⁉️Покупка квартиры с маткапиталом: 6 главных заблуждений
Самый популярный способ использования материнского капитала — это покупка жилой недвижимости и погашение жилищных кредитов. Однако по этому вопросу сложились определенные заблуждения. Например, что при покупке квартиры с использованием сертификата нельзя воспользоваться налоговым вычетом. Какие еще мифы существуют в этой области — рассказываем вместе с нашими юристами. 🔶1. Маткапитал действует только для новостроек 🔹В отличие от большинства льготных ипотечных программ материнский капитал можно потратить на покупку не только новостроек, но и вторичного жилья. Выплату разрешается направить также на покупку, строительство и реконструкцию загородного дома, в том числе на садовом участке. Во всех указанных случаях можно использовать ипотечный кредит — в качестве первого взноса или на оплату основного долга. Однако с помощью маткапитала нельзя купить нежилую недвижимость, например апартаменты, коммерческое помещение под бизнес или гараж. Также сертификат нельзя потратить на покупку земельного участка и ремонт жилья. Хотя возможность такого расширения условий программы уже обсуждается. 🔶2. Нужно использовать всю сумму маткапитала 🔹Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям. Это значит, что тратить всю сумму сертификата на что-то одно (например, на ежемесячные выплаты или обучение детей) необязательно. На деле одну часть сертификата можно направить, например, на оплату образования ребенка (включая детский сад), а вторую — на покупку квартиры или оплату ипотеки. При этом соотношение таких частей может быть любым. 🔶3. При продаже квартиры выплату можно вернуть 🔹При продаже недвижимости, купленной с использованием маткапитала, необходимо соблюдать определенные условия. Основные — наделить долями всех несовершеннолетних детей, а также получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. После чего недвижимость можно продавать, а взамен должно быть куплено новое жилье, в котором также будут выделены детские доли. При этом должно происходить улучшение жилищных условий ребенка — покупка квартиры в центре вместо окраины; покупка квартиры большей площади, стоимости и т. д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. Маткапитал считается использованным, когда денежные средства ушли со счета ПФР на соответствующие цели, а сделка, в уплату которой ушел маткапитал, заключена. Но если такая сделка (покупка недвижимости) расторгнута, то средства маткапитала должны быть возвращены на счет в ПФР. «Например, купили квартиру, а после продали ее без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Прокуратура или опека, скорее всего, обратятся в суд с требованием о возврате средств маткапитала как потраченных нецелевым образом». 🔶4. Нельзя сдавать квартиру, купленную на маткапитал 🔹В действующем законодательстве нет прямого запрета на сдачу жилых помещений, приобретенных на маткапитал. При этом есть свои ограничения и требования. «Когда вы сдаете недвижимость, которая является общей долевой собственностью, нужно получить согласие всех собственников. Так как квартира куплена за маткапитал, одним из собственников является и ребенок, а значит, для сдачи квартиры в аренду нужно получить согласие органов опеки и попечительства». Органы опеки могут и отказать в заключении договора найма, поскольку получается, что сам ребенок лишается возможности жить в купленной за счет маткапитала квартире, отметил юрист. По его словам, в данном случае можно доказать, что на полученные от сдачи средства вы будете снимать еще большую и лучшую квартиру. «Если вы не согласуете сдачу недвижимости с органами опеки и попечительства, когда выяснится данная ситуация, прокуратура может обратиться в суд с заявлением о возврате средств материнского капитала на основании их нецелевого использования. Также могут возбудить уголовное дело в отношении родителей». 🔶5. При использовании маткапитала нельзя получить налоговый вычет 🔹Использование маткапитала при покупке недвижимости не лишает возможности воспользоваться налоговым вычетом. Чтобы это сделать, нужно от стоимости недвижимости вычесть сумму маткапитала. Налоговый вычет будет применяться к оставшейся сумме. Например, квартира стоила 3 млн руб., из них 589,5 тыс. руб. было оплачено сертификатом. Налоговый вычет будет рассчитываться с 2,4 млн руб. Налоговая льгота не предоставляется, если жилая недвижимость была полностью куплена на средства маткапитала. Но на практике такое случается редко, поскольку цены на недвижимость обычно выше, чем сумма выплаты. 🔶6. Детские доли выделяются на усмотрение родителей 🔹Выделение доли является обязательным по закону. У ребенка должна быть доля в приобретаемой недвижимости — это гарантия, что средства потрачены на благо ребенка. Несоблюдение этого условия является нарушением закона. Прокуратура после проверок может оспорить сделку и потребовать от родителей выделения доли в недвижимости через суд. «Кроме того, прокуратура может потребовать возврата суммы маткапитала в бюджет, а на родителей могут завести и уголовное дело, так как средства маткапитала будут считаться использованными не в соответствии с целями». По словам юриста срок, в течение которого необходимо выделить доли детям, зависит от способа приобретения недвижимости: - если недвижимость приобретается за счет средств маткапитала и ипотеки, то по закону родители обязаны выделить доли в такой недвижимости в течение шести месяцев после погашения кредита (ипотеки) и снятия обременения с недвижимости; - если недвижимость приобретается за счет средств маткапитала и собственных средств родителей (без ипотеки), выделение долей должно произойти сразу же после приобретения недвижимости. На практике это происходит одномоментно — в момент перехода права собственности на недвижимость выделяют доли на детей.
Нексис
⁉️Покупка квартиры с маткапиталом: 6 главных заблуждений
Самый популярный способ использования материнского капитала — это покупка жилой недвижимости и погашение жилищных кредитов. Однако по этому вопросу сложились определенные заблуждения. Например, что при покупке квартиры с использованием сертификата нельзя воспользоваться налоговым вычетом.
Какие еще мифы существуют в этой области — рассказываем вместе с нашими юристами.
🔶1. Маткапитал действует только для новостроек
🔹В отличие от большинства льготных ипотечных программ материнский капитал можно потратить на покупку не только новостроек, но и вторичного жилья. Выплату разрешается направить также на покупку, строительство и реконструкцию загородного дома, в том числе на садовом участке. Во всех указанных случаях можно использовать ипотечный кредит — в качестве первого взноса или на оплату основного долга.
Однако с помощью маткапитала нельзя купить нежилую недвижимость, например апартаменты, коммерческое помещение под бизнес или гараж. Также сертификат нельзя потратить на покупку земельного участка и ремонт жилья. Хотя возможность такого расширения условий программы уже обсуждается.
🔶2. Нужно использовать всю сумму маткапитала
🔹Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям. Это значит, что тратить всю сумму сертификата на что-то одно (например, на ежемесячные выплаты или обучение детей) необязательно.
На деле одну часть сертификата можно направить, например, на оплату образования ребенка (включая детский сад), а вторую — на покупку квартиры или оплату ипотеки. При этом соотношение таких частей может быть любым.
🔶3. При продаже квартиры выплату можно вернуть
🔹При продаже недвижимости, купленной с использованием маткапитала, необходимо соблюдать определенные условия. Основные — наделить долями всех несовершеннолетних детей, а также получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. После чего недвижимость можно продавать, а взамен должно быть куплено новое жилье, в котором также будут выделены детские доли.
При этом должно происходить улучшение жилищных условий ребенка — покупка квартиры в центре вместо окраины; покупка квартиры большей площади, стоимости и т. д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Маткапитал считается использованным, когда денежные средства ушли со счета ПФР на соответствующие цели, а сделка, в уплату которой ушел маткапитал, заключена. Но если такая сделка (покупка недвижимости) расторгнута, то средства маткапитала должны быть возвращены на счет в ПФР. «Например, купили квартиру, а после продали ее без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Прокуратура или опека, скорее всего, обратятся в суд с требованием о возврате средств маткапитала как потраченных нецелевым образом».
🔶4. Нельзя сдавать квартиру, купленную на маткапитал
🔹В действующем законодательстве нет прямого запрета на сдачу жилых помещений, приобретенных на маткапитал. При этом есть свои ограничения и требования. «Когда вы сдаете недвижимость, которая является общей долевой собственностью, нужно получить согласие всех собственников. Так как квартира куплена за маткапитал, одним из собственников является и ребенок, а значит, для сдачи квартиры в аренду нужно получить согласие органов опеки и попечительства».
Органы опеки могут и отказать в заключении договора найма, поскольку получается, что сам ребенок лишается возможности жить в купленной за счет маткапитала квартире, отметил юрист. По его словам, в данном случае можно доказать, что на полученные от сдачи средства вы будете снимать еще большую и лучшую квартиру. «Если вы не согласуете сдачу недвижимости с органами опеки и попечительства, когда выяснится данная ситуация, прокуратура может обратиться в суд с заявлением о возврате средств материнского капитала на основании их нецелевого использования. Также могут возбудить уголовное дело в отношении родителей».
🔶5. При использовании маткапитала нельзя получить налоговый вычет
🔹Использование маткапитала при покупке недвижимости не лишает возможности воспользоваться налоговым вычетом. Чтобы это сделать, нужно от стоимости недвижимости вычесть сумму маткапитала. Налоговый вычет будет применяться к оставшейся сумме. Например, квартира стоила 3 млн руб., из них 589,5 тыс. руб. было оплачено сертификатом. Налоговый вычет будет рассчитываться с 2,4 млн руб.
Налоговая льгота не предоставляется, если жилая недвижимость была полностью куплена на средства маткапитала. Но на практике такое случается редко, поскольку цены на недвижимость обычно выше, чем сумма выплаты.
🔶6. Детские доли выделяются на усмотрение родителей
🔹Выделение доли является обязательным по закону. У ребенка должна быть доля в приобретаемой недвижимости — это гарантия, что средства потрачены на благо ребенка.
Несоблюдение этого условия является нарушением закона. Прокуратура после проверок может оспорить сделку и потребовать от родителей выделения доли в недвижимости через суд. «Кроме того, прокуратура может потребовать возврата суммы маткапитала в бюджет, а на родителей могут завести и уголовное дело, так как средства маткапитала будут считаться использованными не в соответствии с целями».
По словам юриста срок, в течение которого необходимо выделить доли детям, зависит от способа приобретения недвижимости:
- если недвижимость приобретается за счет средств маткапитала и ипотеки, то по закону родители обязаны выделить доли в такой недвижимости в течение шести месяцев после погашения кредита (ипотеки) и снятия обременения с недвижимости;
- если недвижимость приобретается за счет средств маткапитала и собственных средств родителей (без ипотеки), выделение долей должно произойти сразу же после приобретения недвижимости. На практике это происходит одномоментно — в момент перехода права собственности на недвижимость выделяют доли на детей.