Принимаем квартиру в новостройке: на что обратить внимание
В соответствии с положением ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора (далее - ДДУ), требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий ДДУ и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Процедура приёмки квартиры в новостройке является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры застройщиком и завершается подписанием акта приёма-передачи. Согласно постановлению Правительства РФ № 2380 от 29.12.2023 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (в ред. постановления Правительства РФ от 26.12.2024 №1917) дольщик(и) обязан(ы) подписать акт приёма-передачи, но при выявлении существенных недостатков, которые приводят к невозможности осуществления переезда и жизни в квартире, акт можно не подписывать. Недостатки должны быть зафиксированы специалистом по приёмке из национального реестра строителей. Если обнаруженные недостатки классифицируются как несущественные, дольщику(ам) придётся подписать акт приёма-передачи с указанием этих дефектов. Застройщик должен устранить дефекты безвозмездно в течение 60 календарных дней. Если дольщик(и) не принимает(ют) квартиру, застройщик имеет право составить акт приёма-передачи без участия дольщика(ов) в одностороннем порядке — через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре. Подписывать акт осмотра, он же дефектная ведомость (дефектовочный акт) должны все участники, указанные в ДДУ. Со стороны застройщика у менеджера, подписывающего акт, обязательно должна быть доверенность. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика. Перед подписанием акта приёма-передачи осматриваем квартиру и внимательно читаем документ. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение и только после этого подписывайте. Далее расскажем об основных моментах, на которые следует обратить внимание при осмотре квартиры. Желательно, чтобы время осмотра было дневное, чтобы хорошо всё рассмотреть при солнечном свете. Кроме акта приёма-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию, нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорта, экспликацию, паспорта и гарантии на счётчики. Минимум предметов, необходимых для принятия приёмки 1. Паспорт, ДДУ, доверенность на представление интересов других собственников квартиры (если не все собственники смогут принять участие в приёмке квартиры). 2. Планшет для записей, несколько листов бумаги, две ручки, маркер, мел и бумажный скотч. Нужно будет помечать обнаруженные недостатки: клеить скотч и писать на нём пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах. 3. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона). 4. Зажигалку или свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах. 5. Лампочку — проверять патроны. 6. Фонарик (или воспользуйтесь мобильным телефоном). 7. Рулетку. 8. Уровень. 9. По желанию — сменную одежду или обувь. Это минимум. Профессионалы используют для проверки много других специальных приборов. Итак, в полном спокойствии, вооружённые здравым смыслом и инструментами, идём на приёмку. С собой можно также пригласить стороннего человека, разбирающегося в строительстве и отделочных работах, или профессионального эксперта-оценщика. Входная дверь Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать. Отделка, стены и полы Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего. Так что достаём уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм. При предчистовой отделке (стяжка пола, оштукатуренные стены и перегородки, обустройство откосов окон и входной двери, проведённая разводка электричества с розетками и выводами освещения) качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку. При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий. Сантехника и смесители должны быть без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтёков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплён к корпусу; все краны работают. Окна Самая распространённая проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Проверьте внимательно, чтобы: • все механизмы работали без заеданий; • створки не задевали раму; • уплотнительные резинки по периметру окон были целые, без разрывов; • снаружи стоял отлив для воды; • монтажная пена была без промежутков. В идеале она должна быть защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком. Проверьте, не дует ли из окон: поводите вдоль стыков зажжённой свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть. Вентиляция Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире. Электрика Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление. Водоснабжение и канализация Проверьте, есть ли вода. Запишите показания счётчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. А на выводах канализации — заглушки. Подтёков на соединениях труб быть не должно.
Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области
Принимаем квартиру в новостройке: на что обратить внимание
В соответствии с положением ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора (далее - ДДУ), требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий ДДУ и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Процедура приёмки квартиры в новостройке является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры застройщиком и завершается подписанием акта приёма-передачи.
Согласно постановлению Правительства РФ № 2380 от 29.12.2023 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (в ред. постановления Правительства РФ от 26.12.2024 №1917) дольщик(и) обязан(ы) подписать акт приёма-передачи, но при выявлении существенных недостатков, которые приводят к невозможности осуществления переезда и жизни в квартире, акт можно не подписывать. Недостатки должны быть зафиксированы специалистом по приёмке из национального реестра строителей.
Если обнаруженные недостатки классифицируются как несущественные, дольщику(ам) придётся подписать акт приёма-передачи с указанием этих дефектов.
Застройщик должен устранить дефекты безвозмездно в течение 60 календарных дней. Если дольщик(и) не принимает(ют) квартиру, застройщик имеет право составить акт приёма-передачи без участия дольщика(ов) в одностороннем порядке — через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре.
Подписывать акт осмотра, он же дефектная ведомость (дефектовочный акт) должны все участники, указанные в ДДУ.
Со стороны застройщика у менеджера, подписывающего акт, обязательно должна быть доверенность. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
Перед подписанием акта приёма-передачи осматриваем квартиру и внимательно читаем документ. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение и только после этого подписывайте.
Далее расскажем об основных моментах, на которые следует обратить внимание при осмотре квартиры. Желательно, чтобы время осмотра было дневное, чтобы хорошо всё рассмотреть при солнечном свете. Кроме акта приёма-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию, нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорта, экспликацию, паспорта и гарантии на счётчики.
Минимум предметов, необходимых для принятия приёмки
1. Паспорт, ДДУ, доверенность на представление интересов других собственников квартиры (если не все собственники смогут принять участие в приёмке квартиры).
2. Планшет для записей, несколько листов бумаги, две ручки, маркер, мел и бумажный скотч. Нужно будет помечать обнаруженные недостатки: клеить скотч и писать на нём пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах.
3. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона).
4. Зажигалку или свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах.
5. Лампочку — проверять патроны.
6. Фонарик (или воспользуйтесь мобильным телефоном).
7. Рулетку.
8. Уровень.
9. По желанию — сменную одежду или обувь.
Это минимум. Профессионалы используют для проверки много других специальных приборов.
Итак, в полном спокойствии, вооружённые здравым смыслом и инструментами, идём на приёмку. С собой можно также пригласить стороннего человека, разбирающегося в строительстве и отделочных работах, или профессионального эксперта-оценщика.
Входная дверь
Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.
Отделка, стены и полы
Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего. Так что достаём уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.
При предчистовой отделке (стяжка пола, оштукатуренные стены и перегородки, обустройство откосов окон и входной двери, проведённая разводка электричества с розетками и выводами освещения) качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.
При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.
Сантехника и смесители должны быть без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтёков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплён к корпусу; все краны работают.
Окна
Самая распространённая проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Проверьте внимательно, чтобы:
• все механизмы работали без заеданий;
• створки не задевали раму;
• уплотнительные резинки по периметру окон были целые, без разрывов;
• снаружи стоял отлив для воды;
• монтажная пена была без промежутков. В идеале она должна быть защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
Проверьте, не дует ли из окон: поводите вдоль стыков зажжённой свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Электрика
Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверьте, есть ли вода. Запишите показания счётчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. А на выводах канализации — заглушки. Подтёков на соединениях труб быть не должно.