Для раздела здания может потребоваться его реконструкция (письмо Минстроя России от 27.

06.2023 №37577-ОД)
Министерство строительства и ЖКХ РФ в письме от 27 июня 2023 года № 37577-ОД/08 разъяснило вопрос раздела объекта индивидуального жилищного строительства, а также нюансы строительства двух объектов капитального строительства на одном земельном участке.
Как отмечено в письме, согласно пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Однако, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, то оно может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.
В силу положений Федерального закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
В этой связи, учитывая, что индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "дом блокированной застройки", который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.
При этом важно учитывать, допускается ли раздел здания на земельном участке, на котором оно расположено.
Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ в составе предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются:
1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Также рассмотрен вопрос о возведении двух объектов капстроительства на одном земельном участке.