Продажа основного помещения отдельно от необходимого для доступа к нему коридора запрещено.
Верховный Суд Российской Федерации указал, что согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежность предназначена для обслуживания главной вещи и должна следовать ее судьбе. Следовательно объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
⚖ Фабула дела: В деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина ( должника) финансовый управляющий подал ходатайство об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (далее – Положение).
Финансовым управляющим в представленное на утверждение суда Положение включен в том числе лот № 3, в котором объединены нежилое помещение площадью 98.2 (далее – помещение 1) и 1/2 нежилого помещения площадью 11.7 (далее – помещение 2).
Необходимость совместной продажи помещений 1 и 2 управляющий обосновывал соотношением их как соответственно обособленного и вспомогательного и функциональной связанностью.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций: Определением Арбитражного суда Московской области Положение утверждено в редакции финансового управляющего.
Апелляционная инстанция привлекла к участию в споре в качестве третьих лиц Окружное управление социального развития № 1 Министерства социального развития Московской области (далее – управление) и автономную некоммерческую организацию «Издательский дом «Народное образование» (далее – организация).
Апелляционный суд, поддержанный окружным судом, сочтя не подтвержденным вспомогательное назначение помещения 2, признал предложенный порядок формирования лота нарушающим преимущественное право организации на покупку доли в общей собственности.
📎 Позиция Верховного Суда: В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1).
В связи с этим к помещениям 1, 2 применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27).
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат. Так нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№ 1, 2); коридор (№ 3, 6); кабинет (№ 4, 5, 7, 8); уборная (№ 21, 22).
Нежилое помещение 2 представляет собой комнату № 23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№ 23), непосредственно примыкая к коридорам (№ 3, 6), обеспечивает доступ в кабинеты (№ 4, 5, 7, 8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нём уборные (№ 21, 22). Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 № 1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2.
Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.
В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается организация, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке.
Апелляционный и окружной суды защитили право организации без проверки возможности его реализации в спорной ситуации, разрешенной при неисследовании значимых обстоятельств и неприменении надлежащих правовых норм, поэтому постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая отмену определения суда первой инстанции вследствие нарушения процессуальных норм, судебная коллегия считает, что спор подлежит направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Ваш Представитель
Продажа основного помещения отдельно от необходимого для доступа к нему коридора запрещено.
Верховный Суд Российской Федерации указал, что согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежность предназначена для обслуживания главной вещи и должна следовать ее судьбе. Следовательно объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.⚖ Фабула дела:
В деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина ( должника) финансовый управляющий подал ходатайство об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (далее – Положение).
Финансовым управляющим в представленное на утверждение суда Положение включен в том числе лот № 3, в котором объединены нежилое помещение площадью 98.2 (далее – помещение 1) и 1/2 нежилого помещения площадью 11.7 (далее – помещение 2).
Необходимость совместной продажи помещений 1 и 2 управляющий обосновывал соотношением их как соответственно обособленного и вспомогательного и функциональной связанностью.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Определением Арбитражного суда Московской области Положение утверждено в редакции финансового управляющего.
Апелляционная инстанция привлекла к участию в споре в качестве третьих лиц Окружное управление социального развития № 1 Министерства социального развития Московской области (далее – управление) и автономную некоммерческую организацию «Издательский дом «Народное образование» (далее – организация).
Апелляционный суд, поддержанный окружным судом, сочтя не подтвержденным вспомогательное назначение помещения 2, признал предложенный порядок формирования лота нарушающим преимущественное право организации на покупку доли в общей собственности.
📎 Позиция Верховного Суда:
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1).
В связи с этим к помещениям 1, 2 применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования (пункты 3.1.12, 3.1.27).
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат.
Так нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№ 1, 2); коридор (№ 3, 6); кабинет (№ 4, 5, 7, 8); уборная (№ 21, 22).
Нежилое помещение 2 представляет собой комнату № 23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№ 23), непосредственно примыкая к коридорам (№ 3, 6), обеспечивает доступ в кабинеты (№ 4, 5, 7, 8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нём уборные (№ 21, 22).
Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 № 1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2.
Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.
В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается организация, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке.
Апелляционный и окружной суды защитили право организации без проверки возможности его реализации в спорной ситуации, разрешенной при неисследовании значимых обстоятельств и неприменении надлежащих правовых норм, поэтому постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая отмену определения суда первой инстанции вследствие нарушения процессуальных норм, судебная коллегия считает, что спор подлежит направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд.
✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2024 года № 305-ЭС23-490 по делу № А41-41906/2021