками довольно часто предлагают ипотеку по невероятно низким ставкам – от 0,01%. Не стоит путать эти «кредиты от застройщиков» с государственными программами льготной ипотеки.
В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счет того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет. Условно говоря, схема следующая: существует рыночная ставка, по которой банк выдает ипотечные кредиты заемщикам; люди, которые подходят под условия госпрограммы, могут оформить договор по более низкой ставке, а разницу между льготным процентом и рыночным гасит государство.
Когда же застройщики обещают субсидировать ипотечную ставку, не всегда условия оказываются прозрачными и выгодными для будущего владельца недвижимости.
За счет чего банки и застройщики предлагают почти нулевые ставки по ипотеке? В этом случае схема другая. Банки считают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается – иногда на 25% от ее рыночной стоимости. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку – иногда это называют субсидированием ставки за счет застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов, которые ему пришлось бы заплатить по обычной рыночной кредитной ставке, он должен внести авансом.
Татьяна с Александром присмотрели квартиру за 10 млн рублей. У них уже отложено 2 млн рублей на первоначальный взнос. А остальные 8 млн рублей они планировали взять в кредит на 25 лет под 7% по государственной программе льготной ипотеки на новостройки. В таком случае ежемесячный платеж составил бы 56 500 рублей.
Но почти такую же квартиру застройщик предлагает купить в ипотеку под 0,1%. Ежемесячный взнос при этом будет 33 800 рублей. Вот только стоит она не 10, а 12,5 млн рублей. Первоначальный взнос за нее должен быть не меньше 2,5 млн рублей, а кредит увеличится до 10 млн рублей.
Иногда застройщики хитрят: для начала показывают высокую цену квартиры и предлагают ее купить на условиях «супервыгодной» ипотеки. А затем пишут, что при оплате собственными деньгами или за счет обычного ипотечного кредита покупатели получат большую скидку. На самом деле, если посмотреть предложения других строительных компаний, окажется, что именно стоимость «со скидкой» и соответствует рыночной.
Татьяна и Александр изучили предложения на рынке жилья и поняли, что цена 12,5 млн рублей за выбранную квартиру явно завышена. Если им вдруг понадобится вскоре ее продать, они не смогут выручить за нее больше 10 млн рублей.
Чтобы понять, стоит ли соглашаться на субсидированную ипотеку, нужно оценить все ее преимущества и недостатки.
Какие плюсы у «супервыгодной» ипотеки от застройщиков? Ежемесячный платеж часто существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам и даже по программам ипотеки с господдержкой. Это может быть особенно важно, например, если вам приходится снимать жилье, пока строится ваш новый дом. Или вы хотите накопить деньги на ремонт и покупку мебели.
Сумма переплаты по ипотеке от застройщиков может оказаться значительно меньше, чем по обычной – но только в случае, когда вы выплачиваете долг в течение многих лет.
Если Татьяна и Александр воспользуются льготной ипотекой на новостройки и возьмут 8 млн рублей под 7% на 25 лет, то за все эти годы отдадут банку 9 млн рублей сверх изначальной суммы кредита. В случае ипотеки от застройщика под 0,1% сама квартира обойдется им на 2,5 млн рублей дороже, кредит будет 10 млн рублей, но сумма процентов по нему за те же 25 лет составит лишь 126 000 рублей. То есть всего они переплатят около 2,6 млн рублей.
Но сумма процентов очень сильно зависит от срока погашения. Если вы планируете вносить дополнительные платежи, чтобы рассчитаться досрочно, то переплата по обычной ипотеке может оказаться такой же или даже меньше, чем по субсидированной.
Нынешняя квартира Татьяны и Александра стоит около 5 млн рублей. Через год их дом должны достроить. Тогда они переедут, продадут свое прежнее жилье и вырученную сумму внесут в счет погашения ипотеки. Если они не станут снижать ежемесячные взносы, которые делают по графику платежей, то по ипотеке на новостройки смогут расплатиться за 7 лет вместо 25. А итоговая переплата банку уменьшится до 1,1 млн рублей. По «супервыгодной» ипотеке при сохранении размера платежей срок сократится до 12 лет, общая сумма процентов уменьшится до 36 000 рублей. Но 2,5 млн рублей, которые семья переплатила за квартиру в самом начале, никто не компенсирует.
Кроме того, нужно внимательно изучить условия «супервыгодной ипотеки». Нередко низкий процент действует только год-два, а затем ставка поднимается до рыночных значений. Тогда и ежемесячный взнос, и переплата будут почти такими же, как и в случае обычной ипотеки. И вместо плюсов вы столкнетесь с минусами.
Какие недостатки у ипотеки от застройщиков? Цена квартиры намного больше рыночной – и чем ниже ставка по ипотеке, тем сильнее завышена стоимость. Если захотите продать свою долю в строящемся доме или уже готовую квартиру сразу после завершения строительства, то вряд ли сможете сделать это по цене покупки и вернуть вложенные деньги.
Компания Александра планирует открыть новые филиалы. Возможно, ему предложат более высокую должность в другом городе и семье придется сменить место жительства. Предположим, переезд состоится через полгода. Если Татьяна с Александром возьмут ипотеку от застройщика, к этому моменту их долг перед банком составит 9,8 млн рублей. Продать будущую квартиру в еще не достроенном доме им удастся только по рыночной цене – за 10 млн рублей. То есть почти все вырученные деньги они отдадут банку, а свой первоначальный взнос в 2,5 млн рублей просто потеряют.
Если же по каким-то причинам рынок жилья пойдет вниз, то можно не только лишиться своих сбережений, но еще и остаться в долгу у банка.
Минимальный первоначальный взнос увеличивается. Обычно банки устанавливают минимальную сумму, которую должен оплатить сам заемщик, в процентах от стоимости недвижимости. Но поскольку стоимость квартир, которые продают «по акции», выше, то и первоначальный взнос будет больше.
Минимальный первоначальный взнос по всем кредитным программам, которые Татьяна и Александр увидели на сайте строительной компании, составляет 20% от цены жилья. Если они выберут квартиру за 10 млн рублей, которую можно купить за счет ипотеки на новостройки, то им хватит накопленных 2 млн рублей. Но аналогичная квартира, на которую выдают ипотеку от застройщика, стоит 12,5 млн рублей. И для нее первоначальный взнос составит 2,5 млн рублей – а такой суммы у Татьяны и Александра нет.
Выбор жилья сужается. Нередко застройщики предлагают субсидированную ипотеку лишь для тех квартир, которые не пользуются большим спросом.
Налоговый вычет уменьшается. Если вы покупаете жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат составляет 390 000 рублей. Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, а значит и вычет будет небольшим.
В случае субсидированной ипотеки Татьяна и Александр должны будут выплатить банку всего 126 000 рублей процентов за все 25 лет кредита. За счет налогового вычета они смогут вернуть максимум 126 000 х 13% = 16 380 рублей.
Сумма кредита ограничена. Как правило, минимальную ставку можно получить, только когда «ипотека от застройщика» совмещается с одной из государственных льготных программ: например, с ипотекой на новостройки под 7% или семейной ипотекой под 6%. Но у этих программ есть и особые требования. К примеру, сумма займа под сниженный процент не должна превышать 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн рублей в других регионах. Обо всех ограничениях читайте в материале «В каких случаях можно получить льготную ипотеку».
Как понять, подойдет мне ипотека от застройщика или нет? Сравните условия разных ипотечных программ – и не только на сайте застройщика, но и на сайтах банков. Выясните, получится ли у вас воспользоваться льготными ипотечными программами с поддержкой государства.
На что обратить особое внимание?
Выбор квартир – какие из них застройщик готов продать на условиях субсидированной ипотеки. Возможно, это самые неудачные варианты: с видом на свалку, дорожную развязку или окна соседей. Финальную цену при разных способах оплаты. Если компания предлагает одни и те же или схожие по параметрам квартиры и в обычную, и в «супервыгодную» ипотеку, посмотрите, насколько отличается их стоимость. Подумайте, готовы ли вы переплатить в самом начале, чтобы затем ежемесячно вносить меньшие суммы. Условия кредита – сумму, процент, срок. Иногда банки прописывают в договоре, что супернизкая ставка действует только первые несколько лет, а затем она может быть повышена до обычной рыночной. Тщательно посчитайте сумму переплаты для разных вариантов ипотеки. Размер минимального первоначального взноса. Поскольку цена квартиры в случае субсидированной ипотеки обычно выше, собственных денег вам тоже нужно будет заплатить больше. Если у вас недостаточно накоплений и вы, например, планируете взять отдельный потребительский кредит на первоначальный взнос, посчитайте сумму переплаты по обоим кредитам. Возможно, «супервыгодная» ипотека в результате обойдется вам дороже, чем обычная. Кроме того, подумайте, потянете ли вы платежи по обоим кредитам сразу – ипотеке от застройщика и потребительскому. Ведь есть риск оказаться в долговой яме и лишиться заложенного жилья. Оцените свои доходы. Прикиньте, сможете ли вы вносить дополнительные суммы не по графику, чтобы быстрее рассчитаться по кредиту, или вам комфортнее будет делать относительно небольшие платежи, но много лет. Воспользуйтесь кредитным калькулятором, чтобы посмотреть примерный график погашения и сумму итоговой переплаты банку в каждом из случаев.
Подумайте о своих планах на будущее и попробуйте выстроить разные сценарии развития событий. Что будет, если вы захотите переехать в другой город, или вам придется развестись и поделить квартиру, или у вас родятся дети и потребуется жилье побольше.
Принимайте решение, только когда взвесите все варианты, оцените свою выгоду и финансовые риски.
Ипотечный кредит ипотека ипотечное кредитование
:Иван Кредиторов
Низкие ставки по «ипотеке от застройщика»: а есть ли выгода?
У Татьяны и Александра родилась дочь, и они решили купить в ипотеку просторную квартиру в строящемся доме. На сайтах строительных компаний они нашли очень привлекательные предложения – кредиты под 1–2%, а иногда и дешевле. Что это: аттракцион невиданной щедрости или очередная маркетинговая уловка? Разбираем плюсы и минусы «супервыгодной» ипотеки от застройщиков.
Строительные компании вместе с банками довольно часто предлагают ипотеку по невероятно низким ставкам – от 0,01%. Не стоит путать эти «кредиты от застройщиков» с государственными программами льготной ипотеки.
В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счет того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет. Условно говоря, схема следующая: существует рыночная ставка, по которой банк выдает ипотечные кредиты заемщикам; люди, которые подходят под условия госпрограммы, могут оформить договор по более низкой ставке, а разницу между льготным процентом и рыночным гасит государство.
Когда же застройщики обещают субсидировать ипотечную ставку, не всегда условия оказываются прозрачными и выгодными для будущего владельца недвижимости.
За счет чего банки и застройщики предлагают почти нулевые ставки по ипотеке?
В этом случае схема другая. Банки считают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается – иногда на 25% от ее рыночной стоимости. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку – иногда это называют субсидированием ставки за счет застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов, которые ему пришлось бы заплатить по обычной рыночной кредитной ставке, он должен внести авансом.
Татьяна с Александром присмотрели квартиру за 10 млн рублей. У них уже отложено 2 млн рублей на первоначальный взнос. А остальные 8 млн рублей они планировали взять в кредит на 25 лет под 7% по государственной программе льготной ипотеки на новостройки. В таком случае ежемесячный платеж составил бы 56 500 рублей.
Но почти такую же квартиру застройщик предлагает купить в ипотеку под 0,1%. Ежемесячный взнос при этом будет 33 800 рублей. Вот только стоит она не 10, а 12,5 млн рублей. Первоначальный взнос за нее должен быть не меньше 2,5 млн рублей, а кредит увеличится до 10 млн рублей.
Иногда застройщики хитрят: для начала показывают высокую цену квартиры и предлагают ее купить на условиях «супервыгодной» ипотеки. А затем пишут, что при оплате собственными деньгами или за счет обычного ипотечного кредита покупатели получат большую скидку. На самом деле, если посмотреть предложения других строительных компаний, окажется, что именно стоимость «со скидкой» и соответствует рыночной.
Татьяна и Александр изучили предложения на рынке жилья и поняли, что цена 12,5 млн рублей за выбранную квартиру явно завышена. Если им вдруг понадобится вскоре ее продать, они не смогут выручить за нее больше 10 млн рублей.
Чтобы понять, стоит ли соглашаться на субсидированную ипотеку, нужно оценить все ее преимущества и недостатки.
Какие плюсы у «супервыгодной» ипотеки от застройщиков?
Ежемесячный платеж часто существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам и даже по программам ипотеки с господдержкой. Это может быть особенно важно, например, если вам приходится снимать жилье, пока строится ваш новый дом. Или вы хотите накопить деньги на ремонт и покупку мебели.
Сумма переплаты по ипотеке от застройщиков может оказаться значительно меньше, чем по обычной – но только в случае, когда вы выплачиваете долг в течение многих лет.
Если Татьяна и Александр воспользуются льготной ипотекой на новостройки и возьмут 8 млн рублей под 7% на 25 лет, то за все эти годы отдадут банку 9 млн рублей сверх изначальной суммы кредита. В случае ипотеки от застройщика под 0,1% сама квартира обойдется им на 2,5 млн рублей дороже, кредит будет 10 млн рублей, но сумма процентов по нему за те же 25 лет составит лишь 126 000 рублей. То есть всего они переплатят около 2,6 млн рублей.
Но сумма процентов очень сильно зависит от срока погашения. Если вы планируете вносить дополнительные платежи, чтобы рассчитаться досрочно, то переплата по обычной ипотеке может оказаться такой же или даже меньше, чем по субсидированной.
Нынешняя квартира Татьяны и Александра стоит около 5 млн рублей. Через год их дом должны достроить. Тогда они переедут, продадут свое прежнее жилье и вырученную сумму внесут в счет погашения ипотеки. Если они не станут снижать ежемесячные взносы, которые делают по графику платежей, то по ипотеке на новостройки смогут расплатиться за 7 лет вместо 25. А итоговая переплата банку уменьшится до 1,1 млн рублей. По «супервыгодной» ипотеке при сохранении размера платежей срок сократится до 12 лет, общая сумма процентов уменьшится до 36 000 рублей. Но 2,5 млн рублей, которые семья переплатила за квартиру в самом начале, никто не компенсирует.
Кроме того, нужно внимательно изучить условия «супервыгодной ипотеки». Нередко низкий процент действует только год-два, а затем ставка поднимается до рыночных значений. Тогда и ежемесячный взнос, и переплата будут почти такими же, как и в случае обычной ипотеки. И вместо плюсов вы столкнетесь с минусами.
Какие недостатки у ипотеки от застройщиков?
Цена квартиры намного больше рыночной – и чем ниже ставка по ипотеке, тем сильнее завышена стоимость. Если захотите продать свою долю в строящемся доме или уже готовую квартиру сразу после завершения строительства, то вряд ли сможете сделать это по цене покупки и вернуть вложенные деньги.
Компания Александра планирует открыть новые филиалы. Возможно, ему предложат более высокую должность в другом городе и семье придется сменить место жительства. Предположим, переезд состоится через полгода. Если Татьяна с Александром возьмут ипотеку от застройщика, к этому моменту их долг перед банком составит 9,8 млн рублей. Продать будущую квартиру в еще не достроенном доме им удастся только по рыночной цене – за 10 млн рублей. То есть почти все вырученные деньги они отдадут банку, а свой первоначальный взнос в 2,5 млн рублей просто потеряют.
Если же по каким-то причинам рынок жилья пойдет вниз, то можно не только лишиться своих сбережений, но еще и остаться в долгу у банка.
Минимальный первоначальный взнос увеличивается. Обычно банки устанавливают минимальную сумму, которую должен оплатить сам заемщик, в процентах от стоимости недвижимости. Но поскольку стоимость квартир, которые продают «по акции», выше, то и первоначальный взнос будет больше.
Минимальный первоначальный взнос по всем кредитным программам, которые Татьяна и Александр увидели на сайте строительной компании, составляет 20% от цены жилья. Если они выберут квартиру за 10 млн рублей, которую можно купить за счет ипотеки на новостройки, то им хватит накопленных 2 млн рублей. Но аналогичная квартира, на которую выдают ипотеку от застройщика, стоит 12,5 млн рублей. И для нее первоначальный взнос составит 2,5 млн рублей – а такой суммы у Татьяны и Александра нет.
Выбор жилья сужается. Нередко застройщики предлагают субсидированную ипотеку лишь для тех квартир, которые не пользуются большим спросом.
Налоговый вычет уменьшается. Если вы покупаете жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат составляет 390 000 рублей. Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, а значит и вычет будет небольшим.
В случае субсидированной ипотеки Татьяна и Александр должны будут выплатить банку всего 126 000 рублей процентов за все 25 лет кредита. За счет налогового вычета они смогут вернуть максимум 126 000 х 13% = 16 380 рублей.
Сумма кредита ограничена. Как правило, минимальную ставку можно получить, только когда «ипотека от застройщика» совмещается с одной из государственных льготных программ: например, с ипотекой на новостройки под 7% или семейной ипотекой под 6%. Но у этих программ есть и особые требования. К примеру, сумма займа под сниженный процент не должна превышать 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн рублей в других регионах. Обо всех ограничениях читайте в материале «В каких случаях можно получить льготную ипотеку».
Как понять, подойдет мне ипотека от застройщика или нет?
Сравните условия разных ипотечных программ – и не только на сайте застройщика, но и на сайтах банков. Выясните, получится ли у вас воспользоваться льготными ипотечными программами с поддержкой государства.
На что обратить особое внимание?
Выбор квартир – какие из них застройщик готов продать на условиях субсидированной ипотеки. Возможно, это самые неудачные варианты: с видом на свалку, дорожную развязку или окна соседей.
Финальную цену при разных способах оплаты. Если компания предлагает одни и те же или схожие по параметрам квартиры и в обычную, и в «супервыгодную» ипотеку, посмотрите, насколько отличается их стоимость. Подумайте, готовы ли вы переплатить в самом начале, чтобы затем ежемесячно вносить меньшие суммы.
Условия кредита – сумму, процент, срок. Иногда банки прописывают в договоре, что супернизкая ставка действует только первые несколько лет, а затем она может быть повышена до обычной рыночной. Тщательно посчитайте сумму переплаты для разных вариантов ипотеки.
Размер минимального первоначального взноса. Поскольку цена квартиры в случае субсидированной ипотеки обычно выше, собственных денег вам тоже нужно будет заплатить больше. Если у вас недостаточно накоплений и вы, например, планируете взять отдельный потребительский кредит на первоначальный взнос, посчитайте сумму переплаты по обоим кредитам. Возможно, «супервыгодная» ипотека в результате обойдется вам дороже, чем обычная. Кроме того, подумайте, потянете ли вы платежи по обоим кредитам сразу – ипотеке от застройщика и потребительскому. Ведь есть риск оказаться в долговой яме и лишиться заложенного жилья.
Оцените свои доходы. Прикиньте, сможете ли вы вносить дополнительные суммы не по графику, чтобы быстрее рассчитаться по кредиту, или вам комфортнее будет делать относительно небольшие платежи, но много лет. Воспользуйтесь кредитным калькулятором, чтобы посмотреть примерный график погашения и сумму итоговой переплаты банку в каждом из случаев.
Подумайте о своих планах на будущее и попробуйте выстроить разные сценарии развития событий. Что будет, если вы захотите переехать в другой город, или вам придется развестись и поделить квартиру, или у вас родятся дети и потребуется жилье побольше.
Принимайте решение, только когда взвесите все варианты, оцените свою выгоду и финансовые риски.
Источник: https://fincult.info/article/nizkie-stavki-po-ipoteke-ot-zastroyshchika-a-est-li-vygoda/